佳兆业再推新盘，旧改之王归来

10月12日佳兆业在大鹏佳兆业万豪酒店举办了新品发布会，发布了三大新盘，包括盐田城市广场、大运未来城、坂田城市广场五期，不难发现这些都是旧改项目。在运营重上轨道，中期净利扭亏为盈后，佳兆业向市场宣布：归来时，仍是旧改之王。

一、城市更新——土地危机的必经之路

在经过三十几年的发展，城市化率快速提升，城市新开发土地减少，用地日益紧张，尤其是一二线城市，能招拍挂的土地自然捉襟见肘。下图可以直观看到北上广深的土地供应面积自2009年以来明显呈现下降趋势。

其中深圳的土地供应一直处于紧张状态。

根据住建部数据，深圳全市国土面积为1993平方千米，建成区面积已达到900平方千米，占全部国土面积的45%，高于其他一线城市（广州18%，北京22%，上海37%）。可供出让的面积明显减少，能出让的住宅用地更少。根据深圳房地产信息网的监测，2016年深圳共成交19块宗地，仅4块为商住混合用地，其余都是商业用地及商业服务业用地。结果就是地价快速上升，对于开发商而言，就是土地成本急剧上升。

而一线城市本身聚集各种优质资源，同时作为全国经济发展的排头兵，提供很多就业机会，带来每年可支撑房价的人口净流入。根据国际城市发展经验，未来国内城市化仍是围绕核心城市发展成为大都市圈，但紧张的土地资源将抑制城市经济及民生的发展。

盘活存量市场的需求迫在眉睫，而城市更新是一线城市，尤其是深圳，获取核心土地资源的极为重要的方式，旧改资源也成为兵家必争。

二、旧改之王——丰富的旧改土地储备

佳兆业拥有18年的旧改经验，被称为深圳旧改之王。可以说，城市更新业务已经嵌入佳兆业的基因中。佳兆业一直以来坚持的理念就是：“城市更新不是简单的拆除、重建，而应该是促进城市再生”，而城市更新带来的是政府、市民、房地产开发商三方共赢的结果。

由于起家之时就操盘烂尾楼“桂芳园”项目，之后又对深圳佳兆业中心、广州中石化大厦等项目进行大刀阔斧的改造，这奠定了佳兆业在行业内处理不良资产及旧城旧村改造的基础。也因为此其丰富的城市更新经验，佳兆业已在早年完成深圳旧改项目布局，储备了大量优质旧改项目。

截止2017年6月30日，佳兆业旧改土地项目的占地面积达到1450万平方米。其中，深圳项目占比达59%，广州占比达39%，其余项目位于上海及珠海等地。（这些项目尚未计入公司今年6月公布的2200万土地储备当中）

可以发现，佳兆业旧改的土地储备项目全部位于一线及核心二线城市。优质的土地储备就是房企的生命线，是未来发展的潜力所在，在一线城市土地日益紧张背景下，拥有大量旧改土储的佳兆业未来的潜力不言而喻。

粗略的估算下旧改土地储备的货值。

按照在建项目以及已落成项目的数据，容积率约为4.8。由于旧改项目存在回迁，以及部分公共配套等需要扣除，乐观估计大约80%的拆迁土地能够成为可售资源，此次保守取值为50%可售资源。房屋均价保守取值为50,000元每平米。最后估算总的储备货值达到1.74万亿，深圳地区旧改储备货值约为1万亿，足以满足公司未来 10 年开发需求。

与普通的房地产项目开发相比，城市更新在拿地环节的土地成本较招拍挂低，这确保了项目的利润率。一般情况下，旧改的净利率能超过20%，保守的按照15%净利率估算，仅深圳地区的旧改项目的净利润就能达到1500亿。未来随着旧改项目销售占比逐渐提高，毛利率和净利润率也将逐步提高。

三、旧改专家——可复制的旧改经验

诚然，旧改也有不可回避的缺点，那就是开发周期较长，不确定性高，对企业的后续资金稳定性要求较高。因此市场会对旧改项目给予较低的估值。

但是，佳兆业拥有丰富的旧改经验，在业内享有“旧改专家”的美誉，凭借丰富的旧改经验以及专业的旧改团队建设，有效的缩短旧改开发周期，减少资金压力和成本，实现旧改项目落地销售。

1、丰富的旧改经验

旧改涉及了几乎所有类型的城市项目，如旧城、旧村、旧工业区、烂尾楼改造等，有小盘、中盘，也有大盘、超大盘，丰富的旧改经验使得佳兆业旧改储备快速扩大，甚至逐渐将深圳的成功经验复制至全国。

截止6月末，佳兆业改造并竣工的旧改项目已达到九个，建筑面积达173万平方米，横跨深圳、广州、珠海三地。而且在建的旧改项目建筑面积约有340万平方米。10月12日深圳新产品发售也都是旧改项目，这些也验证了公司专业化旧改模式的可复制性。

深圳是城市更新流畅规划最清晰、最规范的城市，而佳兆业是深圳旧改之王，凭借丰富的经验和专业的团队，未来能快速拓展其他重点城市的旧改项目储备，相信储备规模能进一步攀升，佳兆业也将逐渐从一个专注深圳的本地旧改企业成长为全国性旧改专家。

比如，8月以合作形式加入西安王家棚城中村改造项目，成为佳兆业布局西安的首个项目。王家棚城中村改造项目2009年获批，2013年公司原股东现金流断裂，2015年3月开始村民过渡费停止发放，自此工程搁浅。佳兆业进入后仅耗时24天就解决504户村民拖欠2年多的过渡费。

2、专业化团队

旧改的推进离不开专业人才。据了解，目前佳兆业拥有400多名精通规划设计、商业谈判、法律专家等旧改专业人才，平均从业经验超过8年，核心骨干在10 年以上。基于18年的旧改经验，公司也形成一整套系统的旧改作业流程和管理规范。

凭借优秀的人才储备和系统的流程规范，佳兆业旧改周期远短于同业。一般情况项目周期为3-5年，而同业旧改周期超过10年。

以标杆项目佳兆业城市广场为例。佳兆业于 2008 年通过收购工厂获得项目，该项目 2010 年立项，2011年完成拆迁，2012 年年底入市，项目从立项到推向市场仅24个月，佳兆业城市广场楼面均价3600 元/平方米，一期平均售价约为2万/平方米，产品毛利率约 57%，远超过同类招拍挂拿地项目。目前城市广场五期即将推售，预计均价约6万。

另外，值得注意的是，佳兆业半年报显示物业销售中，已落成的物业销售是57.9亿元，另外出售了一个旧改项目土地开发权收入20.8亿元。佳兆业拥有众多的旧改项目，通过直接出售土地开发权方式能快速释放旧改项目的价值，回收现金流，同时降低费用支出，提高项目利润率。从这一点也可以看出，佳兆业的旧改项目价值是可以随时释放出来的。

小结：

在经营重回轨道后，佳兆业给出了核心净利扭亏为盈的成绩单，并被纳入港股通。现在，在发售旧改新品之际，佳兆业再证明了其仍是旧改之王。

佳兆业拥有大量的旧改土地储备，货值达上万亿，而市值仅300亿左右。而且凭借丰富的旧改经验和专业的团队，未来将拓展至其他城市，旧改储备规模将会持续上升。此外，佳兆业具出色的操盘旧改项目能力，项目周期短，利润率高，显然，目前佳兆业的估值是没有反映这一点的。