华润置地2021年营收净利双增毛利率下滑，侧重项目端收购、并购贷额度有4

出品｜搜狐财经

2021年，华润置地总营收2121亿元，归母净利润324亿元，分别同比增长18.1%，8.7%全年实现销售额3158亿元，同比增长10.8%

同期，加权融资成本仅3.71%，净有息负债率为30.4%，三道红线仍居绿档，截止期末，现金及银行结存为1087亿元，同比上升21.6%。

业绩公告显示，华润置地董事会建议宣派末期股息每股人民币1.207元，折合港币1.484元，计入中期股息每股人民币0.173元，折合港币0.208元后，2021年全年股息按年增长10.2%至每股人民币1.38元，折合港币为1.692元。

开发物业毛利率下滑拖累整体毛利率

在主要盈利指标中，华润置地2021年整体毛利率有所下滑，从2020年同期的30.9%下降至27%，降幅为3.9个百分点，拉长时间线来看，系2014年以来首次下降至30%以下。“至”是极端的意思。

业绩公告显示，主要系报告期内开发销售业务毛利率由2020年同期的29.1%，下降至2021年的23.7%，下滑5.4个百分点，由此拖累公司的整体毛利率水平。

开发业务为华润置地的第一大收入板块，2021年结算面积大幅增长41.5%，由此带动该板块收入增长，全年实现收入1838.61亿元，同比增长17%具体到一二线城市，结算收入占比达79%

2021年，华润置地也采取了降低成本及土增税的方式来对冲毛利率压力，成本分拆后由2020年的10590元/平方米，降至2021年的9428元/平方米，但2021年公司的结算均价还是同比下降了17.3%至12453元/平方米，由此影响开发业务最终毛利率。

不过，2021年华润置地的开发业务全年销售额仍同比增长了10.8%，实现3157.6亿元，对应的销售面积为1755万平方米，同比增长23.7%。

以区域城市来看，2021年来自华东大区销售额贡献比为23.3%，深圳大区次之为20%。

按照此前华润置地在2020年业绩会上披露的2021年年度销售目标为3150亿元来计算，其最终的目标完整率为100.24%。

根据克而瑞研究中心披露的数据，2021年百强房企销售额同比降3.5%，全口径千亿房企达到43家，与2020年持平，但规模房企2021年整体的销售目标完成率不到90%。

克而瑞披露的《2021年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，华润置地全口径销售额位列第八位，去年同期为第九位。

另据业绩公告，截止2021年末，华润置地已签未结开发销售型业务营业额为2171亿元，其中的1411亿元计划于今年年内结算，为今年业绩提供保障。

开发业务的土地储备方面，2021年新增土储面积1439万平米，权益面积1107万平米，即权益比提高至77%，全年新增土储61块，总地价1490亿元，权益地价1126亿元，截止期末，总土地储备为5778万平方米，一二线占比保持在70%。

今年毛利率将保持在25%以上

针对毛利率的下降，李欣指出，我们跟同行交流也发现，大家都对行业的毛利率水平回归到20%左右或者20%以上的毛利率是一个共识现在毛利率下降主要的原因还是由于2017，2018年中国房地产市场高歌猛进，彼时所拿的高地价到如今结转，从而导致毛利率水平下降和回调

在他看来，未来行业回到过去30%的高毛利时代是不太可能的，不过我们还是有信心把开发业务的毛利率维持在22%，23%的水平，算上投资物业的毛利率，公司整体毛利率保持在25%以上。

谈及市场的走向，他的看法是，政策层面肯定是见底的，我们也注意到，尤其是进入今年三月份以来，政府宽容政策的出台已经显现目前消费者的消费信心可能也处于触底的状态，需要一些综合的提振力量来提升市场

