徐洪才：一线城市房价报复性反弹可能性非常大

在10月27日由《证券日报》社主办的“明天创新大课堂”之“走进天津”专场论坛上，本报记者就如今读者关怀的热点问题专访了中国国际经济交流中心（国家智库）副总经济师徐洪才。

本轮房地产在高峰后，从北京930政策开始，22个城市迅速出台政策，尽管政策力度看，并不是整体回归2014年930之前，但实施成效特别显著。在限购限贷政策影响下，不只交易量出现显著下滑，价钱也出现了松动，很多二三线城市出现了较大的议价空间。这些迹象都意味着，史上最严的调控开始在逆转前期楼市猖狂的预期。

徐洪才指出，如今的房地产调控是要把投契性需求控制住，而不是要把全部房地产打掉，不是让房价腰斩，还要保证合理的改良性需求和刚性需求。房地产的功能要回归本质，就是消费，而不是投契，然而彻底没有投契也不现实。所以目前是采用了一些治标的办法，这在短时间内是必要的，也卓有成效，但长久来讲还是要标本兼治。

根本问题不处理 房价报复性反弹也许性很大

“本”在哪里？徐洪才以为，“本”就是城乡一体化、新兴城镇化过程当中一些机制、体制的创新，好比户籍制度、社会保证体制改革、土地制度改革。

中国一线城市和三、四线城市的房地产市场情形不一样。

三、四线城市的土地是充分的，但人口流入少，需求没那么兴旺，所以房地产就有库存问题，而以下城市需求很兴旺，但土地供给缺乏，供求抵触很突出。一线城阛阓中了教育、医疗等资源，还有工作机遇。所以人口簇拥而至。

徐洪才指出，从农村到三、四线城市到二线城市再到大城市，构成一个梯形发展的格式。未来还会构成大批人口向一线城市涌进，大城市的抵触会愈来愈尖利，大城市病会愈来愈突出。

他表示，要从根本上处理这个问题，还是要体制、机制的变革。“功夫在书外，这些物品是要改的。中心城市土地供给缺乏，自然房价高；农村的土地不能够自然流转，自然城镇的钱就流不到农村去。生产要素之间是分隔的。城乡之间土地市场是分隔的，人缘由是户籍制度也是分开的，社会保证都不是全笼罩。我们讲要保证基本公共服务的均等化，这是个目的，目前还没有完成。”

“这些制度树立好了，大家就没必要往大城市跑了。中国一线城市高房价的病根就在这儿。但这个改革是一个漫长的过程。”徐洪才坦言。

而从以往房地产调控70大中城市的数据来看，本地产价钱增速转正为负、地产价钱开始本质下跌之际，需求侧的房地产政策就会合时松绑，房价在一段时间后又会出现上升。

徐洪才表示，这类政策周期性的变化和市场自己周期性的变化是有关联的，这是基于根本问题没处理，必定会出现这类情形。“目前强行按住了（房价），过一段时间极也许会有报复性反弹，这类也许性是特别大的。所以目前痛定思痛，还是要从根本上处理体制机制问题，好比土地制度的变革，使城乡市场能流畅起来。”

人民币贬值因素只有一个 升值因素有三个

在谈到另外一个读者关怀的人民币贬值的问题时，徐洪才直言人民币兑美元汇率破7是早晚的，但今年年末到不了。他强调要引导市场构成合理的预期，同时对资本资金流出增强监管。“我们目前有60万亿的住户储蓄存款，假如拿出1/6即10万亿元换成美元走出去的话，那外汇储备一半就没了。而假如大家都构成人民币贬值的预期，资金都流出去，人民币就会进一步贬值，贬值又加重资金流出，贬值和流出之间构成一个自我强化的恶性循环。必定要阻拦这类恶性循环的构成。”

徐洪才指出，如古人民币贬值的因素只有一个，就是其他货币对美元的贬值，因这人民币也要被动地对美元贬值。

但推进听民币升值的因素却有三个：第一，中国经济增长有潜力，可连续，在全球来看还是桂林一枝；第二，人民币纳入SDR，境外的中央银行要配置它的外汇储备，依照10.92%这样一个比重来持有人民币，未来几年在海外会构成一个快要7万亿-8万亿的人民币需求，这是拉动听民币升值的第二个因素；第三，人民币的国际化过程当中，人民币能够在一带一路周边国家直接应用，会削减对美元的需求。这些都是推进听民币升值的因素。

“所以未来人民币对一篮子货币会坚持一个相比较稳固，对美元会坚持一个在可控范围内平和贬值的趋向。”徐洪才表示。