仲量联行：谁在领跑中国房地产市场(2016年二季度)

分类数据表示电商、休闲娱乐类等新兴业态增速持续大幅高于传统零售。

经济和政策划态

随着刺激办法成效持续呈现，今年第二季度中国GDP增速与第一季度持平，达到6.7%。好过预期的经济体现还是得益于微弱的投资，2016年上半年固定资产投资同比增长9%。然而，固定资产投资的分类数据显示出一些使人担心的迹象。与国家宏观刺激办法有关联的非民间投资在今年上半年同比大幅增长23.5%，而同期民间投资仅小幅微增2.8%，这与如今国家所提倡的改革方向南辕北辙。

得益于汽车和栖身类商品销售的复苏，住户消费在今年上半年坚持较快的增速，全社会消费品零售总额同比增长10.3%。消费对中国经济增长的奉献进一步提高，增长至73.4%。分类数据表示电商、休闲娱乐类等新兴业态增速持续大幅高于传统零售。因为外部需求连续疲软，进出口坚持低迷。今年上半年净出口拉低中国经济增长0.676个百分点。

虽然在宏观刺激办法下中国经济在今年上半年获得了好过预期的体现，然而债务问题愈发突出。虽然不一样机构预算的债务杠杆率数据不尽相同，然而债务总量在过去几年内的急速增加已成为不争的事实。在接下来的几个月，债务问题将会是中国经济最主要的风险点之一。

甲级办公楼市场：

因为租户预算缩减和P2P企业退租等缘由，本季度市场整体需求相较前几个季度有所削弱。在仲量联行跟踪的20个城市中，有10个城市的净吸纳量出现环比下降。但值得提到的是，一线城市的非中央商务区租赁体现活跃，诸多面积需求较大的租户，特别是制造、贸易、医药、IT等企业搬家至租金相比较较低的新兴中央商务区，如北京（楼盘）的望京、上海（楼盘）的火车站与北外滩区域。在二线城市，因为新增供给量不减，空置率依然坚持在高位。

与仲量联行今年年初估计的一致，一线城市的租金体目前2016年将弱于2015年。本季度，遭到需求削弱的影响，一线城市中上海、北京及广州（楼盘）的租金环比唯一微幅上涨（涨幅均小于1%），深圳（楼盘）租金出现连续第三个季度的环比下滑。在二线城市，连续爬升的空置率水平对租金体现连续施压，业主议价能力持续转弱，一些城市租金涨幅趋缓、或跌幅加快，特别是在大连（楼盘）、重庆（楼盘）等城市，租金环比分别下降2.9与3.4%。但值得留意的是，一线城市中的一些非中央商务区受益于微弱的外溢需求，租金体现锋芒毕露，如北京的望京区域租金季度环比上涨1.7%，上海火车站区域租金环比上涨2.8%。

虽然本季度一线城市需求有所削弱，但办公楼市场优越的基本面使其连续遭到投资者的追捧。在上海、北京及深圳本季度均录得大批交易。其中买家主要为内资保险、人民币基金和企业自用买家，包含宁靖洋保险(601601,股吧)、华夏保险、上海瑞力投资、东方财富(300059,股吧)等。而境外机构投资者因为收益率的迅速下降变得更为谨严。我们估计国内大批的资本将持续关注一线城市的办公物业。同时，一些上市企业也正在这些城市中积极寻找以总部自用为主要目的办公物业。而在1.5线城市，一些低估值的核心办公物业估计将逐步遭到投资者的关注。

优良零售物业市场：

2016年第二季度，仲量联行监测的30个大中型零售市场中仍有一些项目出现推延营业的现象，主要集中在商业项目扎堆而又缺乏必要的交通、住宅和办公楼配套的区域，如宁波（楼盘）的东部新城等。大大部分城市零售物业租金增出息一步放缓，甚至有个体市场出现租金下降的情形。

