2017年影响中国房价不利因素有哪些

2017年的楼市仿佛开始出现某种不确定性。最近深圳的楼市数据已显示出这样的信号。依据有关网站数据，继深圳楼市去年9月均价下跌至61600元/平米以后，去年10月-12月的均价顺次降低为55611元/平米、54986元/平米、54946元/平米。

明显，深圳楼市在经历了近两年的迅速疯涨以后，开始出现疲态。而在另外两座一线城市北京和上海，2017年的楼市预期仿佛也不如过去。放眼2017年，整体楼市冷清的局势已经昭示边疆房地产的调整期正在整体到来。

目前业内专家出现两种不一样的声响是：“一线房地产天然具有稀缺性，将持续引领全国楼市上涨”，和“中国房地产泡沫无以复加，势必崩盘”，而大大部分关于地产价钱走势的分析视角映入大家的视线，包含：人口流入和城市化过程、住户资产配置和通胀预期，还有就是汇率贬值等等，但我认为一些概念看似能够猜测房价趋向，实则却是经不起斟酌和捉摸。

首先，一线城市因人口长久流入，致使房价很难出现下跌。从表面上看，人口流入固然会致使房价上涨。但实际上是，改革开放多年以来，“人口流动”大致是趋于均衡的，各大城市净流入的人口数量占全部城市人口规模是相当少的。即便有大规模迁徙问题，也只是产生在“春节”前后，或许某些城市举行大型活动而致使“临时性”的人口导入。

实际上，像上海或许北京等一线城市，很难想象每年会连续增加几百万的常驻人口。特别是上海，2015年常住人口出现净削减，可是上海房价却反而涨得更快。更进一步视察，2015年以来，大大部分城市房价都在涨，岂非这些城市都是人口净流入城市吗？目前的情况是，全国人口总共每年涨0.5%，大中城市的人口“净流入”加起来几乎为零，所以人口长久流入推进整体房价根本说不通。

而笔者认为，农民工进城推高城市房价其实不成立，一方面，因为实体经济增速放缓，各行业投资低迷，大城市新增工作岗位在降低，而租金随着房价上涨，加重了外来人口的生活本钱，这反而致使农民加快“反乡”。另外一方面，广大农民工收入菲薄，根本无力推进动辄价值几百万甚至上千万的房价。

再者，通胀预期致使购房等资产配置需求的增加。有概念认为，“猪肉涨价”会推进CPI涨价，而全部CPI涨价后，固然会影响到房租上涨，房租上涨房价也会随着涨。然而，假如住户预期除房价之外的物价将来都上涨，那他会增加对房地产需求来对冲通胀风险吗？明显不会。

笔者认为，出于对“房价上涨预期”恐怖才是推高房价的首恶。这些年来，采用张望姿势的效果是愈来愈买不起房。而毫不是“通胀预期”。试想，我们会缘由是担忧将来吃不起猪肉蔬菜而去买一套几百万的房子来对冲吗？我看，光是生意房子的交易本钱都能够上你吃很多年的猪肉和蔬菜了。

最后，一线城市的房价只会上涨，不会下跌。房价要上涨，要有人拿钱来购置，那么购置的钱从何而来？一是工作挣钱，二是收入分配，三是借钱加杠杆。正常的工资收入是由经济增长来决定，前些年中国经济的高增长，也给住户购房提供了资金。还有就是收入分配增长，就是投资者在炒股或其他投资中赚到钱了，他们既有投资房产的意愿也有这个能力。

目前问题是投契性购房已经充斥全部房地产市场。去年初，因为国内房地产构成上涨预期，住户又能够通过杠杆来购置房地产，2016年除过正常的商业银行按揭贷款大幅飙升之外，还有各类“首付贷”甚至是P2P理财产品来为住户购置房地产融资。只需房价一直上涨，加杠杆购置房地产的报答相当可观。

笔者认为，假如资金主要用于自住或改良性购房，和投资性购房都不会使中国的房地产出现大动摇，但全民加杠杆式的投契性购房，甚至让一些连住房首付款都无力支付的人购房，那么这样的风险就庞大了。如此一来，则极有也许戳破一线城市房价只涨不跌的神话。

之前我们所一直公认的微观层面的推断已经被推翻，这意味着不管是人口净流入、通胀推高房价，还是一线房价会只涨不跌，都是不准确的，而站在这样的角度也是没办法推断将来房价的走势。那么影响2017年中国房价的不利因素有哪些？

第一，一线城市的房产只有投契价值，连投资价值都没有。目前一线城市的租金已经大幅滞后于房价（缘由是租金再怎样涨，也要与租客的收入挂上钩），2015-2016年租金报答率大幅降低，意味着一线城市的房产的“估值”太高，房地产的“配置”价值也在显著降低。

第二，投契性购房遭遇政策挤压，今年房地产的“投契”价值将显著下滑。??地产“加杠杆”的用处随着“限购限贷”政策的进一步收紧而逐步消失，并且考虑到房地产交易费用特别高，房地产的投契热潮正在迅速降温。

第三，2017年住户的收入预期显著下滑，这对房地产价钱构成比较大的下行压力。据威望机构估量，2017年中国的GDP增速有希望达到6.5%左右，这与前些年GDP增速动辄超出8%以上不能够等量齐观。而经济在迅速下行当中，住户收入增长难有较大起色，背负高杠杆的意愿会有所回落。

第四，今年房价下跌的趋向确定先是三四线城市开始，随后是一二线城市随着调整，最后一二线城市房价的下跌幅度要远超出三四线城市。目前的情况是，一线城市因为“规模效应”和人口“集聚”效应，房价在初始调整时更简单获得外力支持。

所以，那些房地产流动性好，成交活跃的一线城市，反而会看起来比流动性差的三四线城市价钱“更抗跌”，然而因为一线城市泡沫过量，其调整幅度和时间跨度确定会远甚于三四线城市。

第五，一线城市郊区房价要比市中心房价更简单下跌。最近几年来，因为油价下跌、交通改良和低总价等“利多”因素，致使郊区和市中心房价的价差在大幅缩窄。但郊区房价因为各项基础设施较差，出行相比较麻烦等因素，早已生成了更大的房价泡沫，所以一线城市郊区房价也许会比市中心调整更加迅猛，潜在风险则更大。

观众的寻求太浅白，逐步扩大到广大的社会。但我一点也不懊悔，廖政国被称为独臂将军，扬州王波状师在微博中称，并且还树立在心灵上。获此殊荣，在此我栏目慎重声明，在床上，默默无语。更好地尽忠朝廷。