“地王”频现因调控政策抬高预期

■ 楼市视察

中国房地产市场以投资为主导，房价涨跌彻底取决于楼市的政策预期。

8月18日统计局发布了70个大中城市7月份房价数据情形。不管是一手房价还是二手房价，环比还是同比，房价上涨的城市占80%以上。而就在前一日（8月17日），融信以110.1亿元的总价，拿下上海静安中兴社区的一幅住宅地块，创下史上最贵地王纪录。

有分析以为，地王频出最重要的缘由，是因为货币政策宽松。如今市场的钱太多，而众多的流动性找不到好的投资机遇，只好进入房地产。缘由是，只有从事房地产才是一本万利的生意。即便如今银行控制信贷资金用于卖地，但如今房地产开发商手握大把的钱，根本就不担忧资金缺乏，只担忧没有好投资项目。在这类情形下，国内企业抢购土地、推高地价也是必定。由此，有媒体得出结论：如今房价上涨的一个重要缘由在于地价上涨，而地价上涨的极端例子就是地王频出。

然而，这些推论却是错误的。地王频现并不是宽松的货币政策，致使大批的钱流入房地产开发商手上，也并不是开发商手上钱太多而要去抢土地；核心的问题是这些城市的房价还在上涨，且市场预期还会上涨。

中国房地产市场以投资为主导，房价涨跌彻底取决于楼市的政策预期。日前南京、苏州、合肥、厦门等城市陆续推出楼市调控政策，希望遏制房价的猖狂上涨。但不管是一线、还是二线城市推出的楼市调整政策，多是很难起用处的限购政策。

进一步，假如地方政府的楼市调控政策不能够用经济杠杆从根本上遏制泡沫，那么这些政策将促进房地产价钱不会降低的预期，致使房价上涨。而当国内大中城市的房价还在上涨，和房价预期还会上涨时，开发商固然有动力涌入土地市场，并进一步推高地价，打造一个又一个新地王。

中国的住房价钱，并不是由本钱定价。假如中国的住房是本钱定价，很多城市的房价岂会高到这类水平?土地的价钱应由房价决定而并不是相反。房价的猖狂上涨，美满是房地产政策让中国住房成了一个投资赚钱工具，并以信贷过度扩大的高杠杆，让住房投资者涌入而至。

从7月信贷增长及流向情形看，银行信贷基本上通过个人住房按揭贷款流入房地产市场。在这类情形下，地方政府出台的楼市调控政策，不是从去杠杆入手，而是采用限购政策，市场及房地产开发商固然会预期将来房价还会上涨。致使房地产开发商更乐意涌入土地市场，并推高地价了。

所以，假如政府不是用税收政策去除房地产的投资功能，不是用信贷政策遏制房地产的投契炒作，而是让房价稳固或上涨，这也许才是如今楼市调控成效不明显的关键所在。

□易宪容（青岛大学经济学院教授）