美国房价到底有多高

文/田野（发自美国纽约）

美国房市复苏，房价平和上涨并不是飙升，并且整体上美国如今住房价钱与住户收入比也还坚持在合理的区间。2016年10月，全美新房的中位价钱为304500美元，平均价钱为354900美元。

大部分城市房地产泡沫处于低风险情况

针对2017年的美国房市走势，房地产商协会、住房贷款协会和房利美等猜测2017年美国住房销售将再现热度，房地产商协会预估2017年美国二手房的销量将达600万幢，住房贷款协会预估二手房销量为575万幢，房利美则预估二手房销量将超620万幢。美国房地产商协会的地产专家以为，美国很多80后和90后在房地产危机时推延了购置住房，而目前正成为购房的主力军。能够说，美国房市进入一个新的上升点，独自屋和聚集公寓的销售高潮可连续到2020年。房地产分析师以为，美国新屋的建造也在升温，到2024年，每年新屋建造数目可达150万幢。增进美国房市持续走高的因素有很多，经济微弱是主因，贷款利率平和上扬而不是大幅上升有助于大众假贷。大大部分城市房地产泡沫处于低风险加强了人们对投资房地产的信念，而年轻人工作情况改良，扩展了购屋者大军。

美国房地产市场复苏带动了住房价钱的上涨，但美国住房价钱的上涨并不是飙升，而是平和性上涨，并且整体上美国如今住房价钱与住户收入比也还坚持在合理的区间。房地产网站Zillow的数据显示，2016年，加利福尼亚州的中位房价为469300美元，纽约州的中位房价为267100美元，佛罗里达州（楼盘）的中位房价为192600美元，伊利诺伊州的中位房价为163100美元, 德克萨斯州的中位房价为159000美元，宾夕法尼亚州的中位房价为155000美元，乔治亚州的中位房价为149300美元，密歇根州的中位房价为126100美元，俄亥俄州的中位房价为122400美元。依据美国人口普查局的数据（见表1），2006年是美国房市房价高企的年份，当年12月，全美新房的中位价钱为244700美元，平均价钱为301900美元。2007年房地产泡沫开始决裂，当年12月全美新房的中位价钱为227700美元，平均价钱为284400美元。2009年房价持续走低，当年12月，全美新房的中位价钱为222600美元，平均价钱为278300美元。2010年房地产市场开始复苏，房价也开始回涨。当年12月，全美新房的中位价钱为241200美元，平均价钱为291700美元。2014年美国住房的中位价钱和平均价钱均大幅超出2006年的水平，房地产市场摆脱了泡沫决裂的暗影。当年12月，全美新房的中位价钱为302000美元，平均价钱为373500美元。到了2016年，房地产市场更趋稳固，2016年10月，全美新房的中位价钱为304500美元，平均价钱为354900美元。

表1:2006-2016美国新房中位和平均价钱

年份 新房中位价钱 新房平均价钱

2006年12月 244700 301900

2007年12月 227700 284400

2008年12月 229600 263100

2009年12月 222600 278300

2010年12月 241200 291700

2012年12月 258300 299200

2014年12月 302000 373500

2016年10月 304500 354900

二手房成为美国房市交易的主体

因为每年新房建造的数目有限，二手房成为美国房市交易的主体。依据美国人口普查局有关积年二手房中位价的数据，2012年为176900美元，2013年为179500美元，2014年为207500美元，2015年为219100美元，2016年为232200美元。从2012年到2016年，美国二手房的中位价钱上涨了55300美元。美国各地的房价差别较大，整体而言，美国物品部地区房价较高，中部地区房价较低，表2是美国一些州主要地区二手房的中位价钱，从中能够看出美国房价的差别有多大。

