上半年土地成交近万亿三四线城市成房企布局重点

7月2日，克而瑞发布的研究报告显示，今年上半年一二线城市土地市场政策收紧、供应紧张，中西部省会城市成交规模持续领先，环广深、环上海区域部分热点三四线城市量价快速增长。其中，郑州成交土地总规划建筑面积为2070万平方米，位居全国首位；重庆、武汉紧随其后，成交土地总规划建筑面积分别为1271万平方米、1266万平方米。上半年总成交金额为9436亿元，同比增长22%，环比下降26%。

克而瑞认为，在住建部和国土部联合发文强调部分去化周期较短的城市要强化住宅类用地供应的要求下，下半年土地成交规模将会逐步回升，一二线城市土拍竞价有望回归理性。

●三四线城市成交抢眼

今年上半年，土地市场在一季度受春节假期影响致成交相对冷淡后，二季度受供应收紧的影响而进一步走低。克而瑞数据显示，我国上半年共成交土地总规划建筑面积为17534万平方米，同比微增3%，环比下降24%。

分城市能级来看，一线城市成交土地总规划建筑面积为1214万平方米，同比增长15%，环比降幅30%；二线城市成交土地总规划建筑面积为11376万平方米，同比下滑3%，环比降幅达到35%；三四线城市成交土地总规划建筑面积为4944万平方米，同比增长16%，环比增幅高达29%。

在成交金额方面，上半年总成交金额为9436亿元，同比增长22%，环比下降26%。其中一线城市总成交金额为1963亿元，同比增长37%，环比下降25%；二线城市总成交金额为5416亿元，同比增长1%，环比下降达到36%；三四线城市总成交金额为2057亿元，同比增长117%，环比增长32%。

无论是土地成交总规划建筑面积，还是土地成交金额，三四线城市表现足够抢眼。

克而瑞也认为，上半年一二线城市土拍制度从“限价”到“限售”的调控力度不断加强，土拍热度有所回落；而三四线城市土拍市场持续火热，成交量显著上升，并成为土地市场显著亮点，也吸引了如碧桂园、恒大等大牌房企在这些区域加快了布局步伐。

●中西部城市以量领先

分城市看，克而瑞的上述报告显示，中西部城市，特别是省会城市土地市场持续高位成交。其中郑州以2070万平方米的总规划建筑面积位居首位，重庆、武汉紧随其后，土地成交总规划建筑面积均超过1000万平方米。土地成交总规划建筑面积前20位的城市中，中西部城市占据9席。这些城市土地的大规模成交，也将在未来2至3年内形成巨大的潜在住宅供应。

土地出让金规模方面，在重点监测的50个典型城市中，中西部城市表现也可圈可点，前10位中中西部城市占据4位。上半年，北京以989亿元的总金额高居首位，武汉以724亿元紧随其后，重庆、合肥、郑州分别以663亿元、494亿元、479亿元位居第三位、第五位、第八位。

而在溢价率方面，三四线城市表现抢眼，高溢价明显，且与二线城市土地单价差距逐渐缩小。上半年，全国土拍成交均价为5381元/平方米，平均溢价率为38%。其中一线城市土拍成交均价为16168元/平方米，溢价率为25%；二线城市为4761元/平方米，溢价率为33%；三四线城市为4160元/平方米，溢价率高达72%。

值得注意的是，重点监测的50个典型城市土地成交溢价率数据也显示，环广深的清远以214%的溢价率高居首位，惠州、佛山、肇庆、中山的溢价率分别为100%、99%、86%、81%，环上海的嘉兴、镇江的溢价率为121%、81%，上述7个三四线城市的溢价率排名均位居前10。

克而瑞认为，三四线城市成为推动全国交易规模上涨的最主要动力。此外，在三四线城市房价快速上涨的推动下，将会有越来越多的房企开始考虑向三四线城市布局。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，上半年土地市场的投资热点主要集中在两个区域：一个是环京、环沪、环广深三大城市群周边的三四线城市，这些城市的外来人口导入速度较快，加速了这些城市房地产的去化，也增强了房企在这些城市拿地的信心；另一个是中部的部分城市，目前中部城市的土地投资节奏加快，整体上要高于东部和西部。

严跃进认为，下半年房企依然会选择在上述两个区域拿地，但在调控趋严的大背景下，房企在此类区域拿地依然要把控好风险。