顾云昌：集体土地建租赁房将缩小城乡贫富差距

8月28日，国土资源部及住房和城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（下文简称“方案”），确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

但顾云昌强调，无论是集体建设用地建设租赁住房还是租购同权都将是一个循序渐进的过程，指望短期内对房地产市场供需造成波动，甚至引发房价下跌的想法并不现实。

顾云昌还指出，与1998年房改后带来中国经济高速发展的情况不同，靠房地产拉动中国经济飞速增长的时代已经过去，未来在进一步健全房地产市场的同时，健康、文化、旅游等领域才是中国经济转轨过程中新的增长点。

短期难以对房价造成波动

在方案公布之后，便有分析认为农村集体土地不用经过征地环节直接进入市场将降低土地成本，加之房屋租赁市场完善供给增加将削减买房需求，最终导致房价有明显降低。

对此观点，顾云昌并不认同。他指出，利用集体建设用地建设租赁住房并不是房地产调控政策，而是供给侧的结构性改革，是一种长效机制。这也意味着该方案的出台，并不会如短期调控一般对房地产市场的供需和房价造成速效的影响。

在顾云昌看来，在下许多人口进流入城市的建设用地是不足的，农民的集体建设用地若能用于建租赁住房，将大大缓解住房供应上的难题，同时也与租购并举的改革相辅相成。

“除了盘活存量土地，解决存量土地利用效率低的问题外，还能增加农民的集体收入。”顾云昌进一步指出，方案的推出从某种程度上打破了城乡土地二元结构这一“鸿沟”，至少先从租赁市场入手，向着城乡发展一体化迈进了一大步。其后的深远影响还包括推进城镇化建设以及减少贫富差距等。

国土资源部也表示，此次试点拓展了集体土地用途，将为集体经济组织和农民拓宽增收渠道。

但顾云昌认为，利用集体建设用地建设租赁住房试点方案对于房价的影响是有限的。“租赁市场于销售市场不一样，不可能马上就影响到销售市场。对于市场分配的平衡和供需关系的改变是个循序渐进的过程，不可能一蹴而就，直接作用到房价。”

同时，顾云昌还指出，当前强调的租购同权确实是未来房地产市场发展的一个大方向，但许多问题也并不是仅仅依靠租购同权就能解决，“比如学区房问题，这还牵扯到教育资源不足、分配不平等的问题，这不是仅依靠租购同权就能够改变的。”

值得注意的是，方案公布之后，立即有人将此方案与“小产权房”联系在一起，认为“小产权房”的租赁合法了。

对此，国土资源部曾强调，集体土地建设租赁住房和违法建设的所谓“小产权房”不能混为一谈。

国土资源部称，这次试点的租赁住房建设，符合规划、依法审批，由不动产登记做保护，同时只租不售；而过去所说的“小产权房”，无论在用地上、规划上、还是建设销售上，都不受法律保护。

不同城市在具体政策上不能“一刀切”

根据方案，租赁住房建成后，土地性质保持不变，仍为集体所有，耕地等农用地不在试点范围内。对于租赁房的建设，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

顾云昌认为，未来房地产开发企业在发展策略上将会受此政策影响，相信有不少开发商将愿意与村镇集体经济组织合作，这对开发商来说是一种新的选择，但未来能不能成功还需要经过许多探索。

由于开展试点的城市共有13个，顾云昌分析，预计13个城市在具体政策的制定上将有差距，“不可一刀切。”

顾云昌分析，目前对此项改革需求最为迫切的当属那些人口流入量大，住房需求大的一线城市，而这些城市在具体政策执行上也将面临更大的难点。

“首先就是租金价格的问题，是否需要管控等等。另外，城市的交通配套是否完备也会导致试点执行效果上的巨大不同。”顾云昌称，由于集体建设用地多位于城郊，用于建设租赁住房后能否对改善住房市场的供求平衡起到有效作用，都将很大程度依赖于城市的交通和相关配套建设。

并非二次房改，而是1998年房改的延续

在《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》出台后，有人指出这是堪比1998年房改的第二次房改。对此，顾云昌认为，利用集体建设用地建设租赁住房与租购同权的提出并不是第二次房改，而是1998年房改的延续和进一步深化。

在顾云昌看来，1998年房改之后，很大程度上解决了“居者有其屋”的问题，而当下亟需解决的则是“居者优其屋”，老百姓已经对住房问题有了更高的需求。

而从宏观角度来分析，顾云昌认为，1998年房改之后，房地产市场的繁荣很大程度上带动了此后中国经济十数年的高速增长，“但未来，中国经济依赖房地产继续高速增长显然是不行的。”

顾云昌称，无论是利用集体建设用地建设租赁住房还是租购同权，都将很大程度提高人们生活品质，而在提高生活品质方面，未来中国百姓将更看中文化、旅游等领域，而这些领域将形成中国经济新的增长点，成为新的动能和支柱。