需求被消耗市场成交降温北京二手房价格现松动

    自4月底开始，二手房的网签量有着较为明显的下滑趋势。尽管在这样的背景下，二手房的需求量依旧保持在较高的位置，这也让北京的二手房市场在后续的表现仍有冲高的可能性。

    需求被消耗 市场成交降温

    来自北京房地产中介行业协会官方网站数据显示，5月12日，二手住宅网签1035套，较之11号增加56套。这亦即4月底后，出现的首次反弹。

    事实上，数据中显示的二手房市场已经自4月底有了明显的下滑。据统计，进入5月以后，北京全市二手住宅工作日网签量连续低于千套，5月3-6日的网签套数分别为777、918、994、958，这是自3月9日以来，首次出现工作日网签量连续低于千套的情况。

    数据显示，2016年3月9日至4月29日，北京全市二手住宅工作日的网签量一直处于1000套以上。其中，3月中下旬多个工作日的网签量连续高于1500套，并最终使3月全月的二手住宅网签量突破了3万套大关。随着市场的降温，4月份北京二手住宅网签量开始下降，工作日网签量均位于1000-1500套之间。进入5月后，市场持续降温，工作日网签量再度回落，目前已经连续4个工作日低于1000套。

    对于此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，2015年330新政以后，北京二手房市场在一系列利好政策的刺激下持续升温，尤其是去年10月以后，股市资金的流入进一步推高了市场，使得市场一直处于大热状态，并一直延续到2016年春节后。不过，市场的持续高温也极大的透支了市场需求，加上北京的楼市政策一直从严趋紧，北京二手房市场的实际交易量自第十周（2月29日）开始便已经出现下滑，由于网签数据较市场有一定滞后性，所以二手住宅的工作日网签量在4月份开始回落，进入5月后又再次下降。

    胡景晖表示，持续一年的市场高温已经消耗了北京二手住宅的大部分需求，市场开始显现出后劲不足的状态。未来北京二手房市场或将继续降温，网签量将逐步回归至往年的正常水平，房价也将逐步企稳。

    涨幅在缩小 议价空间增大

    尽管二手房成交出现了下滑，但对于后市来说，却依旧保持着量价齐涨的可能性。但由于市场的火爆，业主对于价格都很坚挺，议价空间十分有限。据链家研究院数据显示，从议价空间变动情况来看，2016年一季度，北京市二手住宅议价空间为1.6%，位历史最低水平。议价空间的下降说明业主对市场未来趋势的乐观态度由此而产生的扛价心理，在买卖关系中，买方处于明显的弱势。业主临时涨价的情况，在实际交易中屡见不鲜。

    此外，支持高成交量的背后是巨大的新增房源和客源。据数据显示，2016年一季度北京市二手住宅新增房源量环比上升30.5%，同比上涨49.8%;新增客源量环比上升18.1%，同比上涨35.5%。季度新增房、客源量均居于历史最高位，市场供需旺盛。另据链家研究院数据显示，2016年一季度，北京市二手住宅新增房客源比4.5，甚至低于2014年4季度，主要原因是二手房市场改善性需求的大幅上升，特别是“卖一买一”的换房需求占据主流。大量的换房客户也带动了这轮旺盛的供需。

    事实上，对于二手住宅市场来说，虽然5月份第一周网签量跌破4000套，在客户的观望周期内市场成交规模缩小，为2016年以来的最低值，但是成交均价依旧没有下降，维持在4万元/平方米以上的范围。其中，在5月成交最低的时间内，成交均价却保持在40667元/平方米，环比上涨1.7%。

    对此，链家研究院认为，结构性因素影响了成交均价，北京城六区的成交占比上涨0.5个百分点。

    但更值得关注的是，目前二手房的议价空间正在增加。据了解，目前二手房市场新增房源挂牌价虽然连续3周上涨，但是涨幅在逐渐缩小，5月第一周新增房源挂牌价环比增幅不足0.1%，可见诚意出售的业主占比在增加，报价在逐渐向市场价靠拢。