三大因素加速房企并购重组

新华社信息北京（楼盘）9月1日 专 电（记者 李倩倩）融创中国走并购之路、恒大在A股市场一再出手、多家地产央企计划重组整合……今年以来，房企并购重构成为行业一大热点。业内人士指出，受行业增速换挡、土地市场竞争加重、融资本钱差别等影响，房企正从纵向发展向横向整合改变，将来并购重组还将升级。可是，房企并购还应增强风险意识，不可自觉求快。

整体上来看，如今房地产业集中度提升主要体现为以下几种形式：一是以地产央企为代表，通过业务重组整合做大做强。在深化国有企业改革背景下，地产央企吞并重组和资源整合脚步显著加速。今年以来，中海与中信、五矿与中冶、保利与中航等央企均增强了在地产业务方面的整合。加上此前招商局蛇口工业区控股股份有限公司合并招商地产(000024,股吧)，和中交、鲁能启动地产板块整合，据初步统计，在21家被国资委许可从事房地产主业的央企中，起码有10家已启动表里部重组或并购。

二是在资本市场控股上市房企，提升市场份额。公布资料显示，今年4月份， 恒大先是举牌廊坊发展(600149,股吧)，后又宣告认购占嘉凯城(000918,股吧)集团已发行股本总额约52.78%的股份，紧接着宣告耗资百亿元晋级盛京银行第一大股东。最受大众关注的无疑是在“万宝之争”的胶着阶段，恒大斥巨资买入万科股票。依据万科宣告，至8月15日，恒大已持有万科6.82%的股份。据统计，恒大已在二级市场举牌10多家上市公司，且多为房地产上下流关联企业，其中包含5家房地产企业。另外，融创中国5月中旬公布宣告称将以43.94亿元收购莱蒙国际下属7个项目公司的一切股权，其公司董事长孙宏斌随后曾公布表示“近期已停止拿地，但并购不会停”。

三是部分非房地产主业的企业和一些中斗室企通过股权转让等方法剥离房地产业务。去年8月，浙江广厦(600052,股吧)宣告，将来三年内将慢慢退出房地产行业，转向影视文化等新行业；老牌房企莱茵置业改名为莱茵达体育发展股份有限公司，整体转型体育产业；另外，中国宝安(000009,股吧)、时期万恒(600241,股吧)等也转让公司地产股，集中资源布局其他行业。

分析以为，房企并购重组加速主要有以下三方面缘由：一是行业发展规律使然。平安银行(000001,股吧)投资银行总监兼地产金融事业部总裁刘湣棠指出，行业整合通常会产生在行业高速增长后、市场相比较饱和时。过去十多年，我国房地产的集中度一直都在提升，百强房企的市场占领率从2003年的13.52%，上升到2015年的39.64%，在此过程当中，各房企纵向发展、差距拉大。而现阶段，房地产行业高增长“黄金”时期已经结束，横向整合、“强吃弱”、“大吃小”便成为自然选择。

二是热点城市拿地竞争激烈使然。如今主要房企的区域布局都趋于一致，这使得热点城市土地市场竞争日益激烈，土地“招拍挂”价钱一再推高，高价地频现。刘湣棠指出，如今产生的并购案许多为项目并购，通过收购部分具有区位优势的项目公司，企业不只可以以更低本钱获得土地储备，加速做大规模，并且摆脱了只靠传统的自主拿地、自主开发形式，完成了轻资产运营。融创中国高层在5月召开的股东大会上表示，收并购能较好控制获得项目标机会和本钱，周转速度比“招拍挂”快，融创有三分之二的土地储备为收并购取得。

三是融资本钱差别使然。中国社会科学院金融研究所研究员尹中立以为，融资本钱的差别也是促使房企加速吞并重组的重要缘由，普通而言，企业越大，抗风险能力越强，资质也更高，特殊是在经济下行压力依然较大的背景下，银行更偏向于把更多的资金配置给大型房企，融资方便水温和资金本钱的庞大差别使得规模偏小的一些开发商自动退出，优越劣汰和市场出清更加显著。

房企并购重组加速将带来行业集中度提升，也有益于改良资源配置效率。去年末召开的中央经济工作已明确提出“增进房地产业吞并重组，提升产业集中度”。可是，业内人士提示，尽管房地产业并购整合已经是大势所趋，但仍处于起先阶段，企业必须增强风险意识。“行业下行期通常是并购良机，但动辄几十亿、上百亿的并购项目都要应用财务杠杆，假如对换整周期预判失准太大，财务压力也许骤增。企业既要关注项目融资规模、本钱及财务构造，也要选择好适合的并购机会，不可自觉求快。另外，包含前期并购标的的失职调查，和并购后期发展战略、经营理念、企业文化等的融合，都需求整体严密考量。”刘湣棠说。