楼市博弈的那些事儿:银行趋之若鹜与政策的犹疑

　　“鸡犬升天，鸡犬升天。”关于眼下的市场而言，房地产的火，让他的“好基友们”都随着“沾了光”。

　　上半年，个人住房信贷的激增，成了拯救银行成绩下滑的“救命稻草”。随着18家上市银行中期成绩的所有披露，各家银行对个贷的喜爱显露无疑。

　　数据显示，建行、农行、招行等十家银行上半年新增房贷达1.13万亿元，占同期新增贷款的42%。其中，国有四大行中有3家上半年新增贷款一半以上投向个人按揭市场。而从如今各家银行成绩会上的亮相看，银行下半年仍把个贷作为“香饽饽”，将进一步加大对个人房贷的信贷投入，且没有收紧个贷的意向。

　　可是，从如今的政策风素来看，虽然地方政府不会请求银行收紧个贷，但在房价调控的大口径下，银行在对个贷人群的选择及对房贷首付比例上，部分城市已经在产生着变化。好比，刚出台的武汉限贷政策，便提升了购置首套房以外的首付比例。

　　在业内人士看来，假如热点城市的二套房首付比例提升，将会直接影响市场成交，进而影响整体房价走势。

　　四大行过半新增贷款投个贷

　　央行数据显示，1-6月，全国房贷新增2.36万亿元，同比多增1.25万亿元。

　　从各家上市银行半年报看，四大国有银行是个人按揭贷款市场上的绝对主力。上半年，工、农、中、建四大行共计新增13774.63亿元个人住房贷款，占同期新增贷款的55.66%。上半年，四大行已完成去年全年约8成房贷投放规模（2015年全年，四大行新增个人住房贷款共计为17263.34亿元）。

　　在经济增速放缓趋向下，不只是国有大行，股份制银行也对个人住房贷款趋附者众。很多本来对个人房贷业务触及不多的银行，也在今年上半年调整了贷款节拍。好比招商银行,对比去年事终，上半年新增住房按揭贷款1154.16 亿元，余额达6148.71亿元。这占到招行上半年新增贷款一半还多，已逼近去年全年新增房贷规模。

　　统计数据显示，上半年，新增个人按揭贷款排在前四位的有农业银行、建设银行、招商银行、兴业银行，它们的新增按揭贷款占比分别为64.01%、62.71%、57.07%和55.30%。

　　而7月份的信贷数据更是出人料想。在7月份4636亿元新增贷款中，几乎所有是住房贷款特别是个人住房贷款，而非金融企业贷款削减26亿元。对此，央行亮相，“这主要与很多城市房地产市场升温有关，前7个月平均每个月个人中长久住房贷延接近4000亿元。”

　　为进一步提升房贷规模，各大银行都尽量给出了最具引诱力的利率与优惠。

　　融360给出的数据显示，今年8月，全国首套房平均利率为4.44%，和上月持平。同比去年8月的5.16%降低0.72%。在融360监测的35个城市中，平均利率最低的为天津的4.11%。

　　而从首套房利率的优惠力度来看，本月全国533家银行中，223家银行提供9折优惠利率，156家银行提供9折以下优惠利率，其中有2家银行出现8折利率。

　　在业内人士看来，中央政治局会议上明确定调，要克制资产泡沫。但从个人住房贷款增幅看，这明显与监管层所期许的贷款流向实体经济初志相悖。下半年，估计针对信贷领域的调控也许会收紧。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇也对媒体表示，房贷爆发式增长的背后，裸显露房地产市场的隐忧。但他估计，短时间内房贷仍将持续上升。

　　信贷收紧是也许率事件

　　毫无疑问，将来房地产市场走势和房贷市场走势有很大关系。虽然各家银行把个人按揭贷款视为“座上宾”，但就宏观层面而言，信贷政策最后还是要服务于整体经济发展大局。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从信贷政策走素来看，下半年政策收紧是也许率事件，而且会在二套首付提升方面有新内容，这对克制房价过快上涨具有积极意义。

　　事实上，已有城市在信贷方面先行。刚出台的武汉限贷政策，便对按揭贷款做了严厉限制。依照限贷请求：在武汉市拥有1套住房的住户家庭，再次请求个人住房贷款购置商品住房，贷款最低首付比例为40%。拥有2套及以上住房并已结清贷款，或还有1套住房贷款未结清的，再次购房的最低首付比例为40%。拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的住户家庭，持续暂停发放贷款。

　　在此之前，苏州限贷政策提出，住户家庭拥有1套房且贷款未结清，最低首付款比例，苏州市区由40%调整为50%；住户家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，持续停止发放“三套”及以上住房贷款。南京楼市新政提出，提升二套房首付比例，首套房仍按前期政策首付25%不变,对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的住户家庭，最低首付款比例调整为不低于35%,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的住户家庭，最低首付款比例调整为不低于50%。合肥新政提升二套房首付比例至40%，购置第三套及以上住房，最低首付比例均为60%，且停止住房公积金个人住房贷款。

　　在业内人士看来，2006年以来四轮房地产周期均由信贷周期推进。如今利率下行空间已有限，房地产市场的宏观谨慎政策已显著转向，而且对经济下行和将来收入增长放缓的预期也不赞同住户部门持续大幅加杠杆。三季度部分房价上涨过快城市也许将有提首付“降杠杆”类的办法出台。

　　“从如今市场形势看，将来有10多个其他城市或模拟武汉、苏州的政策，包含天津、济南、郑州等。此类城市后续房价上涨压力较大，或在收紧外地人限购政策、收紧二套房购房政策、提升银行信贷利率等政策方面做组合拳。” 同策询问研究部总监张雄伟表示。