体验式消费，包含教育、零售、服务、娱乐等依然是商业需求热点。不只因为这些业态聚客能力强，具有电商不可替换性，而且这类业态对商业体量的请求也更高更大，相符将来商业地产将由一站式大中型商业项目主导的趋向。其中，儿童业态炙手可热。此业态虽然不必定能为商场直接制造丰富的利润，但常常能够拉动整体客流量和“全家性消费”。据上海市质协用户评价中心的一项舆情监测显示，新兴购物中心、商场大部分会开拓约15%的营运面积专供儿童消费。典范租户有2016年营业的上海乐高摸索中心和NBA Playzone等。另外，出于差别化战略，新颖娱乐业态一再出现购物中心。好比上海悠方购物广场引进室内滑雪场，佛山（楼盘）佳盛购物中心开设室内马术培训基地，长沙（楼盘）梅溪步步高(002251,股吧)新寰宇的中国首家飞行体验馆，湖南首家高规格立体汽车展馆等。

在竞争激烈和经济增长放缓的两重用处下，业主开始摸索将体现欠佳的零售铺面调整为更高效的非零售用处，特殊是在商业地产面对较大去库存压力的区域。例如，第二季度国务院宣告将许可部分商业用房将用处调整为栖身。而在一线城市核心和非核心商圈我们看到一部分零售物业租赁给联合办公运营商。

高捧住宅市场:

2016年第二季度，中国大部分城市的住宅市场仍以去库存为主要目的，政策环境相比较宽松。但在一些价钱上涨过快的热点城市，政府陆续出台了调控政策以克制房价的迅速上涨，市场热销势头也随之慢慢褪去。以上海为例，在三月终新一轮的压缩政策出台以后，住宅交易骤冷。四月份上海商品住宅成交量对比三月份跌幅超出一半，第二季度上海商品住宅成交量仅为320万平方米，环比下降26%；同时，在苏州（楼盘）、深圳等城市，随着本地政府陆续出台压缩政策，市场交易活动的上涨动力开始慢慢下降。在高捧住宅市场，成交相同开始放缓，而且随着着供给量的增加，个体城市高捧住宅库存量开始小幅上升。依据过去12个月的平均销售速度计算，本季度末20个城市高捧住宅库存去化时间与上季度末基本持平。

随着销售放缓，众多城市的住宅价钱开始企稳。上海一手房价钱在经历了一季度的猖狂上涨以后，二季度因为销售乏力而基本坚持稳固。在众多热点二线城市，随着压缩政策出台和销售量有所放缓，价钱涨幅较第一季度有显著回落。中国整体的信贷规模已处于历史高峰，出于风险控制的请求，估计下半年市场的流动性将会有所收紧，这无疑将对购房者产生影响。另外，部分一、二线城市的房价已达到必定的高位，一些购房者开始作出暂缓购房的决定。展望将来，虽然我们看好主要一、二线城市长久的增长潜力，然而在压缩政策的环境下，将来几个月的销售量仍将呈下降趋向，房价有希望企稳。

与成交量下滑相反的是，4月份以来热点城市土地市场急速升温。热点城市在经历了房价的迅速上涨以后，开发商特殊是国企和央企，在这些热点城市“猖狂”拍地，地王频现。以下图所示，在上海，土地溢价率达到200-300%已成为常态。市场分化的加重导致开发商们不谋而合地选择在基本面较好的一、二线城市增加土地储备，下降风险。虽然热点城市出台的压缩政策不会转变本地的市场基本面，这些城市拥有长久投资的价值，然而部分城市的地王热存在一些泡沫——这些城市的购置力缺乏以支持起部分开发商如今支付的土地价钱。从万科和信达在杭州（楼盘）地王上的不合已经能够看出一些端倪。长久来看，虽然大部分一、二线城市值得看好，然而随着压缩政策的出台和价钱企稳，这些一、二线城市地王的创作创造者将在将来的两三年内面对庞大压力。

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