德国楼市罕见上涨中国投资者身影隐现

一向以安稳著称的德国，房产价钱也罕有上涨，来自欧盟和中国的买家成为德国楼市的主要投资者，上涨的房价已经引发德国政府小心，构思着针对外国购房者的税收机制。

房价上涨仿佛已经囊括全球，中国人的投资身影也出目前世界上任何一个角落。连一向安稳的德国也不例外。

在全球的发达国家，房地产市场稳固和房价低廉的几乎唯一德国一个。作为社会福利的关键一环，德国政府鼓励租房而非买房，数十年来房地产市场一直以安稳著称，被誉为“德国形式”。

然而最近几年来，德国房价整体出现增长态势，租金也显著上涨，依据海外房地产投资平台居外网数据，2016年二季度，德国房市涨幅排全球第三，同比增长10.1%。

来自欧盟和中国的买家成为德国楼市的主要投资者，低廉的房价被以为是资金避风港，但德国政府关于炒楼盈利有严厉的限制和处分办法，炒楼其实不能够显著获利；投资者更重视的是保值增值或租金收益。

如今，上涨的房价已经引发德国政府小心。好比柏林市政府正亲密关注温哥华政府采用的针对外国购房者的税收实行情形，也在构思针对外国购房者的税收机制。

连续升温的德国楼市

二季度涨幅10%，全球第三，使人对德国楼市产生猎奇：这里究竟产生了什么？

毕竟，在1977年至2010年期间，德国平均房价仅上涨60%，其中2000年以后的10年里，德国物价平均每年涨幅2%，房价涨幅唯一1%。

21世纪经济报道多方采访发现，德国房地产的安稳局势被打破，始自2008年金融危机后，德国房地产价钱上升的脚步开始加速。

依据德国统计网站statista公布的报告，到2013年，德国大中城市的平均房价相较2007年几乎翻倍。以西部城市杜塞尔多夫为例，2007年每平方米房价平均为1775欧元（约1.51万元人民币），而到了2013年四季度已上涨至3760欧元（约3.20万元人民币）。

2015年，德国中央房地产委员会以一套高配、约六七十平米的单元房为例，调查7大城市2015年1至9月与2014年同期房价增减情形，结果显示，斯图加特的房价增长最高，达18.8%，其次是柏林（14.4%）、慕尼黑（12.9%）、科隆（12.5%）、法兰克福（11.7%）、汉堡（9.4%）及杜塞尔多夫（8.7%）。

进入2016年，德国房价上涨加速。依据全球最大中文海外房地产平台居外网报告，2016年2季度，全球房市涨幅排名前五位的市场分别为：新西兰（10.43%），罗马尼亚（12.1%），德国（10.1%），土耳其（9.67%）与加拿大（8.40%）。

房价上涨趋向在大城市更为显著，据居外网英国欧洲及中东地区负责人Bernie Morris介绍，柏林房价一直处于抢先身份，自2007年以来公寓价钱上涨了97.7%，房租上涨了51.1%。

其他一些中小城市房价也在上涨。德国中央房地产委员会公布的报告显示，2016年，在德国县一级和非县辖城市，房价增长超过6%。

值得关注的是，除过房屋售价高涨，德国的租房价钱也在陆续上涨。

在拥有比较成熟发达的住房租赁市场和完善的住房租赁政策的德国，半数德国人选择租房。据德国统计局数据，只有约50.4%的德国家庭栖身在自有住房中，49.6%的家庭租房栖身，年轻人中超过70%都是“租房族”。

德国城建研究所调查显示，2015至2016年，德国全国平均房租上涨了3.3%。

一些大城市如柏林、慕尼黑、汉堡等房租上涨幅度更大，德国南部的一些大学城的涨幅也超过了50%，巴伐利亚州首府慕尼黑更是高达69%。

相同之前述7大城市一套高配、约六七十平米的单元房为例，2015年1至9月与2014年同期对比，慕尼黑的租金增长高达7.4%。其次是斯图加特（6.8%）、柏林（4.4%）、法兰克福（3.8%）、杜塞尔多夫（3%）、科隆（3%）和汉堡（1%）。

生活在杜塞尔多夫的中国留学生林桦关于租金上涨的感觉显著。她告知21世纪经济报道，其租住的杜塞周边米尔海姆片区，近一年来房租上涨约20%。

“房价避风港”背后

德国楼市的镇静局势是被什么打破的？中国社科院欧洲研究所博士秦爱华指出，全球金融危机爆发后，欧洲部分国家的房地产市场遭到严重冲击，欧元区国家房价对峙不下，房地产泡沫决裂，从2008年开始一直处于降低状态。特殊是西班牙、希腊、意大利等南欧国家房价跌幅更大。

而价钱稳固、风险更低的德国房地产市场成了国际投资的避风港，部分欧洲国家的房地产投资方将资金转向了德国，从而推高了德国房价。

据居外网数据，2009年柏林房地产15%为外国买家所购，这一数字在去年增加到68%。

除过法国、意大利、西班牙等周边国家，据Bernie Morris介绍，中国买家对德国房地产的热情也在爬升。2016年第2季度中国人询盘量（网上拜访量与线上线下询问量总和）达到有记载以来最高值，比2015年显著增多，其中投资买房的比例占39.9%；柏林、法兰克福、杜塞尔多夫成为最受中国买家欢迎的德国城市。

