土地市场缘何“冰火两重天”

在2017年前两个月，各地土地市场表现迥然不同，一线城市冷清开局，二线热点城市一片火热。这与各地调控力度大小不一、房企投资意愿改变不无关系。不过，购房者无需因为二线热点城市地价大涨而恐慌，仍可按照原有节奏实施置业计划。

一线城市冷清开局

上海土地市场“鸡年第一拍”以平淡收场，相较去年同期，可谓冰火两重天。

2月17日，上海迎来今年春节长假后的首场土地拍卖会。据了解，此次转让的是位于上海临港南汇新城的3幅宅地。此次拍卖会受到政府部分高度关注，包括上海市银监局等部门也参与了拍卖过程，因此整个拍卖过程所有竞拍房企都表现得相当克制和理性。在几乎没有任何竞争的情况下，3幅地分别被绿地、万科、碧桂园以15.6亿元、10.35亿元和16.3亿元摘得，楼板价约2.1万元/平方米。因为没有太多加价，导致溢价率极低，则分别仅为0.85%、1.76%和0.41%。

而在一年前的2016年初，上海土地市场却火爆异常，开发商为了夺得一幅地块，不惜豪掷重金。2016年1月21日位于上海闵行区的一幅纯住宅地块就遭到19家房企的现场哄抢，终由禹洲地产以溢价率189%夺标，由此使得上海外环外土地楼板价直逼3万元/平方米。一周之后的2016年1月29日，绿地18亿元斩获青浦区重固镇福泉山路南侧16-02地块，溢价率113.34%，楼板价1.49万元/平方米。

对于此次土地拍卖结果，业内人士分析认为在情理之中。首先是因为较为严苛的出让条件，对房企的资金实力要求很高，从而将部分中小房企挡在了门外。如规定中小户型比例要占到80%、15%自持等。同时要求做到全装修以及全部采用装配式，在一定程度上提高了建筑开发成本。此外还有一些无偿公共设施建设，也加大了开发商的资金投入。

此外，较高的起拍价也要求房企具有很高的项目运营能力，而在当前市场预期出现变化的情况下，也让中小房企知难而退。据了解，超过2万元/平方米的起拍价，未来项目售价必须超过3.5万元/平方米才能保证不会亏本，而相对周边在售新房2.9万元/平方米的售价，尚有至少20%的差距，这样的情形让不少房企不得不三思而后行。

其实，并非只有上海土地市场出现这种情况，同为一线城市的北京（楼盘），土地拍卖同样也可以用“冷淡”来形容。在上海举行土地春拍的此前一天，在春节后北京的首场土地拍卖中，房山区两宗地块的溢价率也只有10%左右，举牌竞价次数均未上双，整场竞拍居然未能超过20分钟便宣告结束，而这也与此前长时间鏖战的情形相去甚远。

二线城市异常火热

与一线城市冷清开局不同的是，二线城市土地市场却表现得异常火爆。

2月10日的长沙（楼盘）土地市场春节后首场土地拍卖会上，再现“抢地”火爆场面。30余家开发商参与此次竞拍，最高竞价达到137轮，6幅地块总成交价达到31.6亿元，平均溢价率高达77.82%，其中一幅地块溢价率高达171.8%，其火爆程度一点也不亚于去年年中的一线城市。

同样的情况还出现在南京（楼盘）、苏州（楼盘）等地。其中，南京位于秦淮区中华门外的G98地块从起始价58.6亿元到98亿元的最高限价，历经4个小时395轮的竞价，最后在竞拍无法分出胜负的情况下，只得转为现场摇号；苏州的苏地2016-WG-76号地块经过半小时的竞拍，被龙湖地产以17.5亿元拿下，楼面价17479元/平方米，溢价率42.27%。

也正是由于二线城市土地市场火爆，使得部分二线城市土地拍卖溢价率高于一线城市。根据易居研究院跟踪监测数据显示，截至今年2月12日，北京、上海和广州（楼盘）三大一线城市土地拍卖平均溢价率刚刚超过10%。而二线城市则明显高出不少，如合肥（楼盘）高达147%，长沙达到了92%，南京也达到了59%，即便是此前一直不温不火的沈阳和长春（楼盘）也一反常态，分别飙升至75%和44%（具体可见下表）。

表 近期部分城市土地拍卖平均溢价率表

溢价率 2016年全年 2017年1月1日至2月12日

北京 38% 14%

上海 73% 12%

广州 37% 11%

长春 14% 44%

长沙 31% 92%

成都 38% 65%

杭州（楼盘）55% 50%

合肥 220% 147%

南京 76% 59%

宁波（楼盘）39% 37%

青岛（楼盘）8% 51%

沈阳 26% 75%

天津（楼盘）74% 6%

武汉（楼盘）45% 1%

郑州（楼盘）32% 15%

重庆（楼盘）27% 29%

数据来源：易居研究院

一线城市监管更严？

根据一二线城市近期土地市场的表现，不难发现不同类型城市调控力度的区别。

在此之前，大部分城市为了避免出现高地价，出台了一系列土地政策。从目前来看，对土地实施限价措施的城市不在少数。比如包括北京、广州、深圳（楼盘）等17个城市，便明确规定在土地出让中实施限价。其中，杭州、郑州等城市对溢价率进行了限定，而包括南京、苏州等地则主要对价格进行限定，郑州、武汉还配有“熔断”机制。另外，还有城市升级了土地限价措施。如天津在2月13日出台土地新规，宣布退出土地出让新机制，在报价达到上限仍未取得结果的情况下，转而拼“自持面积”。

虽然热点城市都推出了土地新政，但政策本身的效应，以及执行力度却有所区别，这在各地土地竞拍的激烈程度上得到了充分反映。上海易居房地产研究院总监严跃进分析指出，对于此类变化，背后很大程度上和土地的投资价值变动有关系。很多房企认为一线城市限购政策较为严苛，所以依然认为二线城市市场后发优势更为明显。如北京推出了非常严格的“三限措施”，即限房价、竞地价、限持有。而上海的拍卖地块不仅设置了诸多条件，同时银监局相关人员也现身拍卖现场，其监管力度之大可见一斑。

此外，专家认为与房企投资观念改变有一定的关系。严跃进表示，对于目前土地市场来说，一二线城市的差异开始变大，这和投资者对于此类城市的看法不同是有关的。对于二线城市来说，溢价率高的背后，实际上是相对性价比比较高的用地特点，至少从拿地总金额的预算来看，要比一线城市更低。另外和二线城市正处于快速扩张有关系，很多新区逐渐通地铁，市场销售行情容易引爆。

业内人士坦陈，未来抑制地价上涨压力不小。从后续市场预期看，一二线城市抑制地价的压力依然存在，后续依然有反弹的可能，尤其是很多大城市后续土地出让节奏会加快，部分房企还会有继续拿地的可能，因此会在一定程度上推高地价。

对于购房者而言，没有必要因为地价上涨而产生恐慌情绪。在调控力度并未放松的前提下，加之未来有可能因为加息等利空影响，短期内房价并不具备大涨的可能，因此可根据原有节奏实施自己的置业计划。