集体用地建房出租，三分天下住房格局各归其位！

什么是房地产市场的长效机制？恐怕是仁者见仁，智者见智。

8月28日，国土资源部和住房城乡建设部联合下发通知：北京、上海、广州等13个核心城市将开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。这个通知，在水皮看来：中央建立“租售并举”的住房体系的长效机制决心之大，呼之欲出。

政策将原有的流程颠覆了？

中国城市的土地，大家都知道，是国有的，农村的土地是集体所有的。中国城镇化的进展既是农村土地转化为城市用地的过程，也是包括地方政府以及开发商在内的各种中间环节，分享土地增值的过程，更是土地原主人利益被边缘化的一个过程。

以往的流程我们都知道，农村的集体土地要转化城市的住房用地，一般都是通过政府征地，以比较低的价格从农村集体手中征过来，然后“三通一平”或者“五通一平”之后，再转卖给开发商开发，合作房地产开发。

这中间的差价之大，大家也都心知肚明，按现在的方案，已经明确了，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。这就意味着，不仅甩掉了中间开发商，而且省去了政府征地的环节，可以直接进入市场。

集体用地的政策的利好？

我们知道，在一线城市，土地成本占开发总成本的50%左右，税收成本占20%左右。一旦省去了土地成本和开发商环节，集体建设的租赁房成本可能只有商品房的20%到30%。20%指的是一线城市，30%指的是二线城市，所以难怪有的网友惊呼：“租赁房的成本可能只有30%”。

这样的政策可以说是一箭三雕，对于地方政府而言：解决了居民住房的需求，又盘活了存量的用地，更对房地产市场降温起到积极作用。对于开发商来说：在大城市高价拿地用于建造租赁房，其实是得不偿失的，现在这种方式，让他们可以有机会跟农村或者村镇集体一起开发建设租赁房，回报就有了保障。对于村镇集体组织而言：让集体土地以市场价格出租，收入又有了保障，何乐而不为？

政策之下，未来住房市场的新特点是？

当然，我们这里一定要指出，这并不等于承认小产权房是合法的，因为通知明确指出：不得以租代售。这就是避免了小产权房转空子。

可以想象：未来商品房、共有产权房和集体租赁住房，会达到三分天下的格局，那么投资者也好，消费者也好，可以各归其位，既是农村集体土地的重大改革，也是房地产市场的重大一个变革，这种政策是把住房市场的“公”和“供 ”，未来新的特点表现得淋漓尽致。