观点指数周报：广州住宅成交2904套跌10%去库存周期持续下降

广州（楼盘）区域2016年9月5日-9月11日：新建商品住宅网签2904套，环比降低10%；成交均价为16474元/平方米，环比降低7%；成交面积为32.00万平方米，环比降低6%。

概念指数 进入9月份，广州楼市周成交三千套已经成为常态。

9月5日-9月11日，广州新建商品住宅网签2904套，环比降低10%；成交均价为16474元/平方米，环比降低7%；成交面积为32.00万平方米，环比降低6%；销售总金额52.72亿元。

尽管环比有所降低，然而2904套的周成交水平仍然是广州楼市的高位。世联行(002285,股吧)分析指出，从各区成交量方面来看，中心六区一切区域均出现不一样水平跌幅，而周边区域除番禺和南沙之外，其他区域出现5%至137%的涨幅。

各区成交金额方面来看，中心六区的签约金额占比为54%，环比持续降低；从各区签约均价方面来看，下行最大的区域为海珠和黄埔，环比上升10%，下行最大的区域为从化，环比下行18%，两个区域均价动摇均为签约构造性缘由。

市场视察

9月5日-9月11日，广州新建商品住宅网签2904套，环比降低10%；成交均价为16474元/平方米，环比降低7%，成交面积为32万平方米，环比降低6%。

广州多盘进入开盘节拍，远洋天骄、万科里享水韵、富力悦禧、保利红馆、广铝荔富湖畔、新福港鼎峰、自在人花圃都进行了加推。

从价钱来看，上述楼盘几乎都出现了价钱的上升。其中，天河区的远洋天骄加推住宅对外报价达40000元/平方米，而该盘8月份的网签价钱仅为32758元/平方米。

萝岗区府板块的新福港鼎峰此次开盘报价也达到24000-26000元/平方米，而该盘如今的网签价钱仅为20000-22000元/平方米。

另外，还有很多处于前期蓄客的楼盘也开始放出涨价消息。位于天河奥体板块的龙湖天宸原著也喊出了“4万+”的价钱，更宣告马上推出的楼王价钱估计到4.5万元/平方米以上。

可是，周遭地产首席分析师邓浩志以为：“前期卖得好的项目大部分是真的涨价，卖得不怎样好的基本就是叫得洪亮实际小幅上调罢了。”

他估计，接下来广州市场仍会坚持广泛涨价态势，今年末整体价钱将逼近2万元/平方米。

但关于此番广州整体涨价的缘由，邓浩志的答案则是，“地王占涨价因素中的50%”，另外50%的缘由在于今年前7个月广州市场的价钱涨幅基本在10%以下，对比上海（楼盘）、深圳（楼盘）甚至苏州（楼盘）、南京（楼盘）等城市“差了一大截”，因此下半年将出现一轮补涨。

合富房地产研究院龙斌也以为，广州市场近期房价涨幅确实在加速，但对比北上深等城市还算是比较平和的了。其预期广州楼市的房价还是会连续上涨，一则在于进入行业传统淡季，市场活跃交易量大；二是双地王的出现也在必定水平上加重了市场整体行情的热度。

另外一方面，通过几个月的成交破万套，广州楼市的库存也在降低。据广州住建委披露，截至7月底，广州全市新建商品住宅可售面积为823万平方米，去库存周期已经降低至8个月。

“金九银十”期间广州还将有更大一波新盘入市。据了解，天河区的新盘主要集中在牛奶厂板块，全新项目金地天河第宅将在9月开盘,10月份家和天曜也将开盘,招商雍华府马上开放样板房。

商业地产

9月5日-9月11日，广州商用物业销售面积12749平方米，销售金额2.32亿元；办公物业销售面积32446平方米，销售金额5.76亿元。

近期，广州多家购物中心开始为营业进行预热。9月2日，海珠区万胜广场举办项目推介会。该项目由广州地铁集团打造，定位为社交聚首平台及休闲娱乐场合，规划有业巨幕影院、运动休闲零售、精品超市、中西式特点餐饮、健身塑型、儿童游乐等业态，估计将于2016年12月底营业。

另外，珠江新城商圈也马上有新项目入市。有报道指出，由新鸿基地产打造的天汇igc购物中心马上在“十一”当天营业。该购物中心与广州地铁5号线猎德站地下纵贯，为新鸿基地产在天河路商圈投建天环广场后，再次开发的一家购物中心。

土地市场

9月5日-9月11日，广州全市无地块成交。挂牌方面，天河区和白云辨别别挂牌一宗智慧城和白云新城的商业用地。

其中，天河区AT0307008地块位于天河区智慧城核心区云溪路南侧、高唐路东侧，土地用处为商业，土地面积1.12万平方米，容积率≤2.19，起拍价16646万元。白云区AB2909046地块位于白云区云城西路西侧、白云一线南侧，土地用处为商业，土地面积3.17万平方米，容积率≤3.0，起拍价109472万元。

附：广州区域房地产项目一周销售数据(2016年9月5日-9月11日)

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