中国房地产产权网-中国房企海外投资风险及应对

房地产行业作为充足竞争的行业，业内企业在最近几年的竞争和整合中正寻找新的业务冲破和更合理的资产配置。一些房企开始试探“走出去”战略，在美国、英国和澳洲等地开始进行海外投资并购，交易数目和金额陆续增加。尽管民营企业如今在海外的投资并购活跃度要高于国有房地产企业，但信誉度较高的国企将成为新的主力军。中国企业“走出去”在一些国家引发极大的关注，也激发各类争议，然而整体而言，中国企业在海外房地产市场的投资并购依然只占一部分，两边都处在互相磨合当中。所以，中国房地产企业海外投资并购仍有很大的潜力和机会。

中国房地产企业在进行海外投资并购过程当中面对着复杂的政治环境、法律系统、市场认知、交易管理、价值评价、监管审批、投后整合等诸多方面的风险。我们在实务中发现，中国企业“走出去”在交易实施阶段存在以下问题：没有充足估量工作的复杂性和不确定性；各团队工作缺少独自性和兼顾性；没有遵守国际公认的游戏规则；对交易对手的文化和期许缺少了解；对信息的公布性和隐藏性缺少关注；没有留意到决策的及时性；对不利因素缺少充足的了解；在签约前缺少对交易后管理问题的思考等。

针对上述问题，首先，企业需求明确海外投资并购目标和经营战略，在相符企业整体战略的条件下，合理选择投资对象。在初次进行海外并购或初次进入某一市场时，也能够考虑寻找商业同伴展开协作，一方面能够共享优势、分担风险，另外一方面也能够以更强的实力参加国际竞争。其次，在做出详细投资决定前，收购企业应对投资对象所在国家进行整体了解，笼罩的内容应包含国家的政治经济环境、整体市场情况、税收和监管环境等多方面因素；对投资对象进行专业失职调查，对其财务情况、盈利能力和变现能力、商业运营、税务合规、法律合规等方面进行充足分析，深刻评价潜在风险因素及影响，以在投资并购过程当中更好地躲避或减轻有关风险的影响；对交易架构和融资架构进行整体的分析及规划。最后，企业要提早考虑投资并购完成后，对被投资并购企业的投后管理和业务整合问题，在此过程当中要考虑被并购企业的原有文化、人员安排、系统和流程控制与整合等因素，以完成安稳过渡，达到投资并购目标。

关于国有企业来讲，更需求关注投资过程当中的价值评价、国资审核、投后的管理办法、文化融合等有关问题，需求提早研究并设计有关方案。企业在进行海外投资并购时，应充足利用专业询问机构的服务和建议，寻找同时熟悉本地市场和买方业务的全球性专业机构提供收购的全流程服务，充足利用外部专业看法，以更好地辨认、评价和管理投资并购中的风险。

徐 涛 普华永道房地产行业合伙人