楼市调控不能简单比较居民杠杆率

判断和分析中国居民杠杆率的高低应有综合视角，不宜与发达国家简单直接对比。纵观当下各地楼市调控措施，限购虽见效快且效果明显，但若伤及刚需和改善性需求则难以长久，带来的反复及副作用得不偿失。除了要延长二手房上市时间、加大销售非自住二套及以上房屋的交易成本外，最能突出“房子是用来住的”属性的措施，就是通过“限贷”降低杠杆率。

近一段时间以来，越来越多的城市启动或追加了楼市调控措施。楼市调控，目的是遏制房价暴涨，使其回归价值，防范房地产泡沫和金融风险，满足更多民众改善居住条件的需求。所以，调控应以坚持居住属性，以去杠杆为主要手段，以防止炒房资金进入楼市，让供给与有支付能力的刚性居住需求对接。

数据显示，2016年末，我国人民币住户贷款余额33.4万亿元，其中中长期贷款23.8万亿元，中长期中的消费贷款20.1万亿元，分别占当年GDP总额77.4万亿元的43.2%、30.7%和26%；比上年分别提高3.8、4.3和4.3个百分点，杠杆率快速上升的势头由此可见一斑。不断扩大的金融杠杆，也为投资投机性购房洞开了方便之门，使真正的刚需者往往为之倾三代人积蓄还要背负巨额房贷。所以说，对于楼市去杠杆，主流民意是赞成的。但也有不同的声音。有人认为，收入水平有限，买房只能靠贷款；还有个别专业人士则认为，中国居民的杠杆率水平明显低于发达国家水平，不存在所谓的泡沫风险。

笔者认为，判断和分析中国居民杠杆率的高低应有综合视角，且应该多几个维度，不宜与发达国家简单直接对比。

首先，尽管我国经济总量已经位居世界第二，但人均GDP仍大大低于世界主要发达国家。根据世界银行的数据，2015年，中国人均创造的GDP为7925美元，仅相当于世界平均水平9996美元的79.3%，相当于美国人均55837美元的14.2%，相当于澳大利亚人均56328美元的14.1%。随着中国经济总量上升和经济增速放缓，以及全面放开二孩政策带来的人口增长，中国人均GDP水平要缩小同发达国家的差距，还是一个很漫长的过程，且难度会越来越大。

其次，由于人均GDP水平较低，人均收入水平与发达国家的差距也同样巨大。实现全面小康目标，需要适度提高居民收入在GDP分配中的比重，但其难度也是很大的。2016年末，我国人民币住户存款余额近60万亿元。看似一个庞大的数字，但人均也仅4万多元。作为一线城市的北京（楼盘），2016年城镇居民人均可支配收入也仅5.7万元，可以在北京买多少平方米的住宅，并不难计算。

此外，我国目前社保、医保的覆盖程度和保障水平，与发达国家也依然有较大差距。在很多普通民众遇大病重病就难以承受的基础上，高杠杆带来的巨额房贷在拉高生活成本的同时，无疑也增加了民众日常生活的不确定性。所以，如果不从中国的实际情况着眼，简单地与发达国家比较居民杠杆率，不仅意义不大，甚至还可能得出错误的结论，误导宏观决策。

纵观当下各地楼市调控措施，限购虽见效快且效果明显，但若伤及刚需和改善性需求则难以长久，带来的反复及副作用得不偿失；在新建商品住宅在建和待售面积已达人均7平方米的背景下，如不认真研究和评估供需状况就盲目加大土地供应，一些一二线城市可能会重蹈三四线城市的覆辙。所以，除了要延长二手房上市时间、加大销售非自住二套及以上房的交易成本外，最能突出“房子是用来住的”属性且最具有可持续性的措施，就是通过“限贷”降低杠杆率。同时，职能部门和地方政府应该积极调整产业、财政、税收、金融等相关政策，支持和扶植有发展前景的实体经济，打造和培育新的经济增长点，切实改变对房地产和土地财政的过度依赖。这样的思路和出路实现起来或许艰辛和缓慢，但却是一条经济社会长治（楼盘）久安、国泰民安的治本之路。(潘璠)