重点城市库存下降杭广房价上行压力大

[从体现去库存压力的存销比来看，8月份，35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.1（个月），该数值对比7月份的10个月收窄。]

今年以来，在一线城市和二线热点城市楼市火爆的情形下，主要城市库存陆续下滑，一些热点城市因为供应缺乏，房价仍面对较大的上涨压力。

存销比处历史低位

上海（楼盘）易居房地产研究院最新公布的35个城市住宅库存报告显示，截至2016年8月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24256万平方米，环比削减0.9%，同比削减5.7%。

这35个城市包含：四大一线城市北京（楼盘）、上海、广州（楼盘）、深圳（楼盘）；二线城市有长春（楼盘）、沈阳、天津（楼盘）、太原（楼盘）、济南（楼盘）、青岛（楼盘）、南京（楼盘）、苏州（楼盘）、杭州（楼盘）、宁波（楼盘）、合肥（楼盘）、南昌（楼盘）、长沙（楼盘）、福州（楼盘）、厦门（楼盘）、贵阳、南宁、西安（楼盘）、兰州（楼盘）、西宁（楼盘）；三线城市含淮南（楼盘）、马鞍山（楼盘）、济宁（楼盘）、烟台（楼盘）、常州（楼盘）、南通（楼盘）、温州（楼盘）、九江（楼盘）、荆门（楼盘）、茂名（楼盘）、北海（楼盘）。

报告显示，8月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2336万平方米，环比增长8.1%，同比增长26.9%。8月份推盘节拍对比7月份有所加速，说明房企入市积极性在提升。8月份，35个城市月度新增供应量小于新增成交量，所以促使8月份的库存出现了降低。

从体现去库存压力的存销比来看，8月份，35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.1（个月），该数值对比7月份的10个月收窄。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告知《第一财经日报》，视察历史数据，如今存销比处于历史低位，其实陆续接近近5年最低点即2011年2月7.5个月的数值。估计将来几个月该指标整体上会持续下滑，也意味着后续房价上涨压力仍很大。

分城市类型来看，8月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为7.5、8.7和13.9个月。对比7月份8.5、9.6和14.7个月的数值，三类城市均有加速的体现。

其中，一线城市已连续20个月存销比数值低于12，这也是近期一线城市房价出现比较显著上涨的主要缘由。同时，新房市场的去库存周期较小，相应房价上涨的压力也许会转嫁到二手房市场上。

二线城市的逻辑和一线城市相似，如今存销比处于12个月以下的水平，房价上涨幅度相比较也较大。部分城市存销比数值比一线城市还要小，房价上涨幅度自然更大。三线城市存销比数值持续缩小，但对比一二线城市，仍然较大，仍处在去库存的过程当中。

五城房价上涨压力大

从35个城市的详细数值看，北海的存销比数值最高，为30个月，对比7月份有所提升。另外，相似济宁、西宁等城市的存销比也比较高。对比而言，合肥、南京、南昌、杭州和上海等城市的存销比较小。这会使得此类城市近期房价上涨压力较大，同时土地交易异常活跃。

部分城市存销比连续下滑的态势较显著。以杭州为例，2014年6月存销比为26个月，属于本轮楼市调整周期中的偏高水平。随后该曲线连续下滑。到了今年7月份存销比跌至6个月，而到了8月份持续下跌至5.2个月。

华夏地产首席市场分析师张大伟以为，杭州一直都是二线城市中经济发展最好的一个城市，市场需求一直比较大。但2010年后，因为价钱太高、供应量过大，房价出现了下跌，在通过量年的价风格整以后，其成交量也快速扩展，在库存消化得差不多后，房价也开启新一轮的上涨周期。

数据显示，8月份，杭州全市新建商品房成交量接近2万套，至此，今年杭州全市新房累计成交量已高达15.4万套，为历史首现。比较之下，2016年的杭州楼市，只花了半年的时间，就完成了2014年全年的销量；只用了不到9个月的时间，就超过了2015年全年的成交量。

成交量剧增的同时，房价水平也出现上涨。杭州透明售房网的统计数据显示，新建商品住宅方面，8月全市成交均价为17233元/平方米，环比上涨9.6%。其中，市区新建商品住宅成交均价为18547元/平方米，环比上涨11.6%。

与杭州情形相似的还有广州。过去几年，广州因为土地供应大，库存较多，所以广州的房价涨幅有限，不只远不如北上深，并且也跑输厦门、南京等二线城市。但今年3月以来，跟随成交量的陆续缩小，库存得以充足消化后，房价也开始迎来一轮补涨。

广州房地产官方网站阳光家缘实行签约数据显示，2016年8月一手住宅网签均价为17853元/平方米，比2015年8月的15919元/平方米上涨1934元/平方米，同比上升12.15%，创历史新高。同期签约量为10025套，比2015年8月的7117套增加2908套，上升40.86%。

9月17日下午，位于广佛交界处千灯湖金融高新B区的新盘奥园1号，在广州南丰朗豪酒店开盘，本次推出了589套洋房，超过4000名客户参预抢房，其中不乏来自云南、香港甚至外籍投资客户。通过3个小时，首推15亿所有售罄，最后一套单位更是在三家人虎视眈眈之下，不能够不以“剪刀石头布”一决输赢。

严跃进说，2016年上半年35城去库存周期整体上处于下行态势，到了7~8月份则持续下行，且处于历史较低水平，这会进一步加重此类城市房价上涨的压力。从市场预期稳固等角度看，克制房价已变得迫在眉睫。

值得小心的是，关于一些重点二线城市而言，去库存周期甚至低于6个月的水平。严跃进说，部分城市尽管已经出台了限购等有关政策，但克制房价的压力仍然会比较大。从供应侧构造性改革等思绪看，积极增加土地供应、克制土地价钱过快上涨、打击各类捂盘惜售举动，是后续此类重点城市需求关注的内容。