深度报告|宋卫平小镇的战斗没了代建蓝城如何做到十年万亿？

看起来，被绿城抽离掉核心支柱“代建”板块后，宋卫平借由蓝城进行一场以“小镇”为筹码的战役。

概念指数 两年前，蓝城在融绿缠斗风浪中“横空降生”。创始人宋卫平说，蓝城脱胎于绿城，而蓝一定会比绿好，“蓝是我最爱好的色彩，大海的蓝好过树上的绿”。

没想到，融创老孙与绿城最后还是各奔前途，中交则采摘了这一树“盛夏的果实”。

随之而来的是绿城管理架构大调整，地产、管理、资产和小镇四大业务平台浮出水面，宋卫平被指定为小镇筹划“总工程师”。

当外界注视宋卫平如安在绿城演绎小镇理想时，蓝城实施总裁傅林江一场“百镇万亿筹划——宋卫平团队的理想事业”主题演讲，掀起了暗涌的比赛风浪。

一边是低调探路的绿城小镇集团，另外一边是高调喊话的蓝城，而将两者串连的关键闭环是“总舵主”宋卫平。

熟悉绿城的有关人士对

概念指数透露：“目前绿城与蓝城的小镇业务还是独安闲运作的，并且蓝城落地项目数目与速度都比较快。”

据统计，宋氏蓝城已在北京（楼盘）、杭州（楼盘）、成都、厦门（楼盘）等地开发了9个小镇项目，前后经历的时间为十三年。

但依照上述速度，“十年百镇”仿佛是个不也许完成的任务，除过大举垦荒的困难外，“万亿销售”这个庞大数字则是需求翻越的一座大山。

看起来，被绿城抽离掉核心支柱“代建”板块后，宋卫平借由蓝城进行一场以“小镇”为筹码的战役。

“小镇故事多”

“故事”来源于9月6日蓝城实施总裁傅林江发表的“百镇万亿筹划——宋卫平团队的理想事业”主题演讲。

傅林江在演讲中透露称，宋卫平提出了“百镇·万亿”筹划，即筹划十年打造一百个小镇，完成万亿的销售。

假如上述亮相的支持点是“绿城”，这无疑是宋卫平小镇蓝图持续落地的必要目的，但其中引发大家诸多困惑的缘由恰好是“蓝城”。

在代建业务被绿城完全吸纳后，蓝城将来的发展方向一直都不晴明，此次高调亮相的“十年万亿”小镇蓝图明显意有所指。

对此，熟悉绿城的有关人士对

概念指数透露：“绿城与蓝城的小镇业务还是独自运作的，并且蓝城落地项目数目与速度都比较快。”

这也就意味着，在经历过“代建”整合后，蓝城目前要和绿城在“小镇”领域开展另外一场争夺战。

处在事件旋涡中心的角色，固然是同为绿城、蓝城创始人的宋卫平。

早前5月28日，为静安第宅站台的宋卫平初次公布披露小镇筹划：“我在去养老院之前也许还能工作5-10年时间，希望绿城将来5-10年将打造5-10个理想小镇。”

彼时，宋卫平口中的小镇筹划运作主体是绿城。随后7月9日，绿城中国酝酿多时的构造大调整浮出水面，一切的业务统归绿城房产、绿城管理、绿城资产和绿城小镇四大平台。

绿城小镇集团应运而生，依照公司假想，除过开发小镇项目，绿城在三四线城市的项目也将被装入小镇集团。

一切都按筹划步步推进，但这个过程当中却产生了一些新的变化：蓝城代建业务完全整合到绿城。戏剧性的是，几年前宋卫平提议将代建纳入绿城中国时曾遭到股东们否决。

随后，蓝城的代建风生水起，先落后驻70余个城市，在全国范围内已累计签约各类代建项目逾200个，总建筑面积超出5400万平方米，已成为这个行业“年老大”。

这样看来，绿城整合蓝城代建是宋卫平这场“小镇”战役的触发点。固然，将来两者间存不存在持续整合的也许，还有待两边调和，但如今“炸药味”仿佛有些浓重。

宋卫平的蓝城

虽然宋卫平的“小镇”理想是通过绿城这个平台得以广而告之，但此前已在蓝城酝酿了近十三年。

通过蓝城官微消息，了解到，宋卫平在蓝城的小镇事业可分为“小镇雏形”“小镇摸索”“小镇实践”三个阶段。

蓝城自2003开始就在北京百合公寓、杭州桃花源等项目摸索“理想小镇的雏形”，并在随后的10年间连续地对“理想生活小镇”进行理论和实践摸索，寻觅配套的社区商业配套。

回过火来看，海南（楼盘）蓝湾小镇无疑是宋卫平在小镇筹划雏形阶段最吸引眼球的作品之一，虽然这个项目不可防止地碰到了海南其他旅游地产项目一样的“好山好水好孤单”的冷清窘况。

