北京楼凤信息-北京楼市调控启动预期管理买家“悬而未决”

11月16日，北京市规土委土地交易大厅中久违地迎来了一个“热闹”的下午，北京首批“限房价、竞地价”试点地块中的两宗土地在这里进行了现场竞拍。使人意外地，当日竞拍的两宗“海淀北部地区整体开发”永丰收业基地地块都没有在竞拍现场确定竞得人，而是最后都有4家企业因投报100%栖身规模、商业（含办公）规模矜持而进入高标准商品住宅建设方案投报程序。业内表示，升级版“限房价、竞地价”地块不只必定水平上满足了开发商各类不一样的拿地需求，还稳固了后市预期，整体启动了北京楼市调控的预期管理周期。

买家“悬而未决”

10月中旬，北京市规土委公布宣告，明确海淀永丰和大兴黄村的4宗地块采取“限房价、竞地价”出让方法的试点，一石激起千层浪。

依据添加宣告，新的出让方法着实有些“复杂”，在竞拍现场，两宗土地也分别通过了多轮竞争。据了解，11月16日出让的海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰收业基地（新）HD00-0401-0062、0166、0158地块二类栖身用地和海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰收业基地（新）HD00-0401-0132、0120、0162地块二类栖身及零售商业用地，均设定合理土地上限价钱，当竞买报价达到合理土地上限价钱时，则不再接纳更高报价，转为在此价钱基础上，通过现场竞报企业矜持商品住房面积的方法确定竞得人。当矜持商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%时，则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

其中，HD00-0401-0062、0166、0158地块土地面积约8.35公顷，建筑规模约13.88万平方米，土地用处为二类栖身用地，共有万科、中铁等16家单位加入竞买。在投报阶段，有4家单位均投报栖身建筑规模100%矜持，最后这4家单位进入高标准商品住宅建设方案投报程序。依据上限价钱计算，该地块折合楼面地价为36017元/平方米。

随后竞拍的另外一宗地块也吸引了碧桂园、保利等11家单位加入竞买。在商业（含办公）用房矜持比例投报中，有4家单位投报商业（含办公）建筑规模100%矜持，最后这4家单位进入高标准商品住宅建设方案投报程序。最后折合楼面地价36220元/平方米。

开发商扎堆矜持

尽管增加了诸多新的限制要求，包含限房价、竞地价、束缚面积配比、房源五年内不得进入二手房市场等，但北京初次限房价地块入市依然遭到诸多房企的激烈争抢。

竞拍过程当中均出现了有4家房企提报矜持比例100%的结果，最后转入高标准商品住宅建设方案投报程序，10个工作往后房企递交商品住宅建设方案，市领土局依据方案评审确定由哪家企业竞得地块。

“政策严厉，难敌房企猖狂。”华夏地产首席分析师张大伟如是说。那么，为什么房企会如此去争抢政策如此严厉、盈利问题待解的地块呢？

据一名参加此次拿地的开发商介绍，有很多房企来竞拍此次的限房价地块，实际上是为了“生计”，不管是北京当地的房企还是全国化布局房企的北京分公司，都要拿地建项目，而北京今年出让地块少少，即便是限房价地块，房企间激烈争抢也在所不免。

资料显示，2016年截至如今，北京土地市场傍边唯一7宗含商品住宅地块完成出让，这也是在断顿5个月以后，再次有商品住宅地块站上拍卖台。亚豪机构市场总监郭毅以为，尽管“9·30”新政傍边提出将过度增加土地供应，但从如今情形来看，2016年北京土地市场特别是住宅市场仍将在极端缺乏中收官，全年仅14宗住宅用地出让也将制造历史新低。

“房企激烈争抢海淀限房价地块的背后，也是在对赌将来房地产调控政策会走向宽松。”行业人士评论称，如今为稳固市场、平抑太高的房价，房地产政策较为严厉，但其实不料味着严厉的楼市政策会一直连续，开发商激烈抢地也许也有这类考量。

强化预期管理调控

“确定的售价、确定的户型……本轮限房价、竞地价地块成交后，消费者关于这些地块上住宅项目标推断基本就成形了，可见这一办法关于市场预期的调控用处还是比较显著的。”亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存直言。

公布资料显示，北京此前就曾试水过限房价、竞地价的土地出让规则。市规土委表示，本次的出让是对原有规则进行了完善，增加了竞矜持面积和竞投高标准商品住宅建设方案的内容。业内专家表示，从最后成交的地价和企业矜持的面积看，设置地价上限起到了引导市场主体理性参加竞争、将北京土地市场的地价水安稳固在合理区间的成效。

“本次，北京尤其明确地侧重需求调控，可见在供应侧改革的大背景下，有用地疏导需求而非压抑需求，更切近市场的调控手段已成为更‘主流’的政策方向。”伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹表示，北京关于需求端的调控一直是相比较严厉的，但从长久来看，需求还是需求通过合理方法来释放的，假如高端豪宅供应过量，大部分中小户型的需求依然被“间接”克制住了，大批消费者对房价预期广泛坚持较高水平，疯抢有限的几个刚需楼盘楼市的热度就很难得以有用紧张。

陈宝存坦言，楼市调控的治本之策，不是一味地压抑需求，不是自觉地增加供应，而是稳固国内的房价预期。这类预期就是必定时间内刚需房有相比较充分的供应、房价不会出现大起大落。

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