商住房告别“一涨均涨”专家提醒投资商住要谨慎

买个商住房就能够赚个盆满钵盈？目前看来不必定。记者近期调查发现，同一区域的二手商住房成交均价比二手住宅成交均价低了上万元。有业内专家表示，北京（楼盘）商住价钱结束一涨均涨的时期，出于投资目标的购房人选购商住产品需求更加谨严。

案例

持有商住房5年收益有限

像很多投资客一样，陈雨(化名)想要依仗捣腾北京商住房搭上淘金楼市的快车。然而，他的希望失?了。

提起买房的经历，陈雨回想说，“2011年左右，我想在北京海淀购置新房。通过比较，我发目前海淀区同一区域，商住房的单价比住宅的单价廉价一些。而商住房的租金比住宅的租金高一些。所以，我下决心购置商住房。”

依照陈雨的说法，他在海淀区买了一套小户型商住房，单价为10800元/平方米。与附近的新建商品住宅对比，这套商住房的单价廉价2200元/平方米。他支付商住房的首付20多万元，贷款20多万元。

“通过5年的时间，这套商住房的价钱涨为2万元/平方米。可是，附近的住宅价钱已经涨超4万元/平方米。”陈雨说，他以前没有购置住宅，目前认为挺懊悔。

市场

同一区域商住房与住宅存差价

实际上，陈雨碰到的情形并不是是个案。一周以来，记者访问北京石景山区、东城区等多个地区中介门店，发现同一区域的商住房与住宅确实存在必定差价。

“如今，位于石景山区的CRD银座是商住房，成交均价在4.5万元/平方米左右。而附近的远洋山川住宅小区成交均价为5.5万元/平方米至6.5万元/平方米。”石景山区一家21世纪不动产门店的掮客人说，二者对比较之下，商住房没有住宅涨得快。

东城区一家链家门店的掮客人表示，“因为部分住宅属于学校划片范围，此类住宅与附近商住房的差价会更大。以东城区贫贱园住宅小区为例，该小区是学区房，如今成交均价为9万元/平方米至10万元/平方米。而附近的自在季是商住房，成交均价为4万元/平方米至4.5万元/平方米。”

来自北京华夏市场研究部统计数据显示，在北京核心区域中，北京商住房与住宅存在较大差价，好比位于朝阳区的首城双景商住房成交均价在6.5万元/平方米左右，附近的首城国际住宅成交均价为8.5万元至9.5万元/平方米；位于海淀区的新华联(000620,股吧)国际商住房成交均价为7万元/平方米左右，附近的翠渺小区住宅成交均价为9.5万元/平方米至10万元/平方米。

关于同一区域商住房与住宅存有差价的缘由，北京华夏市场研究部主管康芃表示，“通常情形下，北京商住房的栖身舒过度不如北京住宅。北京商住房大大部分是一梯多户，公司与住户都有，容积率较高，私密性较差。北京住宅是关闭小区，一梯几户，容积率较低，私密性较好。”

“从土地应用年限和土地性质来讲，北京商住房与北京住宅有实质差别。住宅具有70年产权，商住房只有40年或50年产权。”亚豪机构市场总监郭毅告知记者，目前的商住房大多应用的是商水商电，几乎不通天然气；住宅应用的是民水民电，能够通天然气，前者比后者生活本钱高很多。

易居智库研究总监严跃进认为，北京商住房不能够解决落户，没办法解决业主人女入学的问题；北京住宅能够解决落户，若是带有学区，能够消除业主人女入学的问题。正缘由是如此，更多的购房人乐意选购北京住宅。

提示

投资商住房需谨严

投资北京商住房，出手需求谨严。这是多位业内专家达成一致的概念。郭毅对记者说，“购置商住房要选择北京核心区域，缘由是北京核心区域的商住房能够取得较好的租金，保值增值幅度较大。处于北京非核心区域的商住房，不必定能够取得较好的租金收益，出于投资目标的购房者购置此类商住产品需求更加谨严。”

“在二次出售时，北京商住房的税费高于普互市品住宅。这部分费用大多会转移为购房本钱，必将会影响商住房的二次出售。”伟嘉安捷分析师吴昊如是说。

郭毅表示，“在选购北京商住房时，除过考虑价钱与户型因素外，购房人还要留意商住项目是不是具有商业配套、轨道交通等内容。普通来讲，距离地铁近、具有较强商业气氛的商住房抗风险能力会更高。”