楼市降温蔓延10月北京豪宅成交量下滑超六成

新政效应正在连续发酵，北京楼市出现出慢慢降温的态势，统计显示，豪宅市场受首付款提升级政策影响最为显著，10月成交量下滑超出六成。时价初冬，高端楼盘却已感觉到深深的寒意。

楼市降温舒展

北京商报消息，“我们的客户流失了超出10%”，门头沟一家楼盘的销售人员对北京商报记者透露，新政后她所负责的楼盘退佃农家显著增多，一些客户的首付款因政策调整出现较大幅度上涨而出现了问题，项目将对前期的蓄客情形进行重新摸底统计。

该项目标遭受在楼市已不再是个案，“9·30”后，全国20多个城市密集公布调控政策，今年楼市传统淡季“银十”已风景不再。有关研究机构公布的数据显示，10月28个重点城市商品住宅成交量环比下跌15%，大部分出台调控政策的热点城市成交量显著下滑，如济南、苏州、无锡、郑州成交环比跌幅均超出五成。

其中，10月北京新房成交8368套，环比降低40.5%;成交面积环比降低30.2%;成交均价36129元/平方米，环比上月的37610元/平方米微降3.9%，同比上涨20.8%。

研究院智库中心研究总监严跃进分析，政策调控的成效在10月的呈现对比9月成效更显著。一方面，市场预期产生了转变，惊恐性交易需求也开始削减;另外一方面，受各地限购、限贷政策影响，热点城市购房门槛显著提升，投契炒房类需求大幅削减;第三个重要因素就是各地加大了楼市执法力度，强迫开发商销售更标准。

跟随交易量的下滑，房价上涨幅度也正在收窄。从成交均价上看，10月北京普通住宅成交均价4.42万元/平方米，环比上涨4.6%;别墅产品成交均价4万元/平方米，环比微涨2.2%;而商住房成交均价2.84万元/平方米，环比下跌11.6%。

豪宅领跌

对比楼市整体的体现，北京豪宅市场的降温更为显著。

最新统计显示，2016年10月，北京7万+公寓豪宅共完成成交191套，成交面积3.9万平方米，环比分别下滑66%和49%。而这一成交量也制造了自3月以来近8个月的新低。但从价钱上来看，10月公寓豪宅市场成交均价仍高达10.7万元/平方米，这一价钱也是今年第二次站上均价10万+高峰，并超出7月制造的价钱纪录，达到历史新高。

亚豪机构市场总监郭毅分析以为，“京八条”新政实施一个月后，北京商品住宅市场成交整体跌幅在40%左右，而公寓豪宅跌幅大大超出整体市场跌幅，由此能够看出，新政以后公寓豪宅市场合遭到的冲击更为直接。

分析显示，一方面遭到首付提升的影响，首套、二套首付比例的同时提升，和非普宅新规的参加，再加上“认房又认贷”条目的收紧，使得豪宅市场傍边首置型客群、改良型客群和投资型客群均遭到涉及，特殊是高端置业客群，不只受制于增加首付的资金压力，同时减杠杆也使得看空预期广泛构成，形成在售豪宅的销量放缓。

另外一方面，北京关于预售价钱和销售价钱的管控，一些项目取证困难，不能够不延迟上市。从10月供给市场来看，7万+公寓豪宅项目无一入市，估计这一供给低迷的情况将连续至来年。

另外，从成交特点来看，10月公寓豪宅成交傍边200平方米以上的大户型共成交97套，占比高达51%，居绝对主导身份，对比9月的市场占比提升了25个百分点。

市场预期转变

“高端项目标成交量还也许进一步下滑，”一名业内人士分析，高端楼盘不只取证困难，还也许碰到开盘卖不动的风险，所以一些项目也许选择干脆“封盘”的自我保护政策。事实上，愈来愈多的筹划入市楼盘出现“爽约”现象。记者在踩盘时发现，位于海淀区西北旺的地价标杆项目——首创天阅西山项目售楼处就处于“歇业”状态。

据机构统计，11月北京住宅市场估计有13个项目入市，其中包含华润昆仑域(楼盘资料)、绿地·海珀云翡(楼盘资料)等7个纯新盘，和包含万科翡翠公园(楼盘资料)、金地未将来(楼盘资料)等在内的6个老项目后期。这些筹划入市的项目中，只有华润昆仑域、绿地·海珀云翡是豪宅项目。其中，华润昆仑域项目由华润、招商、九龙仓和平安四家在2015年初联合获得，项目地处南三环，楼面价高达4.5万元/平方米。而位于大兴黄村的绿地·海珀云翡当时拍地的楼面价也高达4.7万元/平方米，甚至超出区域内一切在售楼盘的售价。

业内人士估计，这两个高端项目在定价上也许会比较谨严，定价太高要么难以取证，要么客户不买账而出现踏空。

北京土地政策的调整也正在让楼市预期产生转变。10月28日，北京“控地价、限房价”的土地交易政策正式落地，海淀及大兴的四宗地块详细限价也对外公布，并且四宗地块均实行“90/70”政策。

跟随市场预期的转变，“控地价、限房价”将有用克制开发商拿高价地的积极性，甚至杜绝地王出现的也许，高端项目供给将呈降低趋向。但也有专家给出另外的猜测，就是跟随“90/70”政策的重新实行，加之自住房的供地增加，将来新增供给将以中小户型为主，大户型的公寓供给遭到挤压，供给稀缺，但高端改良客群关于栖身面积和品质的高请求不会转变，大户型豪宅在调控后仍会坚持必定水平上的坚硬。