宝龙地产：最具财富创造企业

[宝龙地产在过去两年推出了12个新的购物中心，并计划在未来两年，利用现有土地储备，至少可新增开业10个购物中心]

宝龙地产因为稳健的业绩和有质量的增长不断成为业界关注的企业。

2016年12月13日，标准普尔全球评级发布报告，宣布上调对宝龙地产控股有限公司(01238.HK)的企业评级展望，由“稳定”调整为“正面积极”。同时，确认对宝龙地产的长期企业信用评级为“B”。

标普报告称，宝龙地产不断增长的经常性租金收入将覆盖公司2017年利息支出的一半左右。公司在过去两年推出了12个新的购物中心（主要分布于上海（楼盘）和长三角区域），并计划在未来两年，利用现有土地储备，至少可新增开业10个购物中心。此外，标普报告提出，宝龙地产的收入来源比同业更加丰富，包括租赁、管理费和其他收入。

标普预期，宝龙地产的重复性收入在未来三年将保持约12%~17%的稳步增长，预计未来12个月内销售额将保持稳定增长和盈利，于2016年达到约160亿元、2017年达到189亿元（2015年为143亿元），并将持续保持审慎的财务管理，继续明显改善其杠杆。同时，宝龙在资本市场上保持良好的银行关系和较高的地位，利好频出。

回顾今年1月，另一家权威机构穆迪曾发布报告，已上调宝龙地产的企业及债券评级由“稳定”至“正面积极”。

穆迪分析师表示，由于宝龙地产将更多关注放在以上海为中心的重点城市，且这些城市有更旺盛的需求及良好的销售执行力。因此上调对宝龙地产的前景展望评级，并表示本次上调评级也反映出该企业信贷状况的优化。

宝龙地产2015年全年的合约销售总额及合约销售总面积分别约为143.05亿元及153.2万平方米，合约销售总额年同比增加约34.3%，远高出行业平均17%的增长率。强劲的销售增长反映出宝龙重点布局上海及其他重点城市的经营策略获得了成功，公司亦因此减少了对低级别城市的依赖程度。由于房产供给过剩和需求疲软，低级别城市面临着巨大的销售压力。

穆迪分析师同时表示，宝龙的资金流动性充足，获批发行的境内债券也会扩大其融资渠道，提供了更大的财务灵活性，为公司持续发展提供长期、稳定的资金支持。截至2015年6月底，宝龙现金结余约为50亿元人民币，外加其经营性现金流，足以清偿短期债务，并用于交付地价及派息。

事实上，宝龙地产扩大后的融资渠道将为其提供更大的财务灵活性，用以发展投资物业。随着宝龙地产国内债券发行通过监管部门审批，宝龙将同时获得来自中国国内债券市场、境内外银行借贷及境外资本市场的资金支持。随着海外和国内借款的利率下降，实际利率将于接下来的12个月内下降。穆迪预计宝龙的利息覆盖将由2014及2015年的2倍，改善至2016年的2.3至2.5倍。

事实上，在取得权威机构信任同时，宝龙地产今年在上海南（楼盘）汇、上海吴泾、上海西虹桥、上海马桥、杭州（楼盘）大江东、杭州未来科技城、苏州（楼盘）吴江（楼盘）等地获得多个项目。宝龙地产在2016年初发布的《五年发展规划》中明确提出公司的拿地策略为“1+5+N”。其中“1”是指以上海为唯一核心，坚定“聚焦上海、红旗插遍”；“5”是指在南京（楼盘）、苏州、杭州、厦门（楼盘）、福州（楼盘），重点关注地铁上盖综合体项目；“N”则指其他城市只考虑机会型拿地且不持有物业。拿地方式包含组合应用勾地、拍地、并购、土地合作、收购物业等方式。

在新五年规划的开局之年，上述成绩充分体现宝龙“以上海为中心、深耕长三角”的发展战略的成效正逐步显现。公司多年专注商业地产开发与运营，商业板块已渐入收获期，盈利能力逐年上升，2016年上半年租费收入较去年同期上升22.2%，核心利润较去年同期上升26.2%。未来，宝龙将继续坚持“三轮驱动”的商业地产战略，坚持打造高品质的产品，成为品质地产专家；进一步锻造和升级商业营运能力，成为商业营运行家；增加物业租金收益，寻求多元融资渠道，成为资产管理赢家。