部分二线城市接连出手降温楼市未来或更倚重市场化手段

新华网北京9月9日电(记者 高畅)今年上半年以来，对比一线城市，部分二线城市房地产市场的火爆水平也许更值得关注。随着传统的“金九银十”的到来，楼市的热烫是不是还将连续？已经出台的调控政策会否见效？将来还会否有其他城市跟进？

楼市炽热催生调控出台 需重视购房者预期

指针回拨。自2010年起，那一轮被称为“史上最严房地产调控政策”延续至2014年。全国楼市整体离别狂热，进入了安稳运转的阶段，市场张望情绪浓厚，房地产投资显著下滑。

2014年4月起，南宁打响了限购“松绑”的第一枪，全国多个城市陆续跟进，彻底或部分摊开限购政策。2015年，在刚需、改良型需求和楼市去库存的多重因素下，房地产市场渐渐走出低谷，房价昂首趋向渐现。

进入2016年，全国楼市炽热，“地王”频现，重点二线城市房价飞涨。如今，南京、苏州、厦门、合肥、郑州、武汉等城市房价已经超出上一轮房地产周期高点。

而更需求关注的是“买房预期”。面临迅速上涨的房价，购房者广泛存在焦炙心理，而这类情绪间接助推了房价的上涨。华夏地产首席分析师张大伟以为，焦炙情绪会引发购房者“惊恐”，所以房地产调控必须转变预期。

记者比较发现，多个出台限购办法的二线城市大多房价涨幅较高涨速较快，作为本轮首个出台收紧政策的城市厦门，其2016年7月房价环比上涨4.6%，同比涨幅达到39.6%。

7月9日，厦门出台信贷收紧政策，并在9月加码限购政策；8月12日，苏州通过提升贷款门槛进行限购；合肥和南京应用地价房价监管和提升首付门槛“组合拳”，详细办法包含加大土地供应、严控区域楼王、设置房价管控标准等。

事实上，楼市过热的端倪从信贷数据中亦可看出。此前出现的银行业半年报中，中、农、工、建、交五大行总计投放各类贷款27366.73亿元，其中房贷就高达14534.14亿元，房贷占所有贷款的比重已通过半。张大伟以为，本轮收紧调控的城市政策仍然以束缚信贷与购置资格为主，从力度看，也基本都是属于渐进加码。

将来或趋向“一城一策” 更倚重市场化手段

中国银行（601988）业协会首席经济学家巴曙松曾公布表示，中国的住户杠杆率最近几年来增长特别快，从2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年这个数字估量会超出43%，达到44%。每轮房价的上涨，都随着着住户杠杆率连续提升。

新华社早前发表的评论文章中曾明确指出，加杠杆只会致使楼市“虚火”上升，缩小楼市“虹吸效应”，资金过度向一二线城阛阓中，既使得热点城市房价高位跳涨，也增加了三四线城市去库存的难度。

张大伟也指出，政策实际实施的力度低于之前市场预期。尽管直接影响不大，但从心理影响看，这代表了一轮收紧调控的开始。相似厦门、合肥、南京、苏州这样价钱上涨太高过快的城市，将来往交往杠杆或将成为主流政策取向。

在中央政治局工作会议定调“严控资产泡沫”的政策背景下，一系列针对房地产领域的“去杠杆”政策正在密集出现。在多个热点城市调控“组合拳”中，纷纷出台了限贷政策。

将来这些城市调控政策的走向也引发市场各方的关注。张大伟以为，过去整体宽松的房地产调控趋向已经出现了变化，随着市场分化，政策也开始显著的分化，“托底盖帽”开始出现。将来还有多个城市也许会升级调控政策，不只仅是分城施策，更多的将会升级到“一城一策”。

全国房地产商会联牛耳席顾云昌接纳记者采访时以为，因为分化情形的出现，个体房价涨幅过快太高的城市也许还会出台收紧政策，然而大部分城市还是处于“去库存”的状态。

顾云昌表示，如今房地产发展的主要义务已经落到地方政府，由各地政府依据本地情形出台有关政策。他以为，房地产调控要重视供需两头同时发力，其中供应侧包含控制土地供应量和供应节拍。

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