北京限购满月：环京成交暴跌价格松动

4月12日，燕郊一片风和日丽，这个距离北京市中心只有的35公里的河北小镇如往常一样，逼仄的街道上满是呼啸而过的汽车，看不见的雾霾和看得见的杨絮夹杂在喧嚣的空气中，犹如一张无形的网罩在每一个人头顶。

房价是人们谈起燕郊绕不过的话题，过去两年里，这里的房价以两倍增速位居环京楼市之巅，目前多数小区二手房价格已经突破3万元，部分地铁概念和相对高端的项目价格甚至跻身4万元行列。

自3月17日北京出台史上最严厉限购政策至今已经满一月，燕郊这个依附于北京的房地产市场也从喧嚣逐渐归于沉寂，由于一手房稀缺，102国道售楼一条街，除了一小部份仍在营业外，多数已经空置。

大大小小的二手房中介门店遍布燕郊每一条主干道两侧，仅神威北路附近一个小区不到100米的底商中，就聚集了17家中介门店，于丽就是其中一家门店的经理。

“原来基本上每天一单，现在十天都签不了一单，你说影响大不大？”对于近期一系列限购政策对燕郊楼市的影响，于丽说：“价格上还处于拉锯状态，但有一部分着急用钱的业主开始降价出手了。”

成交量断崖式下跌

于丽所在的中介公司从2014年8月份进入燕郊市场，目前在燕郊的经纪人有1000多名，成交量占整个燕郊二手房市场大约三成的份额。“去年占到40%的份额，后来因为中介行业竞争越来越激烈，尤其是本地中介越来越多，我们的市场份额下降了一些。”

长期以来，燕郊等环京地区房地产市场主要依靠北京市场外溢，北京房地产政策、市场变化对环京地区的影响首当其冲。“北京打个喷嚏，燕郊就得感冒一阵子。”于丽表示，2008年、2010年和2014年燕郊房价下跌都是因为不同程度受到北京影响。

据于丽介绍，北京317政策出台至今，燕郊房价整体变化不大，但看房量和成交量开始逐步走低，尤其是4月1日雄安新区成立以来，整个燕郊二手房成交量急剧萎缩，“原来基本上每天一单，现在十天也签不了一单。”

3月21日，廊坊市发布新的限购政策，把廊坊市主城区、三河、大厂、香河、固安和永清列入限购范围，非本地户籍购房首付提高至50%，且只能购买一套住宅，并要求一年的社保或个税，而且实施认购认贷双重限购。

4月5日，三河市出台限购实施细则，对二手房交易要求：实际成交价高于指导价按照实际成交价网签，实际成交价低于指导价，按照指导价网签；而且对计税价格进行明确，进一步提高二手房交易成本。

于丽拿出一份其所在中介公司燕郊成交统计记录说：“3月17日之前，每天成交量基本都在30套左右，好的时候能达到60多套，每个门店能达到日均成交一单的水平。”

而从3月28日开始，成交开始逐步走低，“你看，28号成交19单，29号是15单，到现在，没有一天超过20单的，4月份就不给你看了，基本都是个位数，有几天还是零成交。”于丽表示，限购后，不仅成交量萎缩，看房人数也减少了三分之二。

另一家燕郊本地房地产中介兴达二手房的一位销售人员表示，北京317限购后几天内，其所在中介公司成交量出现短暂暴涨，“突破历史记录了，但很快开始下滑，具体成交数据我不掌握，但从这个门店情况来看，4月份每天平均成交量不到原来的十分之一。”

在他看来，北京限购后燕郊成交量短暂暴涨，一个重要原因是部分购房者担心燕郊也出台类似限购政策被卡在交易途中，从而加速交易进程。“北京因为限购政策卡住一大批在途交易，很多原本犹豫的购房者也不犹豫了。”

价格开始出现松动

据于丽介绍，目前燕郊共有160多个小区，累计有25套各类住宅，除去一部分单位集资房、家属楼等不能二次交易的房源，二手房成交房源大约有30个小区左右，“比较活跃的是福成五期、燕京航城和纳丹堡等房源较多的小区。”

按照于丽的说法，25万套房源中，自住和投资大约各占一半左右，在投资部分，又有一半左右的房源属于沉淀资金，“燕郊原来自住和投资比例是三比七，现在人多了，自住比例相对提高了，单纯炒房投资的应该在四分之一左右。”

