上海周边二线城市上演调控击鼓传花

苏州、厦门楼市限购以后，9月18日，杭州楼市限购也宣告落地。

虽然杭州楼市限购政策主要针对主城区，且主要针对非本市户籍，力度不大，但此前，合肥（楼盘）、南京（楼盘）、苏州已相继推出调控政策，长三角二线城市房价、地价、政策均出现伐鼓传花。

上海（楼盘）华夏地产市场分析师卢文曦表示，近期国家统计局数据显示投资开发意愿出现反弹，缘由是一二线城市土地市场连续高温，房价上涨预期有增无减。且随着部分二线城市政策收紧，投资力气向周边城市转移。好比无锡（楼盘）市场开始走热，溢出效应呈现。

卢文曦以为，在一城一策调控思绪下，三四线城市出台更多赞同性政策，一二线城市虽调控收紧，然而在高热的背景下政策很难完成“急刹车”式降温，所以商品房销售还是延续去库存态势，去化速度比此前略有加速。另外，商业用房库存仍在增加，可是比前期增加量有所削减，情形在慢慢好转。

核心二线城市重启限购主如果为了限制投资投契性需求。但核心二线城市的房价上涨预期依然存在，此时进场仍有益可图，这成为投资客连续进场核心二线城市楼市的很重要的缘由。

这一轮投资潮中，随着各城市间市场基本面复苏过程不一，投资客资金也开始在不一样城市间轮动，所以在城市间构成房价轮动上涨局势。

同策询问研究部总监张雄伟以为，能够将今年楼市投资客的进场特点划分为三个阶段：

第一阶段，基本在第一季度，投资客以一线城市和部分核心二线城市为中心，投资标的基本为本市优良项目，投资客辗转寻找价值凹地。

第二个阶段为4-7月，今年3月底，京沪深楼市新政出台或实施层面从严，投资客开始转战类住宅产品，周边核心热点城市的优良项目也成为它们浏览的对象。长三角经济圈中，苏州楼市炽热令投资客转战无锡，常州（楼盘）交易量也被带动起来，杭州炽寒带动了宁波（楼盘）等城市交易量活跃。

第三个阶段是8月份至今，出现跨区域跨经济圈投资轮动。此时一线城市、核心二线城市房价已经抬升，部分敏感的投资客开始转向房价还处于价值凹地、将来依然有上涨空间的其他二线城市，好比长沙（楼盘）、郑州（楼盘）、南昌（楼盘）、天津（楼盘）等。

21世纪经济报道记者在访问二线城市时，发现买房者资金流动性很大，资金杠杆率很高。一些刚需置换买家不吝应用首付贷。

资金流动活跃一方面致使热点市场前后出现房价迅速上涨与市场交易量价透支，另外一方面也构成了从一线城市到经济圈内核心二线城市的资金通道，这致使城市间楼市出现轮替上涨。高价地频出也为楼市量价齐升带来影响。

张雄伟以为，现阶段很难通过大幅提高房贷利率和首付比例为楼市降温；从土地市场来看，虽然大部分地方政府亮相增加土地供给，但经历和实际行动表示，核心二线城市的土地供给也很难大幅增加，所以，这也很难起到减缓楼市供给紧张的用处。

分析人士指出，随着供给量增加，估计来年上半年市场去化周期会进一步上升至12个月以上，个案价钱有也许会出现下调，特别是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘和高价地频出的板块极有也许率先降价。届时，上述核心一二线城市房价上涨预期打破，投资客开始退场，核心城市周边也会出现降温，市场将回归以栖身和改良为主的理性市场。

上述业内人士提示房企应关注将来1年左右的市场调整期。

从政策面的趋素来看，上述热点城市依然存在政策层面“降杠杆”收信贷的也许性，而且随着调控政策（好比楼市限购）的从严实施，上述城市的短时间投资价值正在下降，投资风险在增加。