全国房企Top20强来济17家济南已成地产豪门眼中热土

随着6月30日长清区东铺社区竞拍结果出炉，一个在济南人看来有些陌生、业内却再熟悉不过的地产豪门——招商蛇口，借此次拿地成为进入济南市场的第17家全国房企Top20强。一方面济南地铁建设顺利，城市拉开了新的框架，巨大的发展潜力吸引了众多地产豪门;另一方面，本土中小房企拿地变得困难，被地产豪门挤出主城区后转战周边县城，毫不夸张地说济南市场已成为“豪门战场”。

【豪门云集】Top20强来了17家济南成豪门眼中热土

作为来济新贵，招商蛇口有着央企背景，和其他早先进入济南的地产豪门一样，看好济南作为省会城市的未来发展潜力。

在中国房协等发布的2017中国房地产开发企业500强榜单中，Top10强全部为全国性房企，前三强恒大、万科、碧桂园销售额均在3000亿元以上，绿地、保利、中海、万达、融创、华夏幸福分列四到九位，龙湖和富力并列第十位，最后一名的富力去年销售额超过600亿元。仔细观察不难发现，Top10强中多是济南人熟悉的老面孔，华夏幸福基业今年刚通过“产业新城+”的业务模式，要在黄河北投资600亿打造新城，至于富力，据国土系统有关人士称其今年下半年也将进入济南，或在东部布局商业地产。这样一来，进入全国房企Top10强的企业将悉数进入济南市场。

刚在长清拿地的招商蛇口位列500强榜单第15位。和招商蛇口一样，第17位的旭辉今年也在章丘拿地，首次进入济南。第12-20名中的华润、绿城、世茂在济南布局多年，金地集团虽在济南设立分公司，但尚未拿地，而新城控股则通过在济收购获得项目。因此，在Top20强中，目前看来仅有三家没进入济南。

地产豪门偏爱济南，还与一线城市调控趋严，转战二线热点城市补库存有关。一方面，热点城市楼市销售向好，增加土地供应、优化土地供应结构成为这些城市的重点调控方向;另一方面，部分三四线城市则继续推进去库存，落实暂停或减少土地供应等政策，也让品牌大房企调整布局，集中在济南等热点地区拿地，只要有地出让，就会积极参与拿地。因此，在济南拉开城市框架的过程中，不排除有更多的地产豪门来济，这意味着济南土拍将进入“搏大”时代。

【强强联合】豪门打联合开发牌拿地玩排列组合

越来越多的地产豪门进入济南，各自又有拿地任务，否则完不成总部定下的销售任务。而在土地资源紧缺、拍地资金巨大的现实情况下，与其单打独斗，不如搞联合开发，并且自去年下半年以来这种现象在济南越来越多。上个月刚结束的章丘土拍中，出让面积最大、竞争最激烈的贺套村尽管最终由章丘碧桂园以约22.5亿元拿下，但业内传出至少还有5家房企参与。

“现在联合开发模式渐成主流了，从去年下半年的彩石地块、小鸭地块等都能见到这种联合体拿地的情况，这是大势所趋。”据合富辉煌山东公司副总经理许传明分析，房企采用联合体拿地，一方面减少了在拿地阶段的竞争，有利于控制成本，另一方面在土地资源相对紧缺的情况下，联合拿地可保障各家业务能正常开展。

去年11月底的土拍中，停留在大家印象中的是工业北路小鸭地块被世茂地产拿下，但今年4月该地块的建设用地规划许可批后公示显示，项目用地单位济南世茂新纪元置业背后站着3个股东：世茂、保利、新城控股，且都是全国房企Top20强。其实，济南市场房企之间联合开发的案例并不少，比如海尔与绿城、融创与建邦等，这是外来房企进驻新市场的一种经常性手段。

联合开发看上去实现了1+1>2，但也不是没有障碍。许传明分析说，房企搞联合普遍采用合资成立项目公司的形式，但不同公司业务操作风格、经营关注重点各有区别，在业务开展过程中难免有争议。不仅后期开发如此，在前期联合拿地中也面临拆台风险。有业内人士称，去年在一宗捆绑地块出让中，互不相让的几家房企竞到最后商量后期联合开发，但后来一方拆台退出，另外一方不得不面临独自将项目撑下去的赔本局面。

【产业开发】 引来世界500强，济南地产产业链条延伸

地产豪门相继进入济南，带来的不仅是有保证的开发项目，还有地产产业链条的拓展。

比如在今年“6·30”土拍中，潘田片区拿地竞买人为世界500强企业，这是济南市一年多来至少第四次提出类似的土地出让条件。对此，业内人士称，通过一些房地产项目开发引进高端产业，延伸了房地产的产业链，有利于城市经济的可持续发展。如今年华润摘得CBD的230米超高层捆绑地块，其中2块文化产业用地将引入2个中大型剧场以及4个娱乐体验中心，促进东部城区文化产业发展。而绿地、平安将来引入金融机构地区总部，有力地支持济南“四个中心”建设。

根据去年公布的《济南市加快发展体育产业促进体育消费实施方案》，到2025年，济南市体育产业总规模将达到1000亿元。方案提出，济南要利用旅游资源，打造群众日常休闲健身基地和节假日体育旅游精品线路，因地制宜发展攀岩、登山、冰雪等运动项目，促进体育与旅游的融合。此次潘田片区最大特色之一正是打造文化旅游产业与体育产业结合的休闲健身基地，项目地块将建设世界一流的有10000座席的冰球、篮球合一场馆，既可举办重大国际赛事，也可作为职业冰球俱乐部、职业篮球俱乐部的比赛主场，激发济南人对冰雪运动的热情。而且，将来济莱城际高铁投运后，还可以吸引莱芜、临沂消费人群。

因此，通过房地产项目引进产业开发的模式，对产业投资、城市发展来说是件好事。

本土中小房企路在何方?

这边地产豪门在济南市场纵横捭阖，那边本土中小房企拿地愈发困难。“作为资金密集型企业，房地产行业基本和小型企业说再见了。”许传明说。

一方面土拍门槛提高，济南本土中小房企手里没有足够资金，几乎不可能与地产豪门掰手腕;另一方面，本土中小房企拿不到地，一旦坐吃山空，就意味着离出局为期不远。而一个残酷的现实是，去年土拍中济南本土中小房企在主城区(含长清)地块出让仅拿到一两宗地块，今年上半年更是无一斩获。

“在这一轮资本盛宴中，中小房企基本没戏了，我们可以看到主要是央企、上市公司联合体领衔拿地。”世联行山东区域总经理朱江说，中小房企当然也有出路，但不是在拍地中“硬碰硬”，而是寻求城市差异化的发展机会，比如说旧改棚改项目中的小型地块，另外的话就是企业之间的合作。

“去三四线城市，或者周边卫星城寻找机会，也不失为一条出路。”朱江说。在6月28日平阴县刚刚结束的一场土拍中，银丰地产、济南楚天置业就到此地布局，在拿地的同时，当地房地产市场开始升温。再往前，平阴县刚成交的一宗面积36262平方米、起始价4570万元的居住地块，由于每次报价增幅只有5万元，结果两位竞买人从上午9点一直拼到晚上6点半，竞价1140轮后方才成交。

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