依据银行利率网站的数据，2015年第三季度加州阿纳罕-尔湾地区二手房的中位价钱为715300美元,2016年第三季度为740100美元，比2015年上涨了3.5%。2015年加州洛杉矶-长堤地区二手房的中位价钱为510600美元，2016年为536700美元，比2015年上涨了5.1%。2015年加州圣地亚哥地区二手房的中位价钱为554400美元，2016年为589300美元，比2015年上涨了6.3%。2015年加州旧金山地区二手房的中位价钱为795500美元，2016年为835400美元，比2015年上涨了5%。2015年加州圣荷西地区二手房的中位价钱为965000美元，2016年为100万美元，比2015年上涨了3.6%。2015年纽约市二手房的中位价钱为397700美元，2016年为383300美元，比2015年降低了3.6%。2015年华盛顿州西雅图地区二手房的中位价钱为386300美元，2016年为422100美元，比2015年上涨了9.3%。2015年得州达拉斯地区二手房的中位价钱为210000美元，2016年为230500美元，比2015年上涨了9.8%。2015年得州休斯敦地区二手房的中位价钱为217200美元，2016年为217400美元，比2015年上涨了0.1%。2015年佛州迈阿密地区二手房的中位价钱为289700美元，2016年为315000美元，比2015年上涨了8.7%。2015年马萨诸塞州波士顿地区二手房的中位价钱为420800美元，2016年为435300美元，比2015年上涨了3.4%。2015年夏威夷檀香山地区二手房的中位价钱为714000美元，2016年为745300美元，比2015年上涨了4.8%。

表2：美国部分地区二手房中位价钱

地区 2015年中位价钱 2016年中位价钱 变化百分比

加州阿纳罕-尔湾 715300 740100 3.5%

加州洛杉矶-长堤 510600 536700 5.1%

加州河边县 292800 319000 8.9%

加州沙加缅度 291400 327000 12.2%

加州圣地亚哥 554400 589300 6.3%

加州旧金山 795500 835400 5%

加州圣荷西 965000 1000000 3.6%

纽约州水牛城 136800 138900 1.5%

纽约市 397700 383300 -3.6%

华盛顿州西雅图 386300 422100 9.3%

得州奥斯汀 263700 284000 7.7%

得州达拉斯 210000 230500 9.8%

得州休斯敦 217200 217400 0.1%

佛州迈阿密 289700 315000 8.7%

马萨诸塞波士顿 420800 435300 3.4%

夏威夷檀香山 714000 745300 4.4%

密苏里哥伦比亚171400 173400 1.2%

密西西比杰克逊165600 176500 6.6%

曼哈顿公寓均价首破200万美元

纽约城市房地产网站2016年12月发布的最新统计数据显示，纽约曼哈顿公寓今年的平均销售价钱初次冲破200万美元。该网站估计，在过去10年房价几乎涨了1倍的情形下，2017年曼哈顿房价可望稳中有升。这家房地产网站发布的曼哈顿市场年关报告显示，2016年，纽约曼哈顿地区协作公寓和产权公寓住宅的平均售价为220万美元，超出了2015年的190万美元。这是该地区公寓的平均售价初次超出200万美元。2016年，曼哈顿地区房屋销售的中位价钱为120万美元，比2015年创纪录的110万美元又多了10万美元。城市房地产网站指出，2016年，价钱在1000万美元或以上的公寓住宅销量大增，促使售价陆续上涨。

市场研究人员以为，开发商在美洲市场开发美国最高的住宅楼，对公寓价钱产生了庞大影响。在俯瞰中央公园的大楼75个售出的单元中，有52个定价超出了1000万美元。一些单元的定价甚至超出了4000万美元。新公寓开发数目增加和现有公寓住宅价钱上涨都推进了房地产市场。曼哈顿房屋价钱自2011年以来每年都在上涨，与2006年对比，如今曼哈顿地区公寓的平均价钱上涨了91%。2017年，因为缺少昂贵的大型新建筑，曼哈顿房价能够持平或稳中有升。公园大道摩天大楼的惊人售价促使曼哈顿的房屋价钱整体上涨。这座高1396英尺的大楼在今年曼哈顿25个售价最昂贵的公寓单元中占了大约一半，其中前3名的单元售价为8760万美元、6090万美元和5910万美元。可是，曼哈顿协作公寓住宅的平均价钱有所回落，从2015年的140万美元降低到了130万美元，但中心价钱则从2015年的785000美元上涨到825000美元。

