第一商业地产-商业地产“如履薄冰”大悦城抛“大资管计划”破局

10月18日，中粮集团副总裁、大悦城地产董事长兼总经理周政带着他的一众管理层团队出目前大悦城“商业聚焦资本高峰论坛”上。

与往年不一样的是，大悦城今年的论坛除过他们惯常的商户，还多了很多金融界的面貌。包含国寿投资、新加坡政府产业投资、摩根士丹利、高盛、安邦等。

2007年，首个项目西单大悦城营业。曾完成营业当年即盈利，被誉为业界神话。2010年，时任中粮集团掌门人宁高宁提出“10年布局20个大悦城”的目的。大悦城的定位也更为明了坚定，面向18至35岁的城市新兴中产阶层，以年轻、时髦、潮流、档次为特点。大悦城继而在国内商业地产领域占领重要一席之地。

但最近几年来，商业地产领域开始面对存量庞大、同质化严重、构造性问题突出等困局。因为广泛缺少优良运营实力，大大部分商业项目如履薄冰。

周政这一次要向大众抛出他们的转型筹划——“大资管”战略。周政在接纳21世纪经济报道记者采访时表示，“所谓的资产管理形式，实际上是希望做轻、速度做快、本钱做低和报答做高。”

转型资管形式

2010年，时任中粮集团掌门人宁高宁提出“10年布局20个大悦城”的目的。

周政透露，“截至如今，大悦城通过自己开发建设的大悦城进展到第8个，天津（楼盘）和平大悦城属于以输出管理形式运作的第9个大悦城。如今贵阳、昆明（楼盘）两座城市大悦城也以管理输出形式正在落实，确保2020年将取得20个大悦城。”

可是，大悦城形式的转变是将来将采取轻重并举形式。据周政透露，将来每年将开发1-2个大悦城，其他将采取轻资产形式。重资产和轻资产将达到各自占比对半。

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从大悦城对外公布的信息能够梳理出其道路。7月18日，大悦城地产有限公司公布宣告称，将公布挂牌出售旗下立运有限公司、熙安有限公司及锦星有限公司49%股份，挂牌总价不低于92.89亿元；7月29日，大悦城宣告作为普通合伙人与两家机构投资者成立合伙基金，参加竞投此前挂牌出售的北京（楼盘）三公司49%股权。8月18日，大悦城宣告合伙基金成功竞得前述三公司股权，引入GIC及中国人寿两大机构投资者。

大悦城地产副总经理吴铮表示，大资管战略的第一步是盘活优良存量资产。如今，大悦城与国寿投资控股有限公司、新加坡政府产业投资有限公司一起成立了国内第一家地产核心基金。通过基金管理形式，大悦城能够在项目和基金两个层面享有资产增值收益，这也是初次将商业地产投资发展广泛采取的基金形式引入中国。

吴铮称，将来大悦城三种扩大形式包含引入协作方开发、以基金形式并购和管理输出。可是，与传统自己开发建设不一样的是，吴铮坦言，“必定要有很好的产品力，才会有真正更好的金融属性，才会有更多投资人跟随我们。”

周政透露，在资本运作方面，大悦城如今主要在向凯德、普洛斯学习。

凯德置地通过旗下的投资和资产管理团队收购商用物业，然后通过项目管理团队开发运营，最后将运营成熟的商用物业注入嘉茂零售中国信任（CRCT），将其转化为大众投资。缘由是基金与项目相连，所以基金的树立是凯德在中国楼盘开发的一个坚实后援，而凯德成功的项目运作也是资本报答保证。

普洛斯形式的成功也令国内包含万科在内的很多开发商向其模拟学习。公布资料显示，在1993年以3600万美元的启动基金起步，普洛斯的全球疆土慢慢从北美、欧洲拓展到亚洲，呈几何级数地完成了资产增值，如今普洛斯资产达380亿美元。

商业地产困局

周政称，人成长到必定时候，就要学习走路，到后面就要开始跑。具有迅速跑的能力，一方面与本身有关，另外一方面外部市场要有这样的机遇。“过去十年，比的是谁会拿地，一二线很多特殊好的地位土地，都被其他开发商占了。但将来，市场将比拼的是谁能把项目运营好。”

周政分析，在中国经济和社会消费零售总额增速放缓的大背景下，商业地产行业面对着“市场存量庞大、同质化竞争加重、构造性问题突出”等诸多窘境。2015年年末，全国主要城市商业综合体存量面积达到3.6亿平方米，2016年后将冲破4.3亿平方米，购物中心总数达到4500个。这类情形在成都体现得较为典范，如今全部城市的购物中心整体量超出700万平方米，在建面积超出250万平方米，已经成为全国商业地产在建规模最大的城市，空置率也较大。在庞大的市场存量中，因为缺少优良运营商，大部分商业项目如履薄冰。

商业地产面对的窘境还不止于此。吴铮表示，“如今中国城市化率一年56.1%，今后每年也许会以0.5%左右的速度递增。也就是说，行业整体离别了一个人口迅速涌入城市的时期，进入客流、人口增长相比较腻滑的时期。另外，电商也在分食商业地产份额。去年全年网上销售额是3.9万亿，线上线下整体30万亿，电商占整体份额的13%左右。到2020年，电商行业整体估计份额会到18%-20%。也就是说，虽然实体在增长，电商也在必定水平上蚕食其中的份额，而这是商业地产面对的一个常态。”

“与此同时，用资产的视角来审阅这个行业，我们发现这些年来国内的房地产开发商市值广泛要比物业估值低，有的甚至还低于账面价值。估值低迷致使了很多投资者对商业地产行业持谨严立场，在股本融资上其实不具有什么优势。”周政表示。

明显，在周政看来，大资管筹划是破局商业地产窘境的前途。而该筹划一旦运转成功，大悦城将成为中国的“普洛斯”。