北京土拍“画风”突变开发商抢地不亦乐乎

“9·30”新政后，北京土地市场“画风突变”。10月13日，北京市规划领土委公布宣告，明确海淀永丰和大兴黄村的4宗地块采取“限房价、竞地价”出让方法试点。

11月16日、17日两天，上述四宗地块集中入市。最后，海淀18/19号地块，大兴黄村地块未决出归属，海淀20号地块被中粮首创天恒联合体竟得。值得留意的是，不管最后花落谁家，四块地的住宅矜持部分，皆为房企100%矜持。

依据添加宣告，这4宗地块设定了地价上限，在严控地价的基础上明确了将来商品住房的销售限价。当现场竞价达到地价上限时，就转为竞投企业矜持商品住房面积。企业矜持的商品住房将所有作为租赁住房，不得销售。关于包括有独自公建的地块，则需在栖身用处建筑面积的100%竞投为企业矜持商品住房后，转为投报矜持公建的面积。

100%商品房矜持，这笔账如何算？这些土地入市后将对市场产生哪些影响？《每天经济新闻》记者展开了调查。

后续还有7宗限价地块

北京市规土委有关负责人表示，首批试点地块是落实北京市“9·30”新政的详细举动，环绕着新政中提出的严控地价，有用控制房价迅速上涨的请求，采取了限制销售房价、设定地价上限、竞投企业矜持面积比例、竞投建设品质方案等多项办法，目标是严厉落实新政请求，增进房地产市场健康发展。

业内专家表示，从最后成交的地价和企业矜持的面积看，设置地价上限起到了引导市场主体理性参加竞争，将北京土地市场的地价水安稳固在合理区间的成效。竞投企业矜持商品住房的面积，也将增加城市的租赁住房供应，这也将满足不一样条理自住性的住房需求，特别是保证以栖身为目标的住房需求。

北京市规土委有关负责人表示，这是北京市落实国务院办公厅《关于加速培养和发展住房租赁市场的若干看法》（国办发〔2016〕39号）的创新举动，旨在积极推进树立购租并举的住房制度，培养和发展住房租赁市场，鼓励、引导开发企业利用已建成住房或新建住房展开租赁业务。

试点地块在“限房价，竞地价”的同时，还实施“90/70”政策，即套型面积90平方米以下的住房面积占所有住房面积比例的70%以上。

关于后续拟推出试点地块情形，北京市领土局给《每天经济新闻》的答复中表示，9月30日，市规土委已公布了7宗住宅用地预出让宣告，土地总面积约42公顷，规划建筑规模约83万平方米，规划用处主要为栖身用地，该7宗地块也将于近期在北京市土地交易市场陆续推出，并将所有采取“限房价、竞地价”交易方法出让。

这四宗地如何赚钱

华夏地产首席分析师张大伟分析，除过海淀20号地块含商业比例高，最后中粮联合体取得，其他三地块需求10个工作往后确定成交。共计4宗地块62万平方米，成交金额203.35亿元，其中的50.39万平方米住宅面积所有由开发商持有。估计将成为8400套出租房（依照平均60平方米单套计算，开发商尽也许做小增加千人配套商业面积）。

张大伟以为，房企在严风格控下仍然抢地，主要赌通货扩张，这四宗地赚钱也许性很小。8000套出租房一年租金大约3.2亿元（剔除必要本钱依照单套年收益4万元计算），200亿元一年的资金本钱依照5%计算10亿元。可售部分依照12万平方米商业+千人商业计算+地下车库等，价值80亿元计算。120亿元的持有出租房土地本钱+开发本钱20亿元=140亿元持有本钱，年资金本钱7亿元。“租金只能回本银行按期存款。”

张大伟说，调控也许再升级，部分房企持续拼抢土地，极也许会致使政策持续加码。在已经特别严厉的调控政策下，持续加码会致使楼市持续降温，而房企拿到的土地极也许会见临入市或许持有风险。