当房地产不再作为调控工具

央行研究局局长徐忠近期在《中国金融》杂志上撰文说了这么一句话，“房地产不宜再作为宏观调控工具继续使用”。

应该说，徐忠的全篇文章落脚点都在如何做到“房子是用来住的、不是用来炒的”，但是我个人觉得这样一句话却恰恰是解决问题的要害所在，既然“房地产不宜再作为宏观调控工具继续使用”，那么以前房地产自然就是被当作宏观调控工具使用了。

徐忠的原话是，“我国以往宏观调控中以刺激房地产作为调控工具的倾向明显。当前，房地产自身已成为挤出投资、制约经济转型与健康发展的严重问题，也是重要的金融风险源头，不宜再作为宏观调控工具继续使用。”

其实，房地产这么一个大体量的行业作为宏观调控工具逻辑上并没多大问题，经济下行，需要刺激，房地产是一个很自然的抓手，但是，这个抓手非常难以运用，原因何在？原因就在于宏观调控政策和房地产运行规律都有很大的滞后性。

通常宏观调控很难提前，一般都是经济出了问题再操作，这就是政策的滞后，而房地产投资是一个很长的周期，从拿地建设到销售，本身又是一个滞后，滞后再加滞后的结果是什么？那就是通常的房地产调控，刺激往往出现在行业景气已经回升时，只不过表面上还看不出来，这样一刺激，反而成了景气的叠加，本来希望的逆周期调控，往往搞成了顺周期刺激。

这是我们从徐忠的话应该体会到的第一点，而徐忠文章的第二点才是我们更需要关注的，那就是说，只有不再把房地产作为宏观调控工具，房地产行业的问题才有可能真正解决。

也就是说，大家都欢欣鼓舞的各地最近出台的一系列长效措施，并不能真正地解决问题，比如租售并举，租售同权，共有产权住房，还有最新的农村集体建设用地进入租赁市场，我们在讨论这些措施的时候往往有两种观点，第一是过于乐观，认为是大大的利好，好像一下子就抓住了问题的要害，有了租赁市场的放量，好像就可以平抑房价了，好像也就解决了刚需的需求，第二是比较悲观，认为这样的租赁市场的建设，本身是一个长期过程，而最后也不一定就能解决房价问题，房价该涨还是涨，甚至还有人在论证房屋租赁的价格会大涨。

徐忠的分析倒是很客观，那就是说，所有的这些试点工作，的确会在一定程度上推进住房租赁市场的发展，提高了住房供给的弹性，但是，并不一定就完全解决了城市刚需们的真正需求，比如，“由于中央地方财税关系尚未理顺，土地市场化改革未推进，户籍、社保、医疗、教育等配套措施并未完全跟进”，而且“一些共有产权住房或农村集体用地租赁房地点过于偏僻也可能带来城市发展的交通问题”。

所以，看似热闹的政策，最后也许只是辅助性政策，对于抑制房价过快上涨难以起到根本性作用。这样的判断符合我们的一些想法，一是公租房或者公共产权住房难以放量，对于庞大的住房市场来说，可能只是杯水车薪，二是期望中的租售同权难以落到实处，这里的难处倒不在于政府的决心，而在于像教育医疗这样的基础设施的稀缺性，比如一线城市的热点学区房，由于需求过大，早就有就算有产权住房也不一定能上得了对口学校的问题，潜规则就是如果当年满足自有住房的入学人数过大，就按照落户的年限来先后排序，你说有产权房都尚且如此，租房的家庭又如何做到租售同权呢？

所以，对于楼市的长期走势，我的看法还是和原来一样，所谓的楼市的调控长效机制，应该是一系列的机制，不停地按照行政调控加市场调节的办法，通过一个又一个的组合拳来解决问题，并不存在一个什么“必杀技”那样的机制，好像这个“必杀技”一出楼市就风平浪静天下太平了，这些都不现实，没有这样的机制存在，哪怕是房地产税也不会一蹴而就地解决问题。

说到房地产税，至少徐忠认为是个办法，除了“不再把房地产作为宏观调控工具”和“加大居住土地供给数量抑制房价过快上涨预期”之外，徐忠认为，在“一些热点城市率先推出房地产税试点，有利于抑制房地产投资需求，释放存量房产供给”，当然房地产税起步不用太高，就可以稳定房价的预期。

房地产税试点，什么时候扩大？