房贷利率新政10月8日起执行：房贷利率有下限，二套房贷全面提高

央行调整新发放商业性个人住房贷款利率，10月8日起执行

房贷利率有下限，二套房贷全面提高

制图/王斌

长沙晚报8月26日讯(全媒体记者 孙占锋)房贷利率到底会涨还是降?以后买房贷款有什么影响?25日，央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率，引来众多关注。记者采访了相关专家和业内人士，对大家集中关注的问题进行了解读。

房贷利率计算方式发生重大变化

央行公告内容规定，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

其实，在8月20日，央行就宣布了新的贷款市场报价利率(LPR)形成机制，个人住房贷款利率作为贷款利率体系的组成部分，定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。

“公告中首先对房贷利率的定价机制进行调整，打破以往常规的基准利率变成浮动制利率。”诸葛找房副总裁苑承建认为，利率计算方式也发生重大改变，之前是按照百分比加成的方式调整，现在按照加点的方式调整。

而对于利率重定价的规定，业内人士认为，此政策充分为借款人考虑，后期在贷款利率发生变化时，借款人可根据自身利率情况进行选择，在市场发生变化时充分保护借款人权益。也就是说，LPR每月更新，如果一年后LPR比上一年的低，只要之前有约定，就可按更低利率还贷;反之如果利率上升，也必须承受利息增加的压力。

二套房贷利率或出现全面上升

央行公告称，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示，以5年以上贷款利率为例，原基准利率为4.9%，8月20日公布的5年期以上LPR为4.85%。那么，首套房贷若不加点，则最低为4.85%;二套房贷加60个基点后为5.45%，约为基准利率上浮11%，与现有房贷按基准利率上浮10%—15%实际最低利率水平基本相当。

业内专家表示，该公告这一规定相当于明确二套房利率成本将始终高于首套房，以限制二套房交易，贯彻的仍然是“房住不炒”的宗旨。苑承建则认为，尤其对于热点城市来说，新的利率定价机制明确要求各地要根据当前房地产市场实际状况制定利率加点，预计热点城市实际执行的利率加点将在央行公布的60个基点上明显提高，至少不低于当前实际执行的利率。未来一段时间，全国房贷利率不光不会下降，反而整体会呈现上升趋势，特别是二套房利率，对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。克尔瑞研究观点认为，“不得低于”明确了下限不可突破，也就是说，在新政不变更的情况下，不会再有“利率折扣”一说。

而公告中提出严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，也是落实“房住不炒”的重要体现。此政策可以有效预防调控实际执行中被钻空子，更有效的打击了投机投资炒房需求，保护市场刚需。

申请房贷利息支出基本不受影响

央行公告中最新的房贷利率执行时间为10月8日，在此之前购房仍按照现有利率执行。另外，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

央行相关负责人此前也曾明确表态，新发放个人住房贷款利率与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

“根据央行的规定，如果LPR利率下调，首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调。”融360大数据研究院分析师李万赋解释称，这仅指最低利率，实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响。

业内专家称，房贷利率定价机制的调整一定程度上可以避免房地产市场过热，充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。从长期来看，即使未来贷款市场报价利率下降的话，固定加点也会导致利率实际上浮比之前的基准利率上浮比例要高。

名词解释

贷款市场报价利率(Loan Prime Rate，简称LPR)是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心为贷款市场报价利率的指定发布人，每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布，公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。