首单商业地产ABS基金发行盘活商办物业高库存

本报记者 王营 实习生 岑晓林 北京（楼盘）报道

随着商业地产存量规模陆续增大，房地产资产证券化被视为化解库存的一种重要摸索方法。

2017年1月17日，商业地产基金管理机构高和资本与国内A股上市商业银行江苏银行一起提议设立国内首只商业地产ABS基金，基金资金规模200亿元，该基金用于盘活商业地产，以在公布市场发行的商业地产证券化产品作为主要投资标的。

江苏银行总行投行资产管理总部总经理高增银以为，随着国内资本市场的陆续发展，直接融资逐步成为将来发展的方向，中国CMBS和REITs市场有着十万亿级其余市场潜力，将成为推进商业物业优化的重要金融力气。

市场倒逼

2016年以来，商办物业资产证券化摸索过程显著加速。

除过此次高和资本联合江苏银行发行的ABS基金，2016年8月24日，国内首单CMBS产品（高和招商-金茂凯晨资产赞同专项筹划）成功发行，发行规模约40亿元人民币，票面利率3.3%，创下国内同刻日企业资产证券化产品发行本钱历史新低。

2016年8月22日，由恒泰证券担当管理人和销售机构、民生银行(600016,股吧)担任监管银行和托管人的北京银泰中心资产赞同专项筹划（类REITs）已落地，项目规模75亿元。这是国内首单典质型类REITs和国内单只规模最大的类REITs项目。

世邦魏理仕全球研究部资深董事谢晨在接纳21世纪经济报道记者采访时表示，“资产证券化喊了快20年了，但实际上推进其实不快，特别是房地产领域。最近几年这个苗头是愈来愈快，这实际上是倒逼的。缘由是目前资金量太大了，资产证券化的需求愈来愈多。”

谢晨以为，如今市场上资金本钱低，许多资产证券化的本钱也特别低。在全部物业资产价钱预期还没有往下掉的时候做一个短时间的资产证券化和构造性的投资来退出，而不需求把物业全部卖掉。这样既锁定了短时间的好处或许疏散了短时间的风险，但依然保存了取得长久资产升值收益的权利。这给商办物业多了一种退出的途径。

江苏银行总行运营总监赵辉表示，近两年来随着着商业地产证券化产品的蓬勃兴起，银行也想参加到这些发展中。

在将来投资选择上，基金将重点关注两类产品，一是在沪深交易所、银行间市场等公布市场发行的高评级的优先级ABS产品，以流动性赞同、持有并交易的形式参加其中；另外一类是优良商业地产证券化项目标中心级、次优级产品，以商业物业的盈利能力和成长空间为推断根据，发掘投资价值。

市场空间

房地产资产证券化加速的另外一面是商办物业高库存严重和优良资产荒。

高和实施合伙人苏鑫以为，商业地产的存货和空置问题很严重，特别是在二三线城市。但是去存货和去库存靠自觉加杠杆没办法完成，必须要靠人的运营来完成。资产证券化融资从看主体转移到看资产上来，将会鼓励有能力的资产管理人和运营管理人参加市场，才能够真正有助于商业地产去库存和去空置。

以甲级办公楼为例，北京、上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）甲级写字楼面积高达2500万平米，价值1万亿元以上，再加上低品级的办公楼、商业物业、酒店等，一线城市商业地产价值应当在3万亿元以上。但是从近况来看，商业地产融资和流动性的工具特别有限，中国商业物业融资绝大大部分是商业银行贷款，一部分通过信任、保险、资管提供融资，并且本钱常常在5%到15%之间，融资效率低，且不能够很好地赞同商业物业的运营和发展。反观成熟市场，以美国为例，商业地产主要通过REITs、CMBS等方法进行融资，其中美国CMBS占积年融资市场份额的30%-50%之间，并且本钱仅为3.5%-6%。

高和资本合伙人周以升表示，估计商业地产领域将来关于资产证券化的新词将愈来愈多。“在美国这个市场特别大，40%商业物业融资是通过CMBS来融资的。中国商业物业的存量也许60万亿平方米，假如40%就是20多万亿平方米。这基本上是再造一个债券市场，比现有的债券市场还大。”

周以升表示，如今商业地产融资中，直接融资的比例几乎为零，美国事40%，0和40之间就是中国的市场空间。

这个市场空间还缘起房地产市场三高形式难以为继。周以升解释称，“高周转，高毛利、高杠杆，"三高"形式基本到顶；从另外一方面，从银行、金融系统来看，他们也慌。他们是面对优良资产荒。在这个两方力气都很苦楚的情形下，大家都要一起寻觅一个前途。资产端和资金端需求有一个新的组织方法，需求重新来对接。这个对接就是间接融资到直接融资。资产就是没办法高周转的商办物业。开发商已经绷不住了，必定是要有新的资金参加出去，这样才能够盘活，而这确定是通过资产管理。”

国务院发展研究中心金融研究所所长张承惠表示，商业物业从其实质来说是重要的实业品类，需求创新金融的赞同。资产证券化一方面能够下降商业物业的融资本钱，另外一方面因为将债务直接对应于资产，能够有用下降和控制杠杆率。