新政后商办调整客群定位多重策略谋突围

继3月26日晚北京（楼盘）市住建委等五部门联合下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定商办类项目禁售个人后，4月18日，北京市住房城乡建设委、北京市规划国土委联合再次发布《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》（下称《通知》），明确了商办调控“细则”：3月26日前未办理施工许可证的此类项目，均需要按照“公告”要求修改设计方案后，重新申领建设工程规划许可证；开发企业擅自改变土地使用性质将被收回土地，并限制其在本市土地市场参与竞拍其他土地。

史上最严商办调控落地，许多开发商及项目受到影响。对他们来说，过去几年以“短期投资品”为定位、一直打着住宅市场“擦边球”的商办两用房必须重新调整客群定位，将产品功能拉回商业属性，谋求住宅以外的市场出口。

在近日举办的第十二届全国写字楼展示交易会暨中国商业地产及投资专业博览会上，共逾20个京津冀商办类地产项目参展，分别以团购、高佣、打折、特价等多种形式的优惠举措，以期达成合作成交意向。

据悉，亿达·丽泽中心、碧桂园·壹中心、中粮广场、金隅·智造工场、中粮·置地广场、万豪酒店写字楼、经略天则启园、北京经开·国际企业大道Ⅲ、佳兆业广场、电子城(600658,股吧)·国际电子总部 、金泰空间、中航国际广场、世东国际、鸿坤云时代、中科云谷园、奥北科技园、前海人寿大厦、大族广场、点石商务公园、中海大厦、天润财富中心、梵石I town等来自北京、天津（楼盘）、河北等22家写字楼及产业园项目同台亮相，800家大中型企业、代理公司、金融机构、新闻媒体等行业代表参加了本次交易会。

全联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长刘凯表示，“我们认为商办限购标志着商办地产从个人投资主导向机构投资主导的转变，影响深远。不排除市场重新回到四年前也就是2013年的低迷状态，而目前产品同质化严重，客群单一，去化压力加大，租售比难以达到投资回报需求，如何消化体量超过1000万平方米的商办类产品成为所有从业者亟待应对的挑战。”

由于北京商办限购杀伤力很大，政策幅度远超出预期，市场及开发商集体陷入焦灼状态。刘凯认为，手持商办项目的开发商亟需调整策略谋求市场突围，目前来看几种可能的解决途径包括：重新定位企业客群；持有出租（写字楼、长租公寓）；资产证券化（REITS）等。