济南高地价楼盘要入市了面临价格上涨压力，调控可能随时加码

“济南（楼盘）去年下半年拍出的高价地，可能在今年下半年‘结出果实’来。”2日，济南某开发商中层管理人员宋先生如此说道。

经济导报记者注意到，在济南去年下半年拍卖的土地中，荣盛在郭店所拿地块、世茂在工业北路所拿地块、中垠地产在徐家所拿地块、绿地在文庄所拿地块，近期都公布了规划报批进展，它们很可能在今年下半年进入市场。

在这几个项目中，除了荣盛在郭店的项目，其他项目的土地楼面成本都在1万元/平方米甚至以上，逼近周边楼盘在售产品价格。

“由于市场供应不足，部分高价地项目即将入市，下半年的市场将面临较大的涨价压力。”4日，世联行(002285,股吧)山东区域总经理朱江对经济导报记者说，由于中央对房价保持高压姿态，在房价上涨压力面前，济南不排除继续加大调控力度的可能。

紧锣密鼓推进中

3日，经济导报记者以购房的名义来到绿地国际城售楼处。该售楼处在二环南路西延长线北侧，与大型廉租房社区文贤居，隔着二环南路延长线“对望”。

在售楼处的北侧，就是绿地国际城的在售产品。“目前7号楼有一部分特价房在售，售价在1.35万元/平方米至1.4万元/平方米之间。”置业顾问马新晴介绍道，“6号楼也有产品在售，正常售价1.6万元/平方米左右。”

她同时介绍说，在绿地国际城在售产品的西侧，公司去年新拿的一个地块，将在下半年入市，到时价格可能继续上扬。

经济导报记者注意到，在去年10月31日，绿地旗下的济南泉景文卓置业以31.65亿元的价格在文庄片区拿下两宗土地，面积为10万平方米左右，土地的楼面价格在9400元/平方米以上。这两宗土地正是绿地国际城的后期用地，其中B8-2地块占地面积8.09万平方米，位于绿地国际城在售产品的西侧。

今年3月22日，济南泉景文卓置业公布了B8-2地块的建设工程规划许可。该地块规划建设12栋住宅楼，总建筑面积34.92万平方米，其中地上建筑面积26.72万平方米。

除了绿地国际城的新地块，去年下半年拍出的其他高价地项目，也在紧锣密鼓地推进中。

3月27日，荣盛地产旗下的济南荣丰房地产开发有限公司公布了济南荣盛华府项目的工程规划许可批前公示。该项目位于东绕城高速以外，郭店镇以北，具体位置是虞山大道以北、郭唐路以西，总占地面积7.27万平方米。去年9月21日，济南荣丰地产以12.05亿元的价格拿下该宗土地，楼面地价6378.94元/平方米。

3月16日，世茂旗下的济南世茂新纪元置业有限公司公布了工业北路以北小鸭地块项目的建设用地规划批前公示，共包括2块土地，面积合计5.81万平方米，具体位置在济南恒大城项目对面；3月2日，山东中垠置业公布济南中垠御苑项目的建设用地工程规划批前公示，项目具体位置在高新区涵源大街北侧、宏宇路东侧，面积2.48万平方米。

这两个项目都是去年的高价地项目，前一个楼面地价在1万元/平方米左右，后一个楼面地价为1.24万元/平方米左右。

面粉价格逼近面包

前述宋先生向经济导报记者表示，根据目前市场流传的信息，上述几个项目将在今年下半年或明年上半年入市。而由于土地成本过高，这些项目将面临较大的涨价压力。

以世茂工业北路地块为例，该项目与在售的恒大城一路之隔。经济导报记者3月底曾在恒大城“踩盘”，置业顾问刘思佳介绍道，其在售三期的25号、27号楼，均价在1.28万元/平方米左右，预计2019年上半年就能交房。而世茂工业北路项目的土地成本就高达1万元/平方米左右。“开发商若想保持盈利，未来售价需要在1.5万元/平方米甚至以上。”宋先生分析道。

荣盛郭店项目也与此类似，该项目与加州东部世界城相距不远。根据原来的规划，该地块是加州东部世界城的建设用地，却被荣盛以高价“抢”走。目前，加州东部世界城没有产品销售。在今年年初，加州东部世界城的售价在7500元/平方米至8300元/平方米之间。而荣盛的拿地成本高达6378.94元/平方米，其产品未来售价需在1万元/平方米以上才能盈利。

中垠御苑项目周边无在售产品，但其1.24万元/平方米的土地价，也同样会让开发商面临较大盈利压力。

绿地国际城的情况则稍为乐观。该楼盘部分在售产品对外宣布价格已经达到1.6万元/平方米，这与其去年新拿土地的楼面价格已经有较大差距。

土地供应仍然不足

面对部分高价地项目将在今年下半年入市，朱江认为，市场面临涨价的压力是客观现实。

朱江表示，由于济南规定各楼盘在主体工程盖到一半且12层以上才能拿到预售证，所以近期市场供应比较紧张。而且，面对火爆的楼市，土地供应不足，加上去年的一些高价地项目将在下半年入市，市场面临较大的涨价压力。

经济导报记者注意到，在面临涨价压力的同时，济南的房地产市场也面临加大调控的可能性。

济南已被列入全国15个热点城市之一。在国家统计局每月公布的房价数据走势中，这15个城市会被单独列出。而在国家统计局公布的2月份房价数据走势中，在15个热点城市中，济南是5个房价没有环比下降的城市之一。而近期，全国很多城市都在加码房地产调控，山东省内的青岛（楼盘）也已经出台政策，规定新购房产在拿到房产证2年内不能交易。

宋先生告诉经济导报记者，近期市场上有些异动，“很多楼盘的网签都遭到限制，导致房子已经卖了但迟迟不能网签。”

朱江也分析，从市场规律来说，应当以增加供应的方式缓解供求关系的紧张，从而抑制房价上涨。但由于种种原因，济南的土地供应仍然不足。在此情况下，若未来房价继续上行，可能会随时出台新的调控政策。