燕郊等环京地区购买群体主要以在北京居住的人为主，随着北京认购认贷政策出台，使得在北京买房的门槛和首付都大幅度提高，也加剧环京房价的松动，“尤其北京的一些在途交易，为了凑够首付肯定会把环京的房子出手的，未来这个趋势会更加明显。”

目前并没有具体数据证明“以环京置换北京”有多大规模，但随着北京和环京地区限购政策普遍要求社保年限，而且近两年环京房价大幅度上涨，使得环京楼市优势逐步降低，在成交量下滑背景下，房价也开始出现松动情况。

以福成五期为例，整个小区有26000多套房子，是燕郊规模较大的社区之一，也是整个燕郊二手房交易最为活跃的小区。3月21日廊坊出台限购政策后，一位兴达二手房中介曾告诉经济观察报记者，有部分业主把报价从原来31000元左右将至25000元左右出售。

从燕郊链家公布的房源价格来看，福成五期前期上架房源价格普遍在3万元以上，新上挂牌房源中多数在3万元以下，部分主流两居户型报价已经将至24000元左右。

这并非个例，以4月第二周最新业主报价情况来看，与3月底相比整体报价有小幅下跌，这是2015年以来燕郊二手房业主报价首次下跌，其中东方夏威夷均价下跌1100元左右，首尔甜城、燕京航城等也下跌500元左右。

二手房实际成交价格下跌和业主报价松动似乎为燕郊停滞的楼市撕开了一条裂缝。据于丽介绍，其所在门店业主降价情况多了起来，但整体降低幅度并不明显，“目前仍处于拉锯状态，卖的不轻易松口，买的不着急出手，还在心理战。”

于丽所在中介公司近期成交基本也以低价为主，“目前业主报价还普遍高，但个别着急用钱的业主也有降价比较狠的，这类型房源基本有一套成交一套，但不降价的基本没有成交。现在情况还不明朗，估计再过一两月，无论是买的还是卖的，应该还有一批坚持不住的。”

环京楼市何去何从

从317北京限购政策发布以来，3月21日廊坊地区也进一步加码调控政策，4月1日雄安新区成立后，形成围绕环京和环雄安两大限购圈，除去北京和天津（楼盘）两个直辖市外，河北张家口（楼盘）、承德（楼盘）、廊坊、保定（楼盘）和唐山（楼盘）也均处于限购状态。

不同于以往限购，本轮限购有两个主要特征：一个是普遍增加非户籍人士购房社保或个税要求，二是首付比例、交易税费、银行利率等都不同幅度提高，不仅交易成本大幅度增加，而且进入门槛也普遍提升一个台阶。

在这种情况下，对于刚需而言，无论在北京还是环京地区，所谓的处女贷显得格外重要，于丽表示，“原来在北京买了，在环京也可以买，现在名下有贷款，在环京再买按揭利息会增加，在环京有贷款，在北京买就成了二套了。原来是共存，现在非此即彼。”

在整个环京地区，除了燕郊常住人口较多已经形成较为成熟的社区和配套，大厂、香河、固安、永清、涿州等环京地区入住率均很低，也没有形成较为成熟的二手房市场，也一定程度限制了存量房进一步流通。

于丽认为，从2015年底到2016年上半年，燕郊进入存量房交易时代，开始涌现出大量中介门店，“去年一年燕郊中介门店差不多增加了一倍左右，今年也增加了不少，我们这一片也就两个小区，差不多有五六十家中介门店。”

由于二手房成交量骤降，也让大量中介瞬间丧失用武之地，“我们是专业做二手房的，行情不好的时候就和业主们聊聊天，了解一下他们的想法，其他的二手中介们基本都开始兼做一手房源了，什么来钱做什么！”

对于环京其他区域，尤其是大厂和香河随着一手房源逐步减少，也逐步进入存量房时代，但据于丽透露，其他环京地区二手房成交情况并不好，“和燕郊不是一个量级上的，燕郊现在都这么惨了，其他地区能好到哪里去。”

上述兴达二手房销售人员认为，近年环京地区房价快速上涨大部分靠炒作，“不像昆山（楼盘），虽然也是上海（楼盘）外溢市场，但人家本身产业基础好，环京有什么产业，只有房价。限购出来后，也只能靠本地消化了，但本地靠什么消化了？”