三季度杠杆率持续下降房企乘势多元投资

本报记者 唐韶葵 上海（楼盘）报道

每个硬币都有两面：调控深刻令高价地背后的资金露怯，房企却又缘由是前三季资金回流顺畅，更趋向多元投资和布局。

在行业加快洗牌的背景下，房企仿佛正在寻找更多获利空间。最新一单并购案是，嘉宝集团(600622,股吧)（600622.SH）以15.4亿元受让光大安石和安石资管各51%股权。

同策询问以主要在中国边疆展开经营活动，房地产开发销售、经营为主业，且房地产业务收入超出营业收入50%的上市房企为研究样本，发现扣除非常常性损益以后，约6成以上房企扣非后净利润仍处于同比提高状态。

海通证券(600837,股吧)数据显示，2016年前三季度地产行业杠杆率从2008年高峰期的18.47%，一路回落到2016年前三季度的7%。行业整体杠杆率持续降低。

这意味着全行业土地购买金额占销售金额比值持续处于下行阶段。分析以为，这说明在房价未显著下行之前，开发商土地投资仍旧坚持谨严。

一位房企开发部门人士表示，前三季度回款顺利，致使许多公司在部分项目去化结束后资金未再进上天产，对拿地持谨严立场，也反而开始其他多元化投资。

上述人士指出，行业杠杆率降低的情形，在2011年也出现过，彼时行业杠杆率曾跌至2008年今后的最低点。该人士以为，将来跟随信贷政策偏紧，房地产企业也许持续去杠杆化，致使行业洗牌。

同策询问上述研究报告指出，因为房企2013年以来获得的低成当地块，在今年正在慢慢被消化，并入市销售。以一个项目开盘到清盘时间为3年计算，今年或来年，这些项目将大部分进入结算期，为房企成绩锦上添花。

但这些低成当地块消化殆尽以后，很长一段时间内，在行业盈利水平连续收窄的大背景下，行业分化格式将持续加深，且房地产行业整体仍面对盈利能力下滑的挑战。

分析以为，对房企来讲，四季度及来年的压力将特别大。三四线城市库存积存、销售困难，而一二线城市地王高企，限购从严，房企利润率将连续下调。这也在倒逼房企积极转型，寻找盈利空间大的项目和产业。

所以三季度行业并购整合也趋向活跃。依据海通证券统计，这类趋向有三种主流体现，包含险资收购房企、房企间同业并购、房企直接或间接参股险资。这些穿插持股或直接控股举动激活了房企的现金流，也为各自布局多元化拉开序幕。

其中险资增持或并购部分A股房企，包含金地集团(600383,股吧)、华鑫股份(600621,股吧)、首开股份(600376,股吧)、金融街(000402,股吧)、京投发展、保利地产(600048,股吧)、中国国贸(600007,股吧)等，涉资323亿元；近期新增部分A股上市地产公司股权被同业资本直接或间接增持或收购中，较为著名的有恒大举牌万科、廊坊发展(600149,股吧)、嘉凯城(000918,股吧)、粤宏远A；融创举牌金科股份(000656,股吧)；滨江房产举牌格力地产(600185,股吧)，涉资约248亿元。

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