前海沉浮录招商蛇口如何玩转2.9平方公里的土地牌面？

合营公司及平台公司的成立，被市场解读为招商蛇口整体展开前海土地开发的重要标记。同时，招商蛇口本身也其实不掩盖其对地块将来发展的乐观立场。

概念地产网 9月21日，备受关注的招商蛇口前海土地的转性开发有了进一步的进展。当日，招商蛇口与前海管理局成立的合资公司——深圳（楼盘）市前海蛇口自贸投资发展有限公司正式揭牌。

在合营公司中，招商蛇口及前海管理局分别出资5亿元，各占50%股权。尽管股权等分，但该公司的控股主体为招商蛇口，并由招商局集团进行财务并表。

在深圳房地产市场迅猛发展的背景下，前海土地的价值已经大幅提高。因此，在土地变性、被缴地价款、与政府的好处分成等方面，招商蛇口一直没有同政府达成一致协议。而今合营公司及平台公司的成立，被市场解读为招商蛇口前海土地整体开发的重要标记。

部分券商以为，如今海土地权属落地时，后期的开发建设将有希望逐步提速，土地价值也将获得兑现，部分股价不利因素将有所削弱。同时，招商蛇口本身也其实不掩盖其对地块将来发展的乐观立场。

招商蛇口称，前海蛇口自贸区是集深港协作、“一带一路”、自贸实验区三大国家战略于一身，具有独特的政策优势和改革开放战略优势。作为建设开发前海蛇口自贸区的最大企业主体，其将享用前海蛇口独特的政策优势和战略优势。

招商蛇口前海沉浮

据概念地产新媒体了解，在总面积约为14.92平方千米的前海，招商局集团拥有其中3.9平方千米的土地，占领约1/3。

在2015年末换股重组时，招商蛇口获得了招商局2.37平方千米的土地。随后，通过获得子公司两个项目约共0.0558平方千米，招商蛇口在前海合计拥有土地储备2.42平方千米，占全部前海片区土地面积的16%。

但是，即使拥有大批土储，招商蛇口对这些地块却堕入了“动不得”的局势。截至2015年末，在这2.42平方千米的土地中，另有1.08千米土地未获得土地应用权证书。据招商蛇口在2015年年报中所称，尽管前海地块为合法拥有，但因为土地应用权仍位于深港协作区内，依据有关法律文件，该等土地应用权需调整规划用处。

因为前海协作区的单元规划还在制定傍边，详细宗地的规划用处还没有确定，有关部门暂停解决前海片区的土地登记，招商蛇口及控股子公司还没有解决土地权属证书的前海湾物流园区出让土地临时没办法解决权属证书。

土地性质未能转换，便意味着地块没办法开工建设，也没办法为企业带来现金流。直到2016年5月17日，在股东大会上，招商蛇口董事长孙承铭透露，公司已与政府基本达成共鸣，谈判也已到了收官阶段。如孙承铭所言，尔后关于招商蛇口与前海管理局的协作陆续有了更多的进展。

依据6月18日招商局集团与前海管理局就合资公司所签定的框架协议，招商蛇口所控股的平台公司将作为出资主体，与前海管理局下属深圳市前海开发投资控股有限公司一起组建合资公司推动自贸区建设。

二者所成立的合资公司即深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司，将以招商局集团原前海湾物流园区3.9平方千米土地为协作基础，在扣除近况保存用地后，剩余2.9平方千米土地纳入协作范围，较之前的2.42平方千米，增加了约20%。

在合资公司的股权方面，招商蛇口与前海管理局分别出资5亿元，各占50%的股权，由招商局集团一方完成财务并表。

尔后于7月28日，招商蛇口披露了平台公司的进展情形，其与安通捷码头仓储服务（深圳）有限公司、招商局物流一起投资设立合资公司深圳市招商前海投资控股有限公司（平台公司）。其中，招商蛇口认缴出资4.29亿元，占注册资本82.5%；安通捷码头及招商局物流分别占注册资本14%及3.5%。

最新的进展是9月21日，招商蛇口与前海管理局所成立的合营公司正式揭牌，合营公司及平台公司的成立，被市场解读为招商蛇口整体开发前海土地的重要标记。

2.9平方千米土地引诱

能够想象是，一旦这2.9平方千米土地改性成功，所释放出的价值不可小觑。

孙承铭曾在2015年股东大会上透露，以前前海片区土地装入招商蛇口的评价价值约为390亿元，但与政府谈判过程当中的前海土地估值已经翻了一倍多，达到了900多亿。

依据9月18日深圳市政府刚印发的《深圳市2016年度城市建设与土天时用实行筹划》，2016年，深圳全市(含前海协作区)筹划供给建设用地1350公顷。

其中，新增建设用地为200公顷，存量建设用地1150公顷，高达85%的旧改用地比例足见深圳在土地供给方面左支右绌的窘境。

在此背景下，2.9平方千米前海土地无疑具有了极大的想象与发展空间。在进行工改商调整后，这些地块新规划将包括写字楼、公寓、酒店、住宅等业态，预期建筑面积约505万平方米。

另据中投证券研报统计，招商蛇口在深圳还有多个潜在的土地储备，包括于太子湾的邮轮城170万平方米的建筑面积，和在深圳处于各个阶段的城市更新项目开发建面逾300万方等。依仗这些土储，招商蛇口无疑将成为深圳的“大田主”。

大批的土地是房地产企业保持竞争力的条件，也是资本市场对房企估值的参照物之一。招商蛇口在重组上市之际，便获得了招商局集团大批的土储。但上市至今，其股价从23.9元跌至9月21日收市价的15.75元，累计跌幅达34%，市盈率为16.24。

针对股价不受资本市场待见的情形，有分析则以为，因为接收的前海土地性质为工业仓储用地，还没有完成商业用地的转化，所以，招商蛇口的土地红利没办法获得直接的商业变现，股价也出现低迷。

目前，跟随合资公司的成立，部分市场人士以为，如今海土地权属落地时，后期的开发建设将有希望逐步提速，土地价值也将获得兑现，部分不利因素将有所削弱。所以，招商蛇口本身也其实不掩盖其对地块将来发展的乐观立场。

招商蛇口称，公司在深圳蛇口、前海的土地均位于前海蛇口自贸区内，而这一区域是集深港协作、“一带一路”、自贸实验区三大国家战略于一身，具有独特的政策优势和改革开放战略优势。作为建设开发前海蛇口自贸区的最大企业主体，其将享用前海蛇口所独特的政策优势和战略优势。

其还表示，招商蛇口将昔日海蛇口开始，以复制和升级其“前港-中区-后城”生态圈发展形式为支点，开启中国自贸园区综合开发的新局势。

另外，关于2.9千米土地的应用，孙承铭还曾在股东大会上透露，依照招商蛇口筹划，地块中的商业部分既持有也销售。同时公司在做REITs，以后会将成熟的物业进行一些REITs的安排。