济南控房价须当机立断

◆经济导报评论员 兰恒敏

济南（楼盘）应当出手控制房价了，而且应当应机立断，不能够拖！

依据19日国家统计局公布的70个大中城市最新数据，济南8月份房价环比上涨3.2%，创下近9年来的最高涨幅，涨幅居全国第12位。从去年8月开始，济南房价已经完成了13连涨——只涨不跌。

投契的气氛是不言而喻的。旭辉控股总裁林峰表示，他们针对二线城市购房目标做过调查统计，发现也许有30%属于投资。济南东部一家楼盘的置业参谋印证了这一说法。她体现，“目前来我们这里加入认筹前优惠活动的客户中，有3成多是投资的。”

投资过火就是投契。当住宅的金融属性愈来愈强，应用属性（栖身）愈来愈弱的时候，我们能够得出一个基本推断：这一轮房价上涨的核心因素是在货币供给相比较宽松、资产配置荒的大背景下，由投资投契资金炒作形成的。

房价的迅速上涨不只扰乱了社会资源的有用配置，加深了购房人的苦楚，而且久远来讲对政府和房地产开发商也不利——冲动事后是疲软，目前的火爆是在透支将来的消费能力。火爆事后，将是久长的冷清难耐。

目前的问题是如何有用遏制房价非理性上涨。

限购是最易采用、最能收到长久成效的方法，但也是最不靠谱的方法。中国人太聪慧了，你能限，他就有100种方法冲破限制，比方离婚潮。

调整土地供给的数目和节拍也是惯常考虑的方法。然而土地供给与房价之间的关系，并不是像普通商品那样，增加供给就必定致使价钱下跌，而是有其特别性。在楼市火爆的情形下，增加土地供给除过量收入土地出让金，是很难让低价和楼价沉着下来的。这是历次房价调控中被证实过的规律。

最有用的方法是降杠杆。通过大幅提升首付比例，釜底抽薪。楼市是炒上去的，“炒”的真理就是以小广博——先花较小的钱付首付，再通过典质，贷更多的钱，完成“小钱办大事”。赌对了，狠赚一笔；赌错了，大不了亏损首付，房子扔给银行，“你看着办吧”。假定大幅提升首付比例至6成或8成，普通小炒家就炒不动了。假如真有富豪全款买房再转手倒卖呢？一套房几百万甚至上千万元，全款进、加价出，这个风险大不大，能够让他们尝尝。

有人以为楼市过热是货币宽松形成的。确实，货币宽松是形成房价上涨的重要货币基础，没有货币宽松，就很难炒热楼市。但在经济节节下滑的情形下，不能够为了克制楼市过热而实施货币从紧政策。房价再重要，也仅仅是“部分”，不能够妨害稳增长的大局。是“货币宽松”和“资产配置荒”两重因素一起用处，才致使楼市过热。所以，试图通过压缩货币给楼市降温是危险的。应当实施“构造性降温”。

还有一种耐久而有用的楼市调控方法：征收房产税。比方首房免税，多房多税，谁占领社会资源更多，就应当多付出本钱。然而缘由是税法修正程序漫长而繁琐，因为好处群体过于壮大，如今没人乐意捅这个“蚂蜂窝”。

能够迅速着手的是提升交易税。炒作次数越多，交易税越多。这要看地方政府的意愿——是默许甚至纵容楼市过热，从而多收取土地出让金，还是多收交易税，让楼市降温，少收入土地出让金，从而保障房地产市场安稳发展，“细水长流”。