扭曲的楼市房价“涨”毛利率“降”

北辰实业后续是不是会重返大本营北京，学习万科等房企加码一线城市？公司给出了含糊其词的回答

起家于北京的地产类上市公司不在一部分，傍边，有的房企放矢在各地布局，做得风生水起，但有的却没有掌握住关键机会，而逐步落伍，北京北辰实业股份有限公司（北辰实业，601588.SH）就属于后者。

今年前三季度，北辰实业的净利润为4.2亿元，远低于同将大本修建在北京的北京城建(600266,股吧)（7.2亿元）和首开股份(600376,股吧)（17.2亿元）。

使人不解的是，在今年半年报中，北辰实业列出所投资城市房价上涨幅度表格，其所投资的8个城市房价全都在涨，但其房产开发业务的毛利率反而降低到29%。回忆2014年，北辰实业进驻的长沙（楼盘）和杭州（楼盘）商品房交易额均降低，公司这一年净利润也同比降低20%，面临较为动摇的二线城市房价，最近几年来以开发二线城市为主的北辰实业是不是担忧栽跟头？记者就以上有关问题询问北辰实业，获得了公司的回答。

房价“涨”毛利率“降”

北辰实业于1997年成立，其所拥有的资产也主要集中在“奥运村”，傍边包括国家会议中心、北辰洲际酒店等。除过经营酒店、购物中心、会展业外，房地产开发也是北辰实业的重要业务，公司前期在北京的房产项目也为数很多，包含香山清琴别墅、北辰长河玉墅别墅、北辰香麓等。

北辰实业起先业务仅集中在北京，后慢慢走上全国扩大之路，最近几年特别对二线城市的开发。但是，开辟脚步加速后的成绩却不太稳固，今年上半年，公司净利润同比增加4%，但到了第三季度末，其成绩却有所下滑，前三季度净利润同比下滑20%，为4.2亿元。

同时，数据显示，2014年、2015年与今年上半年，公司出售开发产品业务的毛利率分别为42%、34%、29%。

使人隐晦的是，今年半年报中，北辰实业列出了所进入的8个城市房价增涨比例，这8个城市上半年房价都有所上涨。房价在上升，北辰实业房产开发业务的毛利率反而在下滑，这是何以？

对此，北辰实业向本报记者解释道：综合毛利率降低的缘由是，原拿地较早的高毛利率项目慢慢削减。公司2014年、2015年结算项目主如果京内毛利率较高产品，因为公司可结转房源构造变化，2016年上半年结算产品中京外普通住宅产品占比较高。

拿地守旧几近退出一线城市

2007年之前，北辰实业的所有业务都集中在北京，2007年伊始，北辰实业决定走出北京，以92亿元拿下头积达550万平方米的长沙新河三角洲，该项目成为长沙当年的地王。彼时，北辰实业公布称“长沙只是全国扩大的第一步”。

但对当时唯一43亿元营收的北辰实业来讲，成为长沙地王为其带来繁重累赘。这一地王项目进展迟缓，迟迟没办法运作起来，3年后，长沙北辰三角洲项目首开区一期住宅才推向市场。尔后，长沙三角洲项目每年都相继有项目落成，但仍消耗了大批时间开发。有说法称，该地块最后一期工程估计在2017年开工，2019年将所有建成。

2014年是北辰发展过程当中的又一个时间节点，自此今后公司又向其他二线城市慢慢扩大。其先是在2014年在武汉（楼盘）与杭州布局，2015年新进入成都、苏州（楼盘）、南京（楼盘）、合肥（楼盘）、廊坊5个城市。

与成为地王激进做法相反的是，北辰实业强调多年来“低本钱扩大”。而公司的做法也确实与此相符，公司自2014年后，所拿下的14块地中价钱均未超出30亿元。值得一提的是，傍边只有一块身份于北京顺义，也就是说，这些年来公司在一线城市再无动作。

而聚焦于开发二线城市后的北辰实业，也并不是发展得顺风顺水。2014年，长沙和杭州商品房成交额分别同比降低24%和6%，进驻这两个城市的北辰实业也在一年净利润同比降低20%。

对比于二线城市房价的动摇，一线城市长久房价较为坚硬，仅今年上半年，一线城市商品住宅平均售价比去年同期上涨47%。依据北辰实业的回答，其京内住宅的毛利率也确实高于京外住宅。

既然如此，北辰实业是不是定为其聚焦于二线城市的战略存在风险，是不是担忧相似于2014年开发城市房价下跌的情形再度出现？该公司回应道，从中国经济发展及房地产市场发展情形看，整体趋向仍将坚持向上，虽受政策等影响，市场或有小幅动摇，但尚不具有断崖式下跌的也许。

而房产行业的分析师严跃进却其实不这么以为，他对记者说：“从投资层面看，投资成都等城市相比较来讲性价比普通，或许说投资方面的优势没有显示出来。比较今年部分房企的体现，好比说首开股份和北京城建今年成绩不错，这个和其在北京市场积极布局是有关系的，所以可以享用较好的成绩成长利好。”

北辰实业后续是不是会重返大本营北京，学习万科等房企加码一线城市？公司给出了含糊其词的回答：北京作为公司的大本营，也是公司重点关注城市，最近几年陆续参加了多宗土地的招拍挂，尽管仅获得一宗顺义区土地，但公司战略方向并未转变，在整体加速扩大发展的基础上，仍将积极吸纳满足公司发展的优良项目。

从股价体现看，北辰实业曾经因奥运，在2007年至2008年大盘处于高位时，股价一度超出10元。其后，公司股价再未有此高位。在2014年至2015年大盘震动区间，北辰实业也追随大盘涨跌，11月3日，北辰实业收盘于4.22元，市盈率为28.2倍。