特色小镇“特”几许

自国家出台鼓励政策后，在全国各地，特色小镇成房企布局热点，就河南而言，目前已有十多家省内外实力房企抢滩郑州及周边区域，特色小镇一时风起云涌。

然而，“小镇热”的背后，各种隐忧开始出现，房企涉足小镇建设，是否会出现盲目跟风的现象？同时，从已有的特色小镇规划、布局、功能来看，“特色”不足，“同质”有余，特色小镇也可能出现重“形”轻“魂”、千镇一面的局面，那么，特色小镇究竟是挑战还是风口？来听听业内专家和房企代表畅抒己见。

河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京：发展特色小镇是推进供给侧结构性改革的重要平台，是深入推进新型城镇化的重要抓手。由此可见，特色小镇是大势所趋，但前景如何目前我持观望态度。

首先，特色小镇是一个长线产品，需要有“持久战”思想准备，房企需根据自身情况因地制宜量力而行，而非“蹭热点”一哄而上。同时，不少特色小镇需要产业基础，但产业培育周期长、收益有限，也就造成了小镇开发建设的高成本。特色小镇做起来容易，但做好不是那么简单。除了产业，还需要多种功能配套，落地实施会遇到不少挑战。

另外，当下对于特色小镇，没有很多具体的规定和约束，不可避免地会出现开发商打着“特色小镇”的名义圈地，就有可能出现“房地产化”倾向，如果不能及时扭转此种趋势，特色小镇发展过程中就会拉高土地成本，从而弱化特色产业，最终形成住宅一业独大，库存量也不断攀升的局面。

值得注意的是，一个城市及周边布局多少个特色小镇是合理的？如何实现产城融合？这都是特色小镇发展需要解决的一系列问题，所以不可急功近利。

北京师范大学政府管理研究院副院长、产业经济研究中心主任宋向清：特色小镇是以产业为主，可以实现自我产出、自我循环、自求平衡的小镇式生产组织体。特色小镇不是纯居住性的小区，也不是纯生产型的产业区，是生产和生活兼而有之，可以实现就近工作，就近生活，就近休闲娱乐的新型社会单元。因此，建设特色小镇是现阶段经济和社会发展的优选模式，是带动城乡共同进步的优选模式，也是解决疏散大城市人口，缓解大城市病的优选模式。从这个角度讲，跟风不是坏事。关键是，现在不少特色小镇只是打着“特色小镇”的幌子，并不是真正意义上的特色小镇。

由于现在开发商纯住宅用地拿地难度依然很大，所以不能排除部分开发商以特色小镇之名行房地产开发之实。除此之外，特色小镇空壳化现象也是问题之一，小镇易建，符合特色需要的产业怎么进？能否进？适合特色的人口从哪里来？能否来？人口和产业能否匹配？小镇发展可持续性在哪里？都是发展特色小镇必须慎重对待的问题。

特色小镇想要持久健康发展，需拥有特色资源充分的单位与开发商联合规划、设计、开发、运行，确保特色到位，产城融合，可持续可扩展。同时，小镇配套如商业、金融、教育、医疗、交通、水电气暖等必须齐全到位，以方便入镇居民。

新田置业总裁冯常生：目前特色小镇大热，并将持续升温。但在很多开发商眼里，特色小镇可以抓住机遇获取利润，于是有的开发商为了迎合概念，就会出现房地产化的情况。然而，这样下去弊端会越来越多，特别是上市企业，特色小镇中的商业、产业需要时间培育，盲目跟风特色小镇，最终对企业不利。

那么，对于已经涉足特色小镇的开发商来说，如何持久健康发展是关注的焦点。首先必须注重特色，同时还要考虑产业比重，农业、商业也好，整体比重要和谐。拿乐玩主题来说，如果是1000亩地娱乐部分该占多少合理，除了特色挖掘和产业比重，落地时间、就业情况等也是不可忽略的问题。

毋庸置疑，特色小镇不是职业经理人文化，而是老板人文化，因为职业经理人是以完成销售额为目标，老板则更有长远看法。这样看来，本土开发商做特色小镇相对更有优势。

对于新田维他小镇而言，有信心、有能力持续发力，未来也会继续涉足特色小镇，但不会盲目迎合热点，新田集团会在寻求内在规律、基底前提下，考虑好适合做什么样的项目时再出手。

荣盛康旅云台古镇营销总监邵斌：开发特色小镇是件好事，但需要花费心思，空有一腔热血可不行。目前房地产行业迎来新常态，特色小镇也是房地产开发商追求升级突破的一个路径。但在政策风口，开发商想要把握住机会，前期无规划、无资源整合能力何谈发展？严格意义上讲，规划需要有长远意识，而资源整合能力包括区域生态、文化、历史、市场资源等。

2015年，荣盛康旅项目开始快速运作，全国范围内有20个左右项目同期运作，荣盛康旅项目一直以来依托景区生态，掌控资源，强调特色文旅。特色小镇一定要突出“特”字，所以定位要精准。科技也好，智能也罢，无论哪种主题特色的小镇，均需产业进驻，风险较大。以此来看，特色小镇欲持久发展，前期市场摸底很重要，一定要注重对本地文化的挖掘，特色小镇要有附加值而不是冲动拿地。

荣盛云台古镇项目有超过700亩地的容量，力争和当地景区形成互动链条。这要求开发商充分理解特色小镇的含义，特色小镇不是传统的房地产开发，相对来说操作模式更加精细化。开发商不要盲目跟风，扎实稳步发展，才有望大放异彩。

记者点评

国家支持建设特色小镇的初衷，是为了落实新的发展理念，统筹城乡发展，同时推进产业转型升级。对于房企来说是机遇，可以顺势而为，但在开发的过程中不能走偏，特色小镇不是单纯的房地产开发，是以政府为主导，企业来运营。

但乘着政策东风起飞，也要学会平稳安全着陆。这股热潮的背后其实是一场竞赛，将逐渐淘汰认识上存在偏差、定位不精确、特色元素不突出、产业层次不高、功能叠加不足的小镇。可见抱有跟风炒作、急功近利、速战速决幻想的房企第一时间会偏离航道。

事实上，房企在下决定开发特色小镇之前，就应该慎重考虑如何真正做出特色、怎样才算是科学规划、通过什么方式产业带动发展、盈利周期多久等问题，有“小火慢炖”的心态，并且注重细节，遵循市场机制，实现产业互动，才会为特色小镇注入持续动力。