1月房企业绩惯性飘红房价下跌利润难题将至

近日，多家上市房企发布2017年1月业绩。尽管有春节假期因素的影响，但在去年以来的市场惯性下，多数已发布公告企业的销售额仍然录得增长。业内人士认为，这在某种程度上是企业将去年的销售预留结转的结果，并不能如实反映1月的市场态势。

其中，恒大、融创、旭辉等房企的售价均有不同程度的下滑。这既与上月推出的产品类型和区域有关，也体现出调控政策的效果。

但就全年市场而言，业界的展望并不乐观。随着调控政策的进一步发酵，以及房地产市场转入下行周期，房企的销售可能会受到影响，且过去一年来获取的大量高价地，也将面临去化难题。

业绩多结转自上年

2月6日，刚刚超过万科成为年度销售冠军的恒大，公布了今年1月份销售业绩。公告显示，1月恒大实现合约销售金额约为372.0亿元，同比增长75.2%，环比上涨51.7%；合约销售面积约为422.5万平方米，同比增长72.3%，环比上涨54.2%。恒大的合约销售均价为每平方米8805元，同比增长1.7%，环比微降。

2月7日晚间，万科公布的1月销售业绩显示，公司2017年1月份公司实现销售面积352.9万平方米，销售金额481.2亿元，同比分别上涨89.3%和88.0%。

万科并未公布1月的销售均价，根据上述数据估算，其销售均价在1.36万元左右，比去年12月的1.37万元略有下降。

融创也于同日发布业绩，其1月合同销售金额为81.2亿元，合同销售面积45.0万平方米，同比涨幅分别达到40%和54%。融创合同销售均价约18050元／平方米，不仅低于去年12月的价格，也低于去年全年的水平。

旭辉在今年首月录得合同销售金额86.6亿元，同比增长162%；合同销售面积约48.42万平方米，增长165%。销售均价约每平方米17900元，同样比去年的价格有所下降。

此外，绿城、首创的1月销售金额均出现上涨。其中，首创置业的业绩增幅最为明显。公司实现签约面积约18.1万平方米，同比上升158.3%；签约金额约人民币62.9亿元，同比上升576.7%；签约均价人民币3.5万元/平方米，同比上升162.0%。

与去年同期相比，今年1月既有春节假期因素的影响，又有楼市调控政策的发酵。从中原地产、中国指数研究院等机构发布的数据来看，重点城市的商品房成交面积下滑三成左右，销售额也有不同幅度的下滑。

中原地产首席分析师张大伟认为，房企在1月的销售普遍增长，主要是因为2016年全年销售火爆，企业预留结转的销售业绩。若整体来看，1月大部分城市的销售规模仍处于低位。

但从去年以来各地不断推出的楼市调控政策，仍然影响到企业的定价，主要表现为，销售价格下滑已成为普遍现象。对于首创1月的售价出现大幅上涨，业界认为是由于销售区域和产品结构发生变化。根据公告，首创1月的销售金额中，有93%来自京津沪地区，83%来自核心项目。

高价地难题将凸显

作为影响企业销售和定价的主要因素，政策高压可能在今年继续维持。今年1月，各地陆续召开地方两会，多数城市将“促进房地产市场平稳健康发展”定为今年的主要调控目标，并在会议期间传递出强化调控的思路。

根据中原地产的统计，仅2017年1月上半月，全国就有7个城市12次发布楼市调控政策。而从去年四季度至今，武汉（楼盘）、郑州（楼盘）、杭州（楼盘）、南京（楼盘）等城市出台调控措施的频率都超过了3次。

按照张大伟的观点，即将召开的全国两会有可能成为重要的政策窗口期，整体调控基调从紧将是大趋势。加之房地产市场本身就进入下行周期，未来房地产企业将面临销售和定价的双重压力。

“去年12月就报了两次价格上去，主管部门觉得价格太高就没批。但如果再往下调的话，总部又不同意。所以只能先不动，过一阵子再看看。”某上市房企南京公司相关负责人向21世纪经济报道记者表示，由于“限涨令”的存在，一些项目在去年四季度就已经封盘。

这种封盘停售的情况，不仅影响到销售节奏和销售业绩，同时还会带来巨大的资金压力。在大部分业内人士看来，未来一到两年，无论“限价令”和“限购令”继续推行与否，这些压力都不会减轻。

张大伟认为，如果未来一年房价涨幅不超过50%，去年的众多“地王”项目就将面临巨大的入市难题；对于溢价率超过100%的超级“地王”来说，如果未来1-2年区域内房价涨幅不到100%，项目就会面临巨大的资金压力和利润难题。

根据中国指数研究院的数据，2016年，全国300个城市土地出让金总额为29047亿元，同比增加31%。其中，住宅用地出让金22606亿元，同比增加41%。到去年12月，住宅类用地成交的楼面均价为3524元/平方米，同比上涨63%；商办类用地均价为2584元/平方米，同比上涨94%。

进入2017年，虽然商品房售价出现下滑，但土地成本丝毫没有下降。

上述机构的数据显示，1月全国300个城市共成交土地1442宗，成交面积5493万平方米，环比、同比均大幅缩减。这些土地的楼面均价为2313元/平方米，环比增加11%，同比增加54%。土地平均溢价率为28%，同样有小幅上升。

在企业拿地层面，中原地产指出，拿地支出最多的20家房企，1月共在土地市场斥资1117亿元。其中，复地、碧桂园的单月拿地支出均超过百亿，保利、中海、绿城、新城控股、首开也斥资超过80亿元。

“房企拿地金额中有超过70%分布在调控城市中，如果这些城市调控政策继续重压，这将导致未来销售压力巨大。”张大伟认为，2017年房企的销售业绩，很可能出现前高后低的走势，房企整体利润率的下滑将不可避免。