时间来到2014年，产生了一件注定被载上天产圈史册的事件——宋卫平将绿城中国“托孤”孙宏斌。

在绿城半年工作会议上作了离别式演讲后，几乎同一时间，宋卫平主持召开了蓝城集团准备会议，并召开了“理想小镇”专题研究。

“此次会议的召开，标记住蓝城集团进入了小镇时期，为加速推进理想小镇建设脚步提供有力支持。”蓝城在官网如是表述。

虽然杨柳郡、杭州桃源小镇及桃李春风更多成分归属绿城名下，但它们在市场上大受追捧无疑坚定了“背后操盘手”宋卫平选择的小镇之路。

据

概念指数了解，杨柳郡总共约4800套房子，在一期房源短短十几天签约金额超出20亿后，今年4月24日，该项目二期B、C组团在浙大紫金港体育馆开盘，单日销售冲破20.23亿，售出715套房源。

莫干山小镇、长沙（楼盘）高尔夫小镇、晒台山莲花小镇……宋卫平的筹划册上出现的小镇愈来愈多，并于今年再一次召开了“蓝绿双城小镇研究大会”，集中评审了双城14个小镇项目，小镇建设2.0提上日程。

7月20日，蓝城集团与德清中大莫干山生态园开发建设有限公司正式签订协作协议，宋卫平宣告蓝城“百镇理想”正式落子莫干山麓。

这是分别绿城后，首个专属蓝城的小镇样本，而准备中的长乐林场小镇、嘉兴（楼盘）广陈小镇等项目，将来或将成为宋卫平“研发”其他样本的实验田。

除过陆续出现的新面貌外，此前曾与孙宏斌谈判转入蓝城的安吉桃花源也是宋卫平操盘过的小镇，被业内称为“收益前景优越的巨无霸型项目”。

安吉桃花源的特色是和地方政府、大型投资方协作，低价拿地，片区开发。从大众买得起的小面积低总价产品入市，回笼资金。

另外一个依然出目前蓝城官网的项目是乌镇雅园，绿城中国在该项目上持有50%股权。

“即就是蓝城准备的关键时期，宋卫平也常亲临乌镇，对项目之珍视水平可见一斑。”销售人员透露。

万亿销售理想

看起来，宋卫平修建的小镇理想很饱满，可是摆在面前的现实却有些骨感。

据

概念指数统计，宋氏蓝城已在北京、杭州、成都、厦门等地开发了9个小镇项目，前后经历的时间为十三年。

依照上述这个速度，“十年百镇”仿佛是个悠远的传说。虽然目前的蓝城已将小镇任务作为攻坚的重中之重，但因小镇落地要求的复杂性，寻觅适合的项目必定是一个耗时的过程。

据傅林江介绍，理想小镇落地的关键要素有六个，包含生活场景、产品理念先行、配置服务、文化建设、小镇运营及标准系统。

对宋卫平来讲，蓝城小镇相较其他竞争者而言的一大突出优势就是配置服务，缘由是其个人持有“绿城控股集团有限公司”。

概念指数查阅有关资料，该公司由宋卫平、寿柏年及夏一波（宋卫平老婆）全资持有，主要涵盖足球、医院、酒店、学校等房地产产业链延长领域的询问管理业务。

除此以外，蓝城相同需求面临的困难是如何防止让一个小镇最后激活。

在市场上可连续经营的小镇运营形式尚不成熟阶段，宋卫平作为先行者一定要付出更多的时间、金钱价值。

并且，宏观大势多变也增加了小镇落地的不确定性，所以，在打造出可迅速复制的多个样本前，蓝城“十年百镇”的理想注定是一场与时间赛跑的“战役”。

说其是“战役”的另外一关键词是“万亿销售”，在如今恒大、万科等地产巨头也仅仅是3000亿销售背景下，宋卫平的小镇要在十年做到万亿，这实在是个庞大的挑战。

从傅林江口中得知，宋卫平提出的“百镇?万亿”战略成功的关键在政府支持、理想的团队、壮大的资金支持、完善的机制及一个平台。

政府支持是一个带有很强机会性的因素，而团队、资金支持、平台这些构建起来的小镇，在销售上的抗风险能力也一直被市场合担忧。

以绿城蓝湾小镇为例，该项目一开始就被定位为三亚（楼盘）最高品质的滨海度假社区。2007年宋卫平亲身来看过地，2010年6月开工，项目总占地面积4800亩，建筑面积约200万平方米。

然而蓝湾的“好山好水”却未能带来足够的入住率，旺季的入户率也许只有百分之十几。

对此，绿城集团实施总经理、绿城蓝湾小镇总经理郭晓明在2015博鳌（楼盘）房地产论坛上坦言，也许与起初定位的客户群有关系。

“我当时定位的客户群是35岁到50岁左右，这批客户群基本上都是手重脚健、事业有成的人，缺的是时间。他们有实力买这个房子，然而来度假栖身的时间没有，偶尔会让他们的父母来住一住。”

数据显示，因为栖身的人少，绿城蓝湾小镇的配套设施显得比较冷清，目前一年要贴出来一千多万元。

确实，因为小镇本身区域要求要求，这些项目大多散布在离城市中心有一段距离的郊外，且本身都带有一定的旅游度假属性，尚不成熟的市场如何培养出万亿销售大单？这是宋卫平退休前需求给出的答案。