地产商转型城市运营商：开发和运营不能简单划分

2016年以来，房企的危机感更增强烈，特殊是一二线城市房价疯涨、地王频出，让大大部分房企坚定了转型之路，传统的买地卖房已难以为继，以资源整合为基础的城市运营成为开发商追求战略升级、拓展新增长级的方向。

对此，在由每天经济新闻(博客,微博)和成都商报社主办的第六家中国价值地产年会上，与会房企大佬通过圆桌论坛的方式，就城市运营与地产开发的关系等话题开展了热烈议论。

涉足城市运营商的房企均表示，城市运营是将来房企转型的殊途同归，但不该放弃潜力庞大的开发业务，而是要做好二者的均衡。

地产开发还是庞大市场

关于城市运营与地产开发的关系，行业大佬们首先对地产开发将来的发展前景进行了议论。

首先人口因素对房地产开发相当重要，而在地产业内，万科对人口趋向的研究遭到承认。在今年6月的一次演讲中，万科高等副总裁谭华杰曾表示，假如依照旧住人口来计算，我国2015年的城市化率约为50%；假如依照户籍人口来算也许是40%。依据发达国家的经历来看，我国应当还处在一个中心地位，也就是说，我国的城市化也许仅完成了一半。

世联行(002285,股吧)副总经理、董事会秘书袁鸿昌在主持本次圆桌论坛时表示，世联行研究得出一个一平方米定律，从发达国家案例来看，日本基本上每年新增住宅面积1亿~1.3亿平方米，平均每人每年新增1平方米，美国每年新增住宅150万套，平均每人每年新增1~2平方米，所以国内开发商增强开发这一块，将来还将连续。

金科股份(000656,股吧)董事长蒋思海则表示，将来10年，房地产行业会保持在高位运转，销售面积在10亿平方米以上，销售额也在10万亿元左右，但区域分化会加大，企业坚持适合的规模很有必要。

新希望地产集团总裁张明贵也持有相似概念。他以为，从需求端来说，长久需求的存在，说明城镇化的过程还远没有结束，同时我国在城市改造过程当中还诞生了新的需求；而从供应端来说，产品迭代也会产生大批新增供应。

从国外发达国家走过的路径来看，不动产一直是在往上走，尽管发展过程有一些振荡，但就过去二十年的发展情形来看，长久是向好的，另外从房地产在GDP中的占领率来看，我国的其实不算高，许多发达国家的占比反而更大。

在议论开发商转型房地产运营商问题时，蒋思海则指出，城市运营商概念谈了许多年，每个运营商对此的懂得不一样，城市运营商是通过对资源要素充足熟悉后，通过市场、法律或许其他创新，把城市的增值和优势资源施展出来，这是城市的运营。作为企业来说，也是环绕城市发展的规划和目的，通过企业本身的市场化机制和手段，把产品有用的融合为城市的一部分。

开发和运营如何均衡

一边是利润丰富的开发业务，一边是代表转型方向的城市运营，在开发商向城市运营商的转型路径中，如何分配公司资源、均衡运营开发也就成为操盘者面对的困难。

事实上，一直以来，开发商除房产开发外也参加许多城市功能的建设，好比修筑公园，开发商业综合体，建设旅游设施等。

所以，中天城投(000540,股吧)集团实施总裁张智就指出，开发、运营不能够简单划分，当开发商的业务已延长到城市运营且获得收益，就已经是承载城市运营任务的开发商了。

蒋思海也以为，开发和城市运营不能够分隔，城市运营是开发的有序延续和添加，开发一个项目也许5年就结束了，如何把客户变为用户，就需求把短短5年时间，变为70年的有用“生命”周期。

说起开发商，不过乎用销售额、土地储备、区域散布等几个指标去框定，但城市运营是一个比较复杂的概念，应当用什么指标去权衡？或许用如何的维度去掌控必要的资源？这也就牵扯到城市运营该如何运作等问题。

张明贵以为，城市运营应当走市场化路径，好比大盘项目打包上市、证券化都是将来方向，再进一步做社区运营商、园区运营商。

张智则表示，开发商转型城市运营不简单，应当考虑的纬度比普通开发多出许多，除硬件建设，还包含人口导入、文化引进，使业主能够爱好上这个地方，这才是城市运营商的内功所在。

在论坛现场，还有一些开发企业的操盘手以为，城市运营并不是对一切房企都适合，对中小规模开发商而言，应当在微观层面做运营思想。

对此，东原地产集团营销管理中心总经理陈文指出，出身西南的开发企业在转型方面压力更大，这个地方成长起来的房地产公司，跟行业许多主流企业的弄法不太一样。西南的企业要做城市运营，需求通过运营这个端口去挤利润，所以在运营这方面能够做小一点；另外，运营思想是处理1+1大于2等问题。在将来10年，开发商的义务在于给业主搭建一个好的生活平台，聚集交通、教育、医疗、商业等系列配套，让业主在社区里面能够安身立命。