楼市调控历史经验的启示

刚刚过去的“十.一”黄金周，已成为名不虚传的“楼市限购政策启动周”，全国21个城市在此期间参加到了限购行列中。那么，到底调控成效会如何呢？

自2010年4月17日对第三套房停贷以来，“限购”已在我国出现过好几轮。在2011年3月份和2013年3月份，当时还请求各个地方政府发布房价涨幅控制目的，以便强化调控义务。2013年3月份，限购的城市已扩展到了43个，包含一切省会城市和一些筹划单列市，范围比这一次的21个城市还要广。在过去两轮调控政策发布后，因为调控目的直接指向房价，而地方政府也能够利用立案等手段来控制高价房入市，因此，环比上涨的城市个数回声削减，而环比下跌的城市个数则相应增加。这一次，应该也会看到与此前一致的环比上涨城市个数的回声下降。

房价回头其实不简单

在2011年3月份调控政策出台后，房价回落到调控之初的水平用了一年时间；而在2013年2月份调控政策出台后，因为经济下行，政策整体放松，房价整体震动下行，至今也没有回到调控政策出台之时的水平。从百城住宅价钱指数来看，环比涨幅的放缓仿佛很快就产生了，但因为涨幅依然为正，意味着绝对价钱还在持续爬升，只是速度变慢了些，而要比及6个月-12个月环比涨幅才能够转为负值，这时候才意味着房价相比较上个月开始有所下降了；而从同比涨幅来看，则要比及12个月后，才有长久几个月出现了负值。

此次的调控，与2013年2月那次特别类似，如今经济依然面对下行压力，政策整体仍会保持宽松，在没有其他意外冲击的情形下，房价要回头，看来不简单。

房企投资影响滞后半年

调控是不是会让房地产投资放缓，从而影响到全部中国经济？依据全国房地产投资的有关数据显示，在2010年4月份、2011年3月份的两次房地产压缩性调控政策出台以后，地产商的土地购置面积累计同比立刻出现了锐减；2013年2月那一次貌似出现了反弹，但实则是同比跌幅的收窄。也就是说，此前几轮的房地产调控，都让房地产商立刻削减了土地的购置。这也许当时整体收紧了地产商的融资有关。

本次调控并未收紧地产商的融资，甚至还在进一步开辟新的融资渠道，好比在10月10日最新出台的《国务院关于积极稳妥下降企业杠杆率的看法》中，明确表示“积极展开以企业应收账款、租赁债权等财产权利和基础设施、商业物业等不动产财产或财产权益为基础资产的资产证券化业务。赞同房地产企业通过发展房地产信任投资基金向轻资产经营形式转型”。

考虑到楼市在通过前期的消极张望今年满血复活以后，几乎一切人都开始认为“楼市无穷好远未近黄昏”的情形下，在资金链没有抽紧、政府希望增加土地供应和控制拍卖地价防止出现地王的情形下，地产商也许增加拿地(特别是在此次首批启动限购的城市)，因此，土地购置面积同比应该不会像此前那样快速下滑。

关于房地产开发投资来讲，即使前几轮对地产商资金链进行了显著抽紧，普通也是在6个月以后，房地产开发投资增速才出现显著回落(跌幅大于2个百分点)。考虑到如今房地产开发投资自己已较低，1月份-8月份仅为5.4%，因此，估计短时间内下行空间有限。

即使土地拍卖削减，通过大规模的地方债置换和专项金融债的注入，和前期的土地出让，地方政府的资金紧张大大减缓，短时间内应该能够以基础设施投资的增加对房地产投资下滑进行缓冲。

控制杠杆利于长久发展

本轮黄金周调控政策，与以往对比并没有太大差别。从“降温”的角度能够懂得。但是，从推动城镇化、保持房地产安稳发展、发展租赁市场的角度，依然坚持的强烈“限外”特点则是不可取的。假如持续“限外”，就很难能够有更多农村人口的城镇化。假如没有人投资(购置超过自住以外的房子)，那么，除非彻底由政府提供，不然，住房租赁市场就很难发展起来；越多投资客，房租就会越廉价。其实，投资投契购房自己其实不恐怖，只需控制住他们的杠杆就好了。

因此，在房地产高烧降温以后，笔者认为，应该把关注点放到保持市场长久稳固发展上，详细来讲，就是应该重点采用三项办法：一是要持续下降杠杆率(特别摊开限购，但同时大幅提高多套购房者的首付比例，甚至能够请求全款)；二是要采用切实办法增强对租客权益的保护；三是要大力发展REITs，下降地产公司杠杆，分流直接购置什物地产的投资、投契需求，同时为将来提供也许的政策操作空间。

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