报告称城市有机更新的轻资产模式成房地产投资新趋势

如今各地房地产市场已经不一样水平田地入了存量房时期。一二线城市内新房市场空间已经愈来愈小，城市未来的发展必定要树立在对现有建筑的升级改造更新之上。

住建部政策研究中心联合高和资本已连续六年深刻研究民间资本与房地产业发展关系，今年的发展研究报告显示，未来城市有机更新的前景辽阔，势必成为房地产投资的新领域，是民间资本投资房地产的新热点。

存量时期的有机更新

所谓“城市有机更新”，是差别于以往城市更新的“拆一建多”、“退二进三” 形式，而是采用恰当规模、尺度，改造的过程更好的衡量如今和未来，更凸显以人为本，提升规划和设计质量，并保障城区完整性的的更新形式。

20世纪90年代开始，吴良镛教授通过思考北京（楼盘）旧城改造的实践提出城市“有机更新”理论，即采用恰当规模、恰当尺度，依据改造的内容和要求，妥当处置如今和未来的关系，陆续提升规划设计质量，使每片城区的发展都达到相比较的完整性。但是因为过去30多年来，城市的迅速扩大，新区建设的日新月异，有机更新理论只是在部分历史文化城市的保护中获得小规模的运用，但在大规模的城市更新中，尚没有获得真正整体、系统性的实践。

报告称，最近几年来，随着城镇化水平的提升，大城市界限的扩大遭到限制，城市内相比较简单解除重建的基本完成，我国的城市势必进入有机更新的新时期，体目前进一步提升城市更新的质量，从传统的物质层面、拆旧建新式的城市更新发展到以人为本、体现新时期要求的涵盖满足经济社会发展、传承历史文化文脉等综合层面的城市有机更新。如今部分城市中出现了一些经典的有机更新案例，就是客观发展之必定。

高和瀚同基金CEO王倩表示，看美国、欧洲、日本也好，这些发达国家大规模的房地产开发上百年前就完成了，后面都是存量资产。运营、改造、交易、房屋，房地产一样是一个很大的市场。对中国而言，城市经济有大批的存量资产，没有施展大批的价值，未来机遇很大。

能够说，如今实行城市有机更新，不只相符城市发展规律和房地产市场趋向，还相符大城市政府的需求。总之，城市更新是个永续的过程，我国的城市更新势必从如今的初层级的更新走向更高层面的有机更新，在新的发展阶段完成我国城镇化从重数目的内涵式扩大到重质量的内涵式发展改变的新型城镇化。

轻资产形式更具盈利

实际上，轻资产形式是指企业投入资本较低，资本收益较高的运营形式。其核心理念是用最少的资金（或许最轻的资产）去撬动最大的资源，赚取最多的利润。轻资产形式下，将重资产和非核心业务转让或外包出去，主要利用企业的经历、标准的流程管理、管理制度、与各方面的关系、资源获得和整合能力、企业的品牌、人力资源、企业文化等运营，依附输出品牌、输出管理扩大。轻资产形式和重资产形式是相比较概念。与以自有资本经营对比，轻资产形式能够获得更强的盈利能力、更快的扩大速度与更连续的增长力。

课题组专家指出，轻资产形式相比较来说能够获得更多的盈利形式，能够获得最多的增长利润。城市更新的轻资产形式，把它归结为四品种型，第一个长久租赁型，第二个是基金持有型，第三是联合开发型，第四个是品牌输出型。

从长久租赁的情形来看，怎样搞轻资产运营？从资产获得的方法就是租赁。把旧的资产进行改造装修，提升增值服务，它的盈利形式主如果两个方面，依据差价和增值服务收费，来完成长久租赁型盈利。

第二个是基金持有型。从资产获得形式来说，是过房地产私募基金或信任投资基金（PE、REITs）持有资产，鑫泰公寓属于这类类型。盈利形式是资产增值和基金管理费来对运营机构来提升它的能力。

第三个是联合开发的方法。其资产获得的形式，是与资产方或许与资金方协作成为资金公司。联合成立公司，或许是和投资人联合成立公司来获得资产。盈利形式主如果股权经营、资产运营和运营管理费。

第四个形式是品牌输出型，它的运作方法是多种多样的，运营管理方法的品牌以多种姿态获得资产，以资产托管为主，它的管理形式是通过品牌化的输出完成增值，盈利形式是收取品牌管理费。

在高和资本副总裁李慧忠看来，房地产往后趋向是从制作业变为服务业，服务业的概念是什么？需求更多人性化、精致化的服务。“未来必定是愈来愈关注资产运营和服务”

城市更新联合轻资产

综上所述，城市有机更新相符城市发展规律和房地产发展趋向，轻资产形式在房地产业发展中也获得愈来愈普遍的运用。二者相联合，运用轻资产形式展开城市有机更新大有前景。实践中，如今展开的城市有机更新与轻资产形式联合的摸索和案例也充足说清楚这一点。

从优势上看，城市有机更新资金需求量大、产权复杂、专业性强、创新要求高，轻资产形式能够充足施展品牌影响力高、专业化能力强企业的优势，吸引各方主体加入，一起推进城市有机更新加速实行。

报告称，轻资产形式在城市有机更新中的运用方法：一是能够运用于各类物业的有机更新。依据不一样时期、不一样市场要求下产业变化特点和物业需求情况，各类用处物业都存在有机更新的需求。例如，住宅缺乏时出现“商改住”，住宅多余积存时出现“住改商”；或许用处不变，通过更新升级为新的业态，如传统商业地产改造转型为众创空间或联合办公空间等。从业务线选择看，这些都能够与轻资产形式相联合。二是能够通过不一样的途径用于城市的有机更新，与租赁产生联合，与私募基金联合，懂金融平台的基金联合，与协作开发、输出相联合，所以在城市有机更新轻资产的形式在用处和联合的方法上比较独特。

课题组专家以为，重资产或轻资产运营，是企业依据发展环境和企业战略需求进行的理性选择，不存在孰优孰劣的问题。随着资产升值趋稳，轻资产形式优势慢慢呈现。特殊是关于品牌企业来说，未来城市有机更新与轻资产形式联合将有更辽阔的发展空间。

对品牌影响力高、专业能力强企业来说，通太轻资产形式，能够在减轻融资压力同时扩展经营业务，除获得品牌溢价外，还能够获得增值服务收益，包含融资服务、商业运营、物业管理和其他衍生收益等。

从未来发展趋向看，在资产报答下降、行业竞争加重的时期，轻资产形式能够通过资产、资源、资本的配置优化，充足施展专业化和品牌优势，提升行业的整体效率水平，增加优势企业的市场空间，将获得更大的发展。