转型城市配套服务商探索“中国式养老

　　专访万科高等副总裁谭华杰： 转型城市配套服务商 探索“中国式养老”

2016年，中国的房地产行业完成了逾10万亿的销售额，但这长久的繁华没办法掩饰久远的焦炙：传统开发业务已经见顶，转型仍然是每家开发商绕可是去的议题。

作为行业标杆，2011年以来，万科明确提出要做“城市配套服务商”，创建事业合伙人制度，连续推进基于创新业务和组织变革的战略转型。

最近几年来，除过相比较成熟的物业管理、物流地产、商业运营等业务，万科也开始布局养老产业、户外教育、家装等新业务。

其中，养老产业被视为一片蓝海。最近几年，各大房企如保利地产(600048,股吧)、远洋地产、绿城等纷纷试水养老，一些保险机构也投入到了这个大潮傍边。

万科早在2010年左右便开始进入养老产业。如今，在万科内部，像其他许多新业务一样，养老业务的展开也是相似于“跑马机制”的安排，在各个分公司自主进行。

万科高等副总裁谭华杰接纳21世纪经济报道专访时表示，房地产行业包含金融行业许多机构都看到了养老产业的前景，但截至如今还没有成功的形式，万科在养老业务上已有许多实践，但要真正成熟而且盈利，仍需光阴。

万科的养老实践

万科三季报数据显示，截至2016年9月底，公司在北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）、杭州（楼盘）、青岛（楼盘）、成都等城市营业运营了12个养老项目和42个日间照估中心。

据21世纪经济报道记者了解，万科北京公司、上海公司、杭州公司和总部的战投团队等，都分别花了几年的时间去研究和实践养老产业。

养老产业是万科北京公司最为珍视的新业务之一。万科北京区域本部首席实施官刘肖介绍，2010年万科开始做1.0版本的试探，寻找环境幽美的社区做适老项目；2012年至2014年的2.0版本中，万科在北京、青岛、杭州、成都、三亚（楼盘）等多个地方以“重资产”的形式持有养老项目，并寻找和周边机构联合。

今年8月30日，北京万科宣告与北控集团协作，一起运营旗下的“光熙老年公寓”项目。项目共有两栋楼，一栋是120张床位的养老机构，另外一栋是120张床位的二级康复医院，属于医养联合的养老类型。

刘肖表示，希望这一项目能开辟万科养老3.0时期，通过整合保险公司、医院等资源，力图在养老保险、医养联合等方面有所冲破。

与此前对比，这类形式已经带有“轻资产”性质。

在万科内部，杭州公司是最早开始参与养老业务的，早在2009年，从良渚随园嘉树养老项目起步，杭州公司已有7年的探索。在重资产的持有运营以外，杭州万科相同以轻资产的方法在各地设立养老服务公司。

“养老不只是将来的事业，更是目前的事业”，万科杭州公司总经理李嵬透露，将来三年内，万科杭州公司持续保持做强住宅业务，与此同时，作为“城市配套服务商”战略的深刻实践，养老将和商业、产办等业务一起，成为万科杭州公司现阶段最重要的拓展方向。

万科高等副总裁张海表示，养老生态圈主要体现为三个层级：第一，利用三大产品线闭环树立网络布局生态；第二，利用7年沉淀树立“随园+”协作生态平台；第三，打造将来可延展的服务生态。

中国式养老的痛点和难点

在谭华杰看来，行业内尽管对养老产业有诸多探索，但如今都还难言成功。假如不单单是从盈利，更从处理社会问题的角度来考虑，要做好中国的养老产业，需求抓住真实的“痛点”。

“好比社区级的养老机构，相当于‘托老所’，给老人提供子女上班期间的暂时护理场合；康复机构主如果照料‘围手术期’的老人，这些服务固然很有价值，但其实不是最主要的需求。”谭华杰表示。

他以为，如今世界范围内养老形式的范本，如美国、日本、澳大利亚这几个典范国家，都不能够作为中国式养老能够照搬的参照系。以澳大利亚和日本的养老形式为例，前者主要针对活跃长者，后者则大多面向生活没办法自理的老人。但在全球范围内，几乎都疏忽了70-80岁之间的老年人，关于这一群体而言，最重要的是社交需求，特别是在社会组织缺少的中国。

另外一方面，在中国迅速的城镇化过程当中，养老面对一些中国独有的情形，如农村和小城镇的“空巢老人”、独生子女父母养老问题等。谭华杰以为，处理如今庞大老年群体的孤单处境，让他们进入子女所在的城市，而且融入社会来往，是中国如今养老问题的真正“痛点”。

他以为，中国如今进入60-80岁之间的老人，与子女的生活方法差别庞大，如何让他们顺应城市生活，而且顺应不跟子女住在一个房子里，首先需求观念的转变。但这个“教育”的过程应当交给专业的机构去完成，而不是依附子女。子女不敢碰触这个话题，不然就有厌弃父母的嫌疑。

依照他的假想，将来养老机构最重要的任务，是教会老人开心生活，让暮年生活更充分，体现存在感，同时处理老年人的圈层来往问题。这比纯真的医疗康复也许更重要。从社会资源利用的角度来看，共享式养老对比疏散住家养老，也是一种更集约化的方法。

谭华杰也坦言，实践上述思绪，需求渐进的过程。他筹划用五年的时间，去探索出如今一代老年人的养老处理之道。

事实上，缘由是前期投入大，报答周期长，短时间内几乎难言盈利，是如今一切进入养老产业的机构广泛面对的问题。

张海曾表示，养老作为万科的拓展型业务，在短时间内其实不担当奉献现金流、奉献利润的义务，所以，如今其实不首要考虑盈利问题。

万科养老事业合伙人王永飚透露，位于上海万科城市花圃的“智汇坊”与杭州万科的随园嘉树两个养老项目已完成现金流回正，算是打破了行业盈利难的“魔咒”。但现金流回正，其实不包含物业自己的投入。这两个项目也更多是个案。

万科养老业务的实践，也是几乎一切创新业务面对的问题：形式是什么，和如何盈利。谭华杰告知21世纪经济报道记者，过去十几年，几乎一切企业一进入房地产开发行业都是赚钱的，但新业务不是这样，关于分公司来讲，基于本身的资金和利润分配，要在传统业务和新业务之间做出均衡，是很难的。“然而也不需求焦急，这个事情值得去做，万科就会积极探索。”谭华杰说。