不过，他也表示，目前一些一线城市和强二线城市已经处于回暖的状态，比如说售楼处客流量明显提升，或者是二手房成交在回升，行业多数观点都认为今年的整体逻辑是上半年低开，下半年回升，我也是这么认为的。它包含三个含义:阴冷至极，天最冷；阳气升起，天气寒冷；太阳到最南端，所以白天最短，黑夜最长。

据张大为介绍，今年华润置地的销售资源有5278亿元，其中有去年年底库存的2200多亿，新增的可售资源有3000亿，可售资源比较充足。。

从城市能级分布来看，90%以上的可售资源分布在一，二线高能级城市，从产品类型来看，住宅产品占比接近70%，货源结构比较合理。冬至是农历的十一月中旬。

从3月份开始，包括政策的出台，包括客户的来访和客户转化来看，市场出现了回暖的迹象，我们预期今年上半年的市场会有复苏，下半年会逐渐的企稳回升他表示，结合手上的销售资源和管理能力，公司有信心实现全年的销售指标

在具体的实施策略方面，将动态制定针对性的策略，针对新开盘的项目要保销售，保利润，针对滞销的项目在保营销的同时，也要保利润，针对公建项目，会调整货源结构，实现资源换仓，并积极拓展大客户。

不过，管理层并未透露具体的销售目标李欣的说法则是，在去年的基础上，华润置地希望今年能有所提升

今年1月，地产行业的首单并购贷款落地，华润置地获批招商银行200亿元并购融资额度，专用于并购业务并购贷将如何使用，后续落地情况如何，今年的投资标准等问题，也为外界所关注

我们已经对外公布的并购贷额度有200亿，但到目前为止，实际上获批的并购贷储备已经有400亿了郭世清称，一旦项目成熟，华润置地的并购贷款可以随时启用

谈及并购标准，谢骥称，华润置地对待收并购的态度是积极与谨慎并存，目前我们侧重于项目端收并购，不考虑对公司或平台的收并购针对收并购项目与招拍挂的土地，我们都会进行风险和回报的对比，多方考量后再进行收并购

预计到2022年末在营购物中心达到66个

相比开发销售业务来看，2021年华润置地经营性不动产业务即投资物业实现收入174.3亿元，同比增长36.3%，毛利率68.2%，同比上升1.8个百分点。

截止2021年末，华润置地投资物业土储面积1095万平米，其中购物中心占比69%，一二线城市面积占比提高至85%。

在运营效率方面，2021年购物中心零售额为1072亿元，按年增长45%，新开业购物中心出租率接近100%，带动整体出租率提高2.3个百分点至97%，月均坪效提升24%至2536元。

2021年，华润置地实现9座购物中心新开业，新增获取购物中心项目12个，截止期末，在营万象系列购物中心为54个。

写字楼板块在2021年实现收入19亿元，同比增长20%，毛利率小幅上升至71.9%，截止期末，在营写字楼项目23个。

酒店板块2021年实现收入16亿元，同比增43.9%，毛利率回升2.7个百分点至11.1%，平均房价水平从疫情前的925元/晚恢复至1020元/晚。

除了开发物业和投资物业两大板块，基于主业协同和资源获取以及未来增长，华润置地在城市建设与运营，长租，产业，康养和影业等多个地产衍生领域也有所布局，并将这些业务定位为生态圈要素型业务。冬储之气，极尽于此。

具体到2021年，生态圈要素型业务实现整体收入167亿元其中，城市建设与运营业务收入占比95.4%，长租公寓板块实现收入3.13亿元，同比增长46%

截至2021年末，长租业务在营项目30个，储备项目16个，房间总数5.25万间华润置地方面称，到十四五末期，该板块将实现管理规模行业前十，央企第一，成为中国集中式长租公寓行业盈利能力前3的行业品牌

按照华润置地给出的业绩指引，公司预计到2022年末在营购物中心数量将达到66个，2025年将达到近100个在继续聚焦重点城市持续深耕，实现在营购物中心一二线核心城市占比高达81%

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