美联储加息对房市有何影响

美联储12月中旬宣告将联邦基金利率上调至0.5%至0.75%的区间，即加息25个基点。这是2016年内美联储第一次且是唯一的一次加息。联储会加息定会提升假贷本钱，而对房市也会产生必定的影响。尽管联邦基金利率直接影响的是银行同业拆息的短时间乞贷，并未影响典质贷款（大部分是长久贷款）的利率，然而过去40年，美国人的贷款利率本钱一直遭到联邦短时间利率动摇的影响。依据房地美的数据，2016年12月，由年预期美联储加息，美国房屋贷款利率稳步上涨，典质贷款30年期固定利率平均为4.18%，高于11月的3.5%。美国家庭在购置住房的分期付款款或房屋典质贷款，假如采取的是更改利率，将遭到美联储升息的影响。美国有关专家以为，超低利率时期已经结束，工作的增加和信贷范围也许扩上将会使2017年的房屋销售基本上不会有大的变化。而如今美国房市的一个主要问题是库存量少，特别是低价位房屋，普通人能够买得起的房子少了，这形成很多人也许更乐意去租房，而不是为完成他们的美国梦去买个房子。房地美首席经济学家以为，从短时间来看，房屋销售和再融资有也许遭到冲击，缘由是有进一步加息的预期。2017年，更高的房贷利率将压低经济蒙受能力，克制需求和压抑房屋销售，减缓房价上涨，并减缓新房建设。

大众支付房贷的压力有所增加

加息会提升美国家庭的假贷本钱，房地产网站Zillow预算的的加息对美国12个主要城市房贷影响表示，大众在支付住房贷款上所受的压力有所增加。在纽约假如购置一幢398000美元的住房，当典质贷款利率为4.0%时，每个月需求偿还的住房贷款为1520美元；当典质贷款利率为4.25%时，每个月需求偿还的住房贷款为1566美元，每个月购屋者需多交46美元。在华府购置价值375900美元的住房，当典质贷款利率为4.0%时，每个月需求偿还的住房贷款为1436美元；当典质贷款利率为4.25%时，每个月需求偿还的住房贷款为1479美元，每个月购屋者需多交43美元。在旧金山假如购置价值821800美元的住房，当典质贷款利率为4.0%时，每个月需求偿还的住房贷款为3139美元；当典质贷款利率为4.25%时，每个月需求偿还的住房贷款为3234美元，每个月购屋者需多交95美元。在硅谷所在地圣何西购置958900美元的住房，当典质贷款利率为4.0%时，每个月需求偿还的住房贷款为3662美元；当典质贷款利率为4.25%时，每个月需求偿还的住房贷款为3774美元，每个月购屋者需多交112美元。在洛杉矶购置价值584700美元的住房，当典质贷款利率为4.0%时，每个月需求偿还的住房贷款为2233美元；当典质贷款利率为4.25%时，每个月需求偿还的住房贷款为2301美元，每个月购屋者需多交68美元。在波士顿假如购置价值405200美元的住房，当典质贷款利率为4.0%时，每个月需求偿还的住房贷款为1548美元；当典质贷款利率为4.25%时，每个月需求偿还的住房贷款为1595美元，每个月购屋者需多交47美元。

固然，在房价较低的地区，房贷利率小幅上升对购屋者组成的压力相比较也要小一些。假如在拉斯维加斯购置价值212600美元的住房，当典质贷款利率为4.0%时，每个月需求偿还的住房贷款为812美元；当典质贷款利率为4.25%时，每个月需求偿还的住房贷款为837美元，每个月购屋者需多还25美元。在芝加哥购置价值202100美元的住房，当典质贷款利率为4.0%时，每个月需求偿还的住房贷款为772美元；当典质贷款利率为4.25%时，每个月需求偿还的住房贷款为795美元，每个月购屋者需多交23美元。在西雅图购置价值409900美元的住房，当典质贷款利率为4.0%时，每个月需求偿还的住房贷款为1566美元；当典质贷款利率为4.25%时，每个月需求偿还的住房贷款为1633美元，每个月购屋者需多交47美元。在休斯敦购置价值175800美元的住房，当典质贷款利率为4.0%时，每个月需求偿还的住房贷款为671美元；当典质贷款利率为4.25%时，每个月需求偿还的住房贷款为692美元，每个月购屋者需多交21美元。在丹佛购置价值350400美元的住房，当典质贷款利率为4.0%时，每个月需求偿还的住房贷款为1338美元；当典质贷款利率为4.25%时，每个月需求偿还的住房贷款为1379美元，每个月购屋者需多交41美元。