新政楼市观丨上海楼市量价齐升：外环刚需火热，内环豪宅分化

9月29日晚间，“沪七条”新政发布，至今已满3周。本次新政组合拳对楼市释放“诚意”，市场也很快“买单”。新政后，上海楼市出现了节后日均成交也基本在900套上下的热度攀升局面，最高突破1300套。

同策研究院数据显示，新政对上海二手房影响较为明显，新政后二手房日均成交量超过2023年同期。除国庆7天无法正常网签外，10月7日至10月20日的两周，日均成交超过900套，远超新政前日均542套的水平。新房方面，上海中原地产数据显示，上周上海新建商品住宅成交面积12.71万平方米，环比增加25.32%。

10月18日，国家统计局发布的数据显示，2024年9月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体趋稳、同比降幅扩大。但在北京、广州、深圳等一线城市新房价格环比分别下降的同时，上海新房价格依旧领跑全国市场，环比上涨0.6%。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，上海新房的价格韧性十足。受到政策利好推动，楼市成交开始好转。不过基于市场投放节奏等影响，网签数据略有滞后，成交反应速度没有二手房市场那么迅速。随着上周供应在稳步提升，后续成交数据也会顺势而上。

新政托举楼市

此次上海楼市在新政后复苏明显，尤其是二手房。新政后首周，上海链家成交了1186套二手房，这一数据是该公司前一周的1.3倍，环比涨幅33%。

二手房的热度提升，在一定程度上传导到了新房市场。第三方平台数据显示，上周上海新房成交面积为13.44万平方米，环比增长38.03%。

同策研究院数据显示，“929新政”属于组合型政策，从三大维度对购房者进行了政策支持，包括“调整住房限购政策”“优化住房信贷政策”“调整住房税收政策”等。从政策细节来看，本次政策对刚需市场的利好更强。

同策研究院数据显示，新政后新房日均来访环比大涨131%。分区域来看，外环外来访、认购增长远超过外环内项目。

据部分中介业务员反馈，新房、二手房的带看量、认购转换率提升，成交量随之增长，主要原因在于新政“首付比例下降、社保3年改1年”。而据同策研究院的统计，上海外环外项目来访客户中，约40%为受新政影响驱动看房，约31%客户受新政影响而认购。

相比之下，外环内新房来访客户中，仅5%为受新政影响驱动看房，新政对外环内市场影响较弱。

同策研究院研究总监宋红卫表示，“929新政”进一步降低了限购门槛，增加信贷支持。政策对新房、二手房成交量均有利好。

不过，同策研究院也指出，从新政后周成交量数据来看，新政效果仍有待释放。新政后首周上海成交新房756套，第二周成交641套，第三周成交1260套，远超9月同期日均水平。但与去年同期相比，仍有约17.4%的跌幅。

豪宅去化压力渐显

据中介业务员反馈，二手房成交快速上涨，有赖于议价空间的扩大。尽管也有少部分房东下架了房源，但部分房东却想趁机给买家让利，尽快套现。

房东的这一心态转换，与郊区成交量、供应量同步上涨有关。有中介业务员指出，置换意愿强烈的房东会先把手中房源卖掉，然后再看置换型的二手房或者新房。中介业务员石云对此感受颇深，他手中的一名客户将房子卖掉之后，最近在看置换房源，但石云明显感受到客户对房源的挑剔与观望，并不着急下手。

石云也发现，新政刺激了高总价房源的价格上调。500万-1000万元、1000万-2000万元、2000万元以上这三个价段的房源，房东涨价比例都超过50%，都高于500万元以下房源的涨幅。而他手中的客户，卖掉的是一套500多万元的房源，想看的是800万元左右的房源。

新房方面，上海中原地产数据显示，近期500万-600万的改善型产品销售较为活跃。从成交前十榜单中看出，有7个楼盘是此类产品。相比之下，前期交易势头活跃的高价房项目并不怎么活跃，榜单上只有一个单价超过10万元/平方米的楼盘。

新政第三周，上海共6个项目开盘入市，供应房源906套，供应面积11.26万平方米，其中供应最大的项目是青浦区新城板块的盛青云锦，供应面积3.5万平方米。该盘主力房源的总价区间就在500万元-600万元。

值得关注的是，随着高端置换的二手房源的价格上调，上海豪宅新盘近期因为供应量变大，也出现了微妙的变化。今年以来，上海千万级别的豪宅市场频传日光现象。数据显示，今年上半年，上海总价3000万元-5000万元的高端住宅成交1236套，同比增长192.6%。而总价5000万元以上的住宅成交308套，同比增长422%。

10月中下旬，中海领邸选择将新一期组团共552套建面约102平方米-143平方米的房源一次性入市，总价在1200万元-1300万元起步。中海想借新政的东风一次性出货，却要面临周边多个豪宅新盘的竞争，比如将在年底入市的绿城徐汇滨江项目、太古地产太古源源邸等。这两个豪宅项目总价最低在3000万元以上。此外，中海领邸还要与周边二手豪宅竞争。数据显示，中海领邸周边豪宅二手房价均价在12万元-13万元/平方米左右，且社区配套相对完善与成熟。

分析人士指出，中海领邸面临的情况仅仅是上海新增豪宅的一个缩影，随着上海高端住宅预售价格天花板的不断被突破，一二手房价差逐渐消失，新增豪宅与存量豪宅之间也存在竞争。在上海市大力推动城市更新背景下，一批风貌改造项目将在未来两年集中入市。

一边是外环外新房供应量大增，另一边是内环内豪宅项目竞争激烈，上海新政对楼市回暖的效应能持续多久？尚待市场检验。

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