房地产行业：定量测算房贷压降进度按揭投放加快留有空间

政策回顾:房贷集中度新规出台，降低了房地产贷款额度。

日前，央行，中国银行业监督管理委员会正式发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度主要集中在以下几个方面:对房地产贷款和个人住房贷款余额设置上限

对超过管理规定要求的银行，设置过渡期调整贷款规模银行分类，当地管理要求因地制宜新资产管理条例过渡期内的租赁贷款和归还贷款不纳入管理范围

超限额:家银行数量稳定，大部分银行占比下降。毛利率较上年同期下降的情况，还在不少房企身上有所体现。今年上半年，旭辉控股的毛利率下滑至20.7%，2020年同期为26%，而2019年时达到30%；金科股份今年上半年毛利率降低了8个百分点至20.14%；华润置地综合毛利率为33%，同比下滑2个百分点。。

本文统计了54家样本银行的个人按揭贷款和住房相关贷款占比54家样本银行中，2020年末个人按揭贷款比例超限额的银行有14家，2021H1年末个人按揭贷款比例超限额的银行有14家，但其超限额比例均有所下降截至2020年末，超限额涉房贷款15笔，截至2021H1年末，超限额涉房贷款减少至14笔除兴业银行，尚辉银行外，其他超限额银行住房相关贷款超额比例均有所下降

根据计算结果，2021 h1 54家样本银行的理论压降规模为1778亿元，但实际上个人住房贷款压降规模为7173亿元，远远大于线性假设下的要求这主要是因为大部分需要降低个人住房贷款比例的银行都加快了压降进度2021年上半年，个人住房贷款平均压降进度为35.4%，高于线性假设下的压降速度大部分不需要降低个人住房贷款占比的银行进一步降低个人按揭贷款占比如工商银行，农业银行，中国银行，交通银行未触及红线的个人按揭贷款占比均有所下降

2021H1，54家样本银行的涉房贷款理论压降为1076亿元，但实际上，涉房贷款压降为3269亿元，远远大于线性假设下所需压降2021年上半年，住房相关贷款平均压降率为31%，也高于理论线性压降率

投资建议:

日前，北京召开中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会会议指出，要维护房地产市场健康发展和住房消费者合法权益日前，中国人民银行，中国银行业监督管理委员会联合召开房地产金融工作座谈会会议要求，金融机构要按照法治化，市场化原则，协同有关部门和地方政府，维护房地产市场稳定健康发展，维护住房消费者合法权益根据我们的测算结果，银行对个人房贷的压降远大于线性假设下的压降，导致2021年房贷收紧，进一步影响房企的销售回报和消费者购房最近几天，伴随着中国人民银行货币政策委员会和房地产金融座谈会的召开，提出要维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益我们预计，抵押贷款有望迎来一定的政策放松目前大部分银行还没有达到个人按揭贷款的红线，部分银行压降过快，这也给加快增加按揭贷款留下了一定的政策空间如果2021年四季度房贷加速投放，有望缓解目前房企资金紧张的局面，进一步保持房地产市场平稳健康发展

目前，房地产行业的估值处于较低水平，业绩确定性强，估值较高

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