热点城市房地产或量缩价稳

交行金融研究中心高等研究员夏丹:

针对日前公布的9月70个大中城市新建商品住宅价钱，交通银行(601328,股吧)金融研究中心高等研究员夏丹表示，传统“金九”楼市体现炽热，量价上涨过快招致密集调控，各地力度初次出现较大差别。政策收紧总膂力度不会过于严厉，但风向改变已成事实，更多城市也许参加或升级办法。估计四季度，一二线城市也许出现量缩价稳走势，成交同比下滑，房价涨势趋缓。地王现象能获得必定遏制，开发投资面对必定压力，但不致出现迅速下滑。

流动性较宽松

助推“金九”量价齐升

9月70个大中城市新建商品住宅价钱算数平均环比和同比增速分别为1.80%和9.34%，均较上月显著扩大。同时市场成交也体现炽热，1－9月商品房销售面积和销售额分别同比增长26.9%和41.3%，增速比上期均出现了提升。

“政策预期收紧和流动性较宽松助推传统"金九月"量价齐升。”夏丹表示，9月房地产市场显著升温的主要缘由，一是在“金九”传统淡季，开发商推盘积极，杭州（楼盘）、南京（楼盘）、蚌埠等多地新增供给量大幅上升；二是8月以来至“9·30”前夕，前后有6个热点城市收紧了房地产政策，限购限贷政策加码及扩围的预期提升，刚需者和投资客惊恐性集中购房；三是流动性仍旧较为宽松，货币供给量坚持较高增速。

“量价上涨过快招致密集调控，限购限贷阵营迅速扩大。”夏丹表示，近期共有23个城市前后出炉了30多项调控政策，内容触及重启限购、收紧信贷、扩大供地、增强监管、整理次序等。“每年3月终和9月终都是楼市政策出台的窗口期，本次短时间内集中出台海量政策，特殊是祭出重启限购限贷的大招，必定与决策层的授意有关。”

夏丹表示，此次各地调控力度初次出现较大差别，“分城施策、一市一策”最终掀开篇章。夏丹说，这些城市可大致分为三个条理:

第一梯队是“领跑团”，包含京沪深、二线楼市“四小龙”(指厦门（楼盘）、合肥（楼盘）、南京、苏州（楼盘）等4个今年房价涨幅居前甚至超一线的二线城市)等7个房价领涨城市，其力度甚至强于2011年。其中，以京沪深宁限购办法最为严厉，户籍单身人士限购1套；其中5个城市在房贷政策方面实施“认房又认贷”。

第二梯队是“徒步团”，以广州（楼盘）、杭州、武汉（楼盘）、福州（楼盘）等为代表，调控手段有关于同类城市较为平和，大多力度弱于2011年。其中，武汉、杭州、天津（楼盘）、无锡（楼盘）等对当地户籍不予限购，亦不乏济南（楼盘）、珠海（楼盘）等许可当地人购置3套或外地人购置2套的城市；郑州（楼盘）、东莞（楼盘）等地房贷政策则实施普适标准。

第三梯队是“陪跑团”，即南宁、惠州（楼盘）、芜湖（楼盘），除过象征性地提出几点办法外，未触及限购限贷，也未出台其他本质性政策。

“城市间政策收紧力度差别较大恰体现了调控正趋于精准化。但在此期间一些城市屡次出台政策升级较早前的办法，也表示了"紧"并不是地方本意，部分城市极也许为跟风调控。”夏丹说。

热点城市或呈量缩价稳走势房地产投资小幅增长

9月统计局数据公布还有一个特殊的地方，是一并公布了15个一线和热点二线城市10月上半月与9月新建商品住宅价钱更改比较表。这15个城市正是近一年来累计涨幅排名前13位的城市加上济南、成都两个省会城市。数据显示，10月上半月，其新房价钱环比指数均较9月有显著收窄，意在彰显调控迅速获得了降温的成效。

夏丹表示，整体来看，估计政策收紧的力度不会过于严厉，贯穿今年的主要任务还是去库存，“限”主如果针对年中政治局会议强调的“克制资产泡沫”，以“稳”而非以“降”为目的，防止给楼市以重创。“然而，房地产政策风向改变已经成为事实，最宽松的时代已然结束，更多的城市也许参加或升级办法。”

夏丹估计，四季度一二线城市也许出现量缩价稳走势。如今政策收紧城市的住宅交易量和交易金额占全国总量的比重分别接近1/3和1/2，购房门槛的提升和金融端去杠杆将使热点城市需求进入张望期，加之基数效应，成交同比增速也许出现较大幅度的下滑。而价钱上涨趋向减缓，个体政策实施力度较大的城市房价还也许降低，但大部分热点城市难以出现显著松动。这一方面是在流动性富余、其他资产保值能力欠缺的形势下，投资楼市不失为资金寻找相比较稳妥前途的选择；另外一方面是房企在“不差钱”和年度目的基本完成的客观要求下，不具有降价促销的动力，且已沉淀的高昂拍地本钱也制约了降价空间。三四线城市销售面积增速持续有所上升，但不管人口流向还是资金流向都不赞同其房价的连续上涨。

“拿地活跃促三季度房地产开发投资上升。”夏丹表示。

1－9月，全国房地产开发投资74598亿元，同比名义增长5.8%(扣除价钱因素实际增长7.1%)，增速比1－8月提升0.4个百分点。夏丹以为，这主要来自于土地市场热度的带动。1－9月房地产开发企业土地购置面积14917万平方米，同比降低6.1%，降幅比1－8月收窄2.4个百分点；土地成交价款5569亿元，增长13.3%，增速提升5.4个百分点。而新开工方面自二季度起增速连续回落，1－9月房屋新开工面积122655万平方米，增长6.8%，增速回落5.4个百分点。

夏丹还表示，热点城市调控收紧能使地王现象获得必定遏制。夏丹说，房价猛涨的泉源在于量级式爬升的地价，地王频出是拉动周边房价和提升看涨预期的重要推手。大多城市的调控办法中都提到通过扩大土地供给来平抑地价，北京（楼盘）、合肥等部分城市还明确了供地量化指标，这关于纾解土地市场供不该求压力有必定用处。另外，改革土地出让方法，如对土地出让设置最高限价(如无锡)、达到最高限价后一次报价(如苏州)、限地价竞房价(郑州)、竞投配建保证房面积(如南京)或养老设施面积(如杭州)等，从削减地王出现的角度有可取的地方。“因为前期拿地逐步开工，加之房地产投资对销售下滑反响的滞后性，房地产开发投资尽管面对必定的压力，但不致出现迅速下滑。”夏丹表示。