成交下滑楼市会“真摔”吗

市场供给量的下滑，在必定水平上影响到10月份的市场整体成交。可是从将来发展趋素来看，跟随调控力度收紧，将来市场会逐步趋于理性，成交量小幅回落，房价涨幅收窄。

文/本刊记者 甄爱军

10月楼市成交下滑

调控下的10月楼市，商品住宅成交量出现了下滑现象。

依据易居研究院日前公布的数据显示，所监测的包含北京（楼盘）、上海（楼盘）、南京（楼盘）等30个典范城市新建商品住宅成交面积为2223万平方米，环比削减8.0%，同比增长11.2%。从整体走势来看，受深圳（楼盘）、上海两大一线城市收紧调控影响，今年5～7月份市场交易出现逐月降低态势。但其后二线城市发力，加之全国范围内“地王”现象频现，到了8～9月份成交显著上升。

数据表示，30个城市中，有17个城市的成交量出现了环比增长态势。其中石家庄（楼盘）市场环比增幅为30个城市最高水平，达到184.5%。而从环比跌幅看，包含苏州（楼盘）、福州（楼盘）和南京的跌幅较大，分别为55.4%、53.0%和50.7%。

依据不一样类型的城市来看，一二线城市整体出现下滑，而三线城市则依然保持较高的活跃度，成交环比坚持上涨态势。

一线城市商品住宅成交出现环比微幅下滑。10月份，北京、上海、广州（楼盘）、深圳四大一线城市新建商品住宅成交面积为348万平方米，环比削减3.3%，同比削减0.8%。详细城市看，北上广深4个城市环比增幅分别为-19.7%、-16.1%、5.1%和52.9%，需求特殊说明的是，深圳在10月份出现上升，主如果缘由是9月成交极端萎缩而10月份出现反弹。

二线城市受政策影响较大，成交环比下滑幅度较大。10月份，包含南京、杭州（楼盘）等在内的15个二线城市新建商品住宅成交面积为1500万平方米，环比削减13.8%，同比微幅增长7.8%。10月份二线城市纷纷收紧购房政策，交易出现显著下滑在所不免。

进一步视察发现，15个二线城市中，有9个出现了环比下跌的态势，其中包含出台严格调控政策的苏州、福州和南京等城市。而政策环境较为宽松的城市，成交坚持升势，如石家庄、南宁、南昌（楼盘）、贵阳、青岛（楼盘）等。

政策环境最为宽松的三线城市，成交出现显著上升趋向。数据显示，10月份，包含莆田（楼盘）、潍坊（楼盘）等11个三线城市新建商品住宅成交面积为375万平方米，环比增长19.1%，同比增长46.4%。其中，有9个城市成交面积出现环比增长态势，仅2个城市成交面积出现环比下跌态势。包含莆田、潍坊和泉州（楼盘）的成交面积环比增幅较大，分别为81.9%、57.5%和43.9%。唐山（楼盘）和襄阳（楼盘）两个城市的成交量则出现不一样水平的下滑。

市场供给出现萎缩

尽管遭受强力调控，但不能否定的是，10月楼市成交并未出现“断崖式”的下跌，跌幅小于预期。

10月份成交下滑，与市场供给的削减有着极大的关联性。据克而瑞监测数据显示，10月份样本城市供给量环比跌幅高达24%，其中北京、广州、深圳、苏州环比跌幅均超出五成。通过进一步梳理发现，成交下滑幅度越大的城市，供给量调整幅度越大。如4个一线城市平均供给量环比跌幅达到62%，远高于二三线城市平均水平。

业内专家坦陈，和调控政策力度对比，市场的调整幅度还是不及预期。易居中国实施总裁丁祖昱分析指出，主如果受以下三方面影响：其一，数据的滞后性，一手房交易许多是在9月份完成，但在10月份才登记立案，存在必定的滞后性；其二，企业有意识加速销售速度，已经拿到预售证的项目不再过度寻求“溢价”，大多以加速去化为主要目的，而这部分交易量却体目前10月份；其三，购房者反响还没有那么快，特殊是最近言论报道还集中在对换控政策的描写，对市场变化这块因为缺乏数据支持还不多，对客户消费信念影响其实不大。

表 2016年部分城市供给变化情形（万平方米）

城市 10月供给量 环比增幅 同比增幅

北京 25 ﹣63% ﹣61%

上海 40 ﹣43% ﹣77%

广州 45 ﹣73% ﹣45%

深圳 38 ﹣55% ﹣36%

南京 115 ﹣6% ﹣31%

杭州 80 64% ﹣7%

南昌 26 ﹣59% ﹣11%

厦门（楼盘）10 120% ﹣70%

福州 12 ﹣30% ﹣10%

武汉（楼盘）222 62% 69%

济南（楼盘）115 ﹣21% 37%

南宁 51 ﹣36% ﹣46%

苏州 5 ﹣96% ﹣93%

成都 177 ﹣28% 19%

郑州（楼盘）129 ﹣19% 196%

天津（楼盘）175 17% 95%

佛山（楼盘）57 ﹣68% ﹣52%

东莞（楼盘）50 ﹣61% ﹣14%

无锡（楼盘）39 39% 145%

宁波（楼盘）13 ﹣75% ﹣59%

青岛 115 ﹣30% ﹣26%

长沙（楼盘）95 ﹣48% ﹣3%

大连（楼盘）40 ﹣16% ﹣8%

数据起源：CRIC

市场降温几率极高

将来市场将会降温，其主要体现为成交萎缩、价钱涨幅收窄，但房价大幅下跌的也许性其实不大，所以楼市不会“真摔”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，10月份市场交易对比9月份有所降低，体现了政策管控的有用性。限购限贷政策下，热点城市购房门槛提升，使得各类炒房需求削减，进而促使市场交易出现下滑。特别是近期各地加大了执法力度，房企项目销售更加标准，惊恐性交易需求也开始削减，这使得市场交易出现了降温的态势。

业内专家指出，跟随政策效应的持续释放，估计热点城市市场成交面积将有持续降低的也许。跟随市场交易面积的下滑，房价上涨的幅度也将收窄，进而促使房地产市场回归理性和趋于安稳。

丁祖昱进一步分析指出，从如今市场趋素来看，估计11月市场成交量还会持续下滑。在10月成交量的公布、和部分城市投资客的全方位“退潮”以后，热点城市的需求侧必定会遭到很大影响；三四线城市也没办法独善其身，历次市场调控已经证实，一二线市场的调整必定会影响到三四线，特殊是热点城市周边的三四线所受影响更大。

房价方面，基于稳固市场的基本调控原则和项目盈利考虑，一手房价钱还会持续坚持小幅爬升态势，可是涨幅较之前月份对比会出现收窄现象。二手房方面，10月份挂牌价已经出现松动，跟随交易活跃度的降低，估计11月议价空间将进一步扩展，此前卖家虚高挂牌举动将会有所收敛，“跳价”现象将会在将来一段时间内鸣金收兵。

将来政策环境会一直坚持收紧态势，所以市场体目前短时间内不容乐观。有业内专家猜测，起码在年末前，调控力度还会进一步增强，从信贷、税费等多个方面，克制投契性需求，促使市场完成由过热向安稳过渡。