在德国西部北威州首府杜塞尔多夫，专业房地产掮客人Ruediger Holey向21世纪经济报道表示，“愈来愈多的投资者到来，他们偏向于购置10万欧元到50万欧元的房产。”

记者实地访问了解到，杜塞拥有大批中国留学生及来此经商的华人，很多中国买家在杜塞购置整栋旧楼，然后改建成公寓出租，收益不菲；因为纯真的海外投资者买房不能够贷款，很多中国投资者是一次性付款。一些总价几十万人民币的小公寓很抢手。

另外，为了刺激经济复苏，欧洲央行实行低利率政策，也推进了德国楼市的强势增长。金融危机后基准利率陆续降低，截至2016年8月8日，欧央行的基准利率已降至-0.4%。

Ruediger Holey说，低利率是形成价钱上涨最主要的因素，这使更多人累赘得起房产，推进价钱升高。“近5年来德国7大城市及他们周边地区的楼价房价增长率甚至达到30%。”Ruediger Holey表示。

整体而言，最近几年来德国经济呈积极态势，据德国联邦银行估计，2016年德国经济的增长将超过3.0%，经济增长使得房地产需求也必定水平上升。很多投资者以为，德国房地产价钱的上扬是由宏观经济走势决定的。

经济增长对人口的吸引力也在加强，仅德国首都柏林，每年就有4万人搬家到这里。Bernie Morris估计，柏林最近几年来新增住户约100万，但人口数仍低于二战前，仍有很大增长空间。

除此之外，灾民陆续涌入德国，在2015年一年，柏林就接收了5.4万名灾民。

德国邮政银行报告以为，仅1%的人口增长就将使城市公寓价钱平均提升3.5%，独栋房屋提升1.9%。报告分析，灾民人数上升自己不会直接影响房地产本钱，但会形成价钱上出现“多米诺现象”。住房补助会增加需求量，这反过来会推高需求和高端租赁本钱，最后提升收购价钱。

政府管控克制房价

多年来，德国房地产一直处于政府的强硬干涉之下，调控重点一直放在克制房价上涨、打击投契炒作房价、有用保证住房民生上。

面临炽热的房地产市场，德国政府延续了其对房地产市场一向强硬的做法，从增加房屋供授与克制房产炒作方面出台了一系列办法。

德国统计局公布的数据显示，德国同意建设的住宅数目在1994年达到峰值后逐年降低。

但从2009年开始，德国政府同意建设的住宅数目稳步上升。其中，2014年同意建设的住宅数目同比增长近5%。2015年1-9月德国政府同意建设住宅数目同比上升4.8%，增加了10300套新住房建设。

以柏林为例，柏林政府决定，截至2026年，将完成公寓数目从8万套提升到40万套的目的。为此，柏林城市内的六大国有房地产公司，将从市场上购置26600套公寓，并建造53400套新住房来满足市场需求。

与此同时，柏林市政府划定了33个社区作为“城市保存区”，并在保存区内制止再开发项目；社区的房主也不能够将房屋变卖为托管公寓，以免房产投资商哄抬房价。

事实上，在德国严厉的税收环境下，炒房盈利空间不大。在德国，用于出售的房地产首先要缴纳评价价值1%-1.5%的不动产税，房屋生意还要交3.5%的交易税。假如通过生意取得盈利，还要交15%的差价盈利税。假如新购住房未满7年转让，其综合税率更高达50%。假如五年内卖出3套及以上还要加收盈利额25%的资本利得税。

Ruediger Holey告知记者，虽然目前新建公寓中投资比例占很大部分，但想通过投资房地产赚取差价的人很少，大部分买房都是自用房或许在低利率政策、廉租房缺乏的两重压力下寻找的避风港。

德国还通过严厉的房价定价机制稳固住房价钱，德国的房价、地价和房租都实行指点价制度。德国法律还规定，假如地产商制订的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，组成犯法举动。假如地产商制定的房价超过“合理房价”的50%，则为“房价暴利”，便组成犯法。

Ruediger Holey谈到了德国最新规定：20%至30%的新房地产项目中，假若有超过100个公寓的项目，那么它必须是低价公寓。

在租房方面，德国有严厉的《租房法》，并出台了一系列鼓励修筑租住房屋、保护佃农权益的政策。德国政府修筑了大批商品房，其标准与开发商对外销售的房子没有任何差别，几乎能够满足一切低收入家庭的住房租赁需求。

德国不许可政府或物业拥有者随便调高租金，德国法律对房租的上限进行限制：与“指点价”制度相似，假如房租超过政府规定“合理租价”的20%，就组成犯法举动。假如超过50%，就组成犯法，将有也许面临三年徒刑。

在租佃农占领了城市人口85%的柏林，政府近期出台了一项新规定，请求新签署的租赁契约中，房价不能够高于城市平均水平的10%。为推进该项规定，柏林政府正在通过请求房主公布上次租赁价钱的方法，从而监测新收取的房租是不是相符政府规定。

虽然房价连续攀高、政府出台克制办法，仍有投资者对房地产市场坚持信念，Bernie Morris说：“柏林房产是全球中价钱最合理的城市，这里的价钱远远低于西方其他各国首都， 这里每平米2500英镑的价钱与伦敦的5000英镑和巴黎的6000英镑比起来还很廉价。柏林房市要达到与那些城市一样的高价还需求一段时间。”