宏观调控政策-调控政策继续加码热点城市楼市成交持续缩量

□本报记者 张玉洁

地方楼市调控政策持续加码。上海（楼盘）日前公布的调控政策中重新实行“认房又认贷”。自9·30以来，全国已有超出24个省（市）出台了超出50条楼市调控政策。华夏地产首席分析师张大伟以为，从近两个月的房地产调控政策看，本轮调控与往年最大的不一样是，调控政策连续的打补丁、加压力，同时叠加了历史最严厉的实施力度。从市场影响看，政策成效显著，估计热点城市房地产降温趋向延续。

三轮调控层层递进

张大伟表示，近两个月楼市经历了三轮递进式调控。第一轮是自北京（楼盘）9·30推出“京八条”后，21个省市前后于国庆假期公布调控政策，主要特点是从限购、限贷、土地供给等方面临各地楼市进行调理。第二轮则是国庆公布调控政策后各地的落地实施期，基本上出台调控政策城市都1-2次公布了落地实施细节，在第一轮限购、限贷政策出台后，10月中旬开始各地展开了房地产调控整体落地实施。这也使得本轮房地产调控实施力度更强。

第三轮则始于11月28日，上海公布整体信贷收紧政策。这是第一个城市说起整体恢复2014年9·30政策之前的认房又认贷的政策。第三轮政策昔日两轮的主要影响投资，到第三轮整体束缚改良需求，估计影响较大。后续其他一线城市及涨幅比较快的二线城市有也许部分恢复认房又认贷。这一政策对市场的改良需求影响很大。

而11月28日公布调控政策的上海、天津（楼盘）等升级调控政策的城市房价前期涨幅较高。从10月房价走势看，增速虽然有所放缓，但环比仍处在上涨当中。

另外，第三轮调控逐步开始从银行金融端发力，在提升首套及二套房首付后，叠加年末资金紧张效应，房地产信贷或面临收紧，估计市场将临时离别价钱上涨。

一二线城市成交量下滑

数据显示，10月调控以来，一二线城市楼市显著降温，三线城市稳固增长，城市分化显著，调控政策获得必定预期成效。

华夏地产研究院数据显示，11月第4周，各地新房成交量下滑，且绝对值为“十一”调控潮以来的单周最低位。从华夏监测的40个城市数据看，上周新建住宅成交面积环比降低10%。其中，一线、二线城市分别降低7%、14%，三四线城市微升1%。在调控整体收紧后的两个月内，新房成交出现出逐周走低之势。11月前周围，全国40城市新房合计成交量较10月同期降低约两成，且各线城市均现回落。二手房市场成交量也慢慢走低，11月第4周华夏监测的21个城市二手住宅成交面积环比降低5%，且连续周围成交量环比下滑。11月前周围的二手房合计成交量较10月同期降低约5%。其中，苏州（楼盘）、上海的降幅已达三成左右。

值得留意的是，在北京、上海、深圳（楼盘）的新政中，均大幅调高了二套房特别长短普住宅的标准，因为三地非普标准仍沿用数年前的价钱，最高价钱已经显著低于如今的成交价，所以调高二套非普首付，估计对改良性需求产生较大影响。上海在恢复“认房又认贷”后，还提升了非普二套房的首付至70%。同策询问数据显示，依照上海现有普通住宅的标准及2016年1-11月交易价钱来看，如今上海内环内和中外环间唯一1%的住宅属于普通住宅，外环外唯一19%相符普通住宅。若2017年普通住宅和非普通住宅标准不调整，绝大大部分的改良型住宅均属于非普通住宅，也许伤及改良型需求。

土地市场依然火爆

虽然重点城市新房和二手房成交量连续下滑，部分地区成交价钱也出现了下滑。但重点城市的土地市场却出现出“冰火两重天”的炽热景象。房企争相在一二线重点城市大举增加土地储备。多地依据土地市场做出了多种调整和限制，依然难以摇动房企积极储备土地的决心。

近期，广州（楼盘）、福州（楼盘）、武汉（楼盘）、长沙（楼盘）等地土地市场拍卖吸引了多家房企，“限地价、竞配建”的出让方法并未克制房企在上述热点城市的抢地热情。福州上周合计成交9宗含住用地，出让金超出117亿元。其中，8宗地块均触及50%的溢价率上限，转为竞争配建面积。

同时，房价水平长久低于其他一线城市的广州，上周土地市场也集中爆发，合计14宗含住用地成交，出让金超出280亿元。其中，13宗地块达到45%的溢价率上限。上周成交地块中，多宗创下单价历史新高，其中4宗含住宅用地在剔除配建后的楼面地价超出4万元/平方米，竞得者包含保利、中冶、龙湖、首开。

业内人士表示，调控收紧使得市场趋冷，但因为今年前期房企成绩广泛体现优越，并手握大批现金，同时通过前三季度的去库存后需求添加土地。本轮量价增长相比较理性的一批热点城市，成为房企关